TJ 33063, 30 juin 2026, RG 25/00302

Du 30 juin 2026

PPP Contentieux général

N° RG 25/00302 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2BIW

[P] [A]

C/

[S] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 30 juin 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Madame [P] [A]
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL (avocat au barreau de BORDEAUX) substituée pr Me Nina REMY (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [S] [X]
Chez [J] [W]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Comparante assistée M. [J] [W] (un ami)

DÉBATS :

Audience publique en date du 31 mars 2026. Délibéré par mise à disposition fixé au 02 juin 2026 prorogé au 30 juin 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 mai 2020, Mme [S] [X] a consenti un bail d'habitation à Mme [P] [A], portant sur un appartement n° 1 situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer de 800 euros charges comprises. Un dépôt de garantie d’un montant de 800 euros était stipulé dans le contrat de bail.

Par courrier recommandé du 2 novembre 2022 Mme [S] [X] a notifié à Mme [P] [A] un congé pour reprise pour habiter à effet du 23 mai 2023.

Les lieux ont été restitués le 23 mai 2023.

Par courrier en date du 24 mai 2023 Mme [P] [A] a mis en demeure Mme [S] [X] de lui rembourser la somme de 5.135,90 euros au titre de travaux d’adaptation de la salle de bains réalisés avec son accord et qu’elle s’était engagée à lui rembourser.

En réponse Mme [S] [X] a indiqué être en attente de l’état des lieux de sortie réalisé par l’huissier de justice afin de prendre en compte les éventuels travaux de remise en état, en déduction des sommes dues.
Des courriers ont par la suite été échangés entre Mme [P] [A] et Mme [S] [X] sans qu’elles parviennent à un accord et Mme [S] [X] a établi le 19 juillet 2023 un décompte de sortie imputant à Mme [P] [A] une somme de 3.247,14 euros au titre des frais de réparations locatives, ce décompte étant contesté par Mme [P] [A] qui a réclamé le remboursement du dépôt de garantie et des frais d’adaptation de la salle de bains.

Après tentative infructueuse de conciliation le 21 mars 2024, par acte introductif d'instance en date du 23 janvier 2025, Mme [P] [A] a fait assigner Mme [S] [X] à l’audience du 29 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour :
- être déclarée recevable et fondée en ses demandes
- faire condamner Mme [S] [X] au paiement de la somme de 2.320 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré de 10% du montant du loyer à compter du 23 juin 2023, montant à parfaire au jour du jugement,
- faire condamner Mme [S] [X] au paiement de la somme de 5.135,90 euros en remboursement des frais d’amélioration du logement, avec intérêts au taux légal à compter du courrier de réclamation du 23 mai 2023,
- que le montant des condamnations porte intérêts à compter de la délivrance de l’assignation avec capitalisation des intérêts
- faire condamner Mme [S] [X] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, ainsi que de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

Après un premier renvoi à l’audience du 29 avril 2025 pour permettre de faire valablement assurer la représentation de Mme [P] [A] en justice, la personne présente pour elle n’ayant pas qualité pour la représenter, renvoi suivi de trois reports pour échange des conclusions et pièces entre les parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 2 juin 2026.

Mme [P] [A], représentée par avocat, maintient ses demandes initiales, et porte à 2.000 euros sa demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle a obtenu tardivement la communication du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, ce qui a permis à Mme [S] [X] de faire échec à toute possibilité d’expertise du logement. Elle soutient que le procès-verbal de constat ne caractérise pas des dégradations et qu’aucune somme n’avait lieu d’être retenue sur le dépôt de garantie qui doit être restitué, assorti de la majoration de 10% du montant du loyer à compter 23 juin 2023, soit 1.520 euros à parfaire au jour du jugement. Elle indique par ailleurs qu’en accord avec Mme [S] [X] elle a effectué des travaux d’un montant de 5.135,90 euros de remplacement de la baignoire par une douche que Mme [S] [X] s’était engagée à lui rembourser, qu’il n’a jamais été convenu que les travaux ne seraient pris en charge qu’à la condition qu’elle ait une aide, à laquelle elle n’était pas éligible. Elle observe que Mme [S] [X] n’est aucunement vulnérable comme elle le prétend et qu’elle est elle-même âgée de 87 ans. Elle soutient que la mauvaise foi de Mme [S] [X] est établie et justifie sa demande au titre de dommages et intérêts.

Mme [S] [X], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection de :
- condamner Mme [P] [A] à lui payer la somme de 3.247,14 euros, diminuée du montant de la caution de 800 euros soit 2.447,14 euros, somme due depuis le 19 juillet 2023, à parfaire au jour du jugement
- condamner Mme [P] [A] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts des préjudices subis, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement
- juger que le montant des condamnations portera intérêt à compter de l’assignation avec capitalisation
- condamner Mme [P] [A] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
Elle soutient que lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie des dégradations ont été constatées, reconnues par Mme [P] [A] qui savait qu’elle recevrait des devis pour réparer les murs, la douche et pour nettoyer la terrasse et le jardin, dont le montant s’élève à 3.247,14 euros. Elle relève que Mme [P] [A] n’avait nullement allégué ne pas être en possession de l’état des lieux de sortie dressé par l’huissier de justice qu’elle-même n’avait aucun intérêt à retenir, et que Mme [P] [A] aurait dû soulever ses contestations lorsqu’elle a reçu le décompte des travaux. S’agissant de la demande en remboursement des travaux de pose d’une douche, elle indique que Mme [P] [A] l’avait assurée qu’elle avait droit à des aides compte tenu de son âge, que Mme [P] [A] a elle-même complété tous les documents, et qu’elle a signé en toute confiance le document qui lui était présenté par Mme [P] [A], sans le lire attentivement, alors que Mme [P] [A] savait qu’elle ne pourrait bénéficier d’aucune aide. Elle soutient avoir été victime d’un abus de confiance et tentative d’escroquerie. Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir les contradictions de Mme [P] [A], l’abus de sa confiance et le harcèlement incessant dont elle a fait l’objet alors qu’elle est vulnérable.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie
Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu entre Mme [S] [X] et Mme [P] [A], le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :
- d’user paisiblement des lieux loués,
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,
- de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.
En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement ou non d’un locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 prévoit que constituent des réparations locatives incombant au locataire :
* au titre des ouvertures intérieures et extérieures.
- Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : le graissage des gonds, paumelles et charnières,
- les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes, le remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes,
- Vitrages : la réfection des mastics, le remplacement des vitres détériorées,
- Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies : le graissage, le remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
- Serrures et verrous de sécurité : le graissage, le remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées,
- Grilles : le nettoyage et le graissage, le remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes,
* dans les parties intérieures :

- le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons
- les menus raccords de peintures et tapisseries, la remise en place ou le remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci
- l’encaustiquage et l’entretien courant de la vitrification ;
- le remplacement de quelques lames de parquets et la remise en état, la pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous,
* au titre des équipements d'installations d'électricité :
- le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection.
*au titre des autres équipements mentionnés au contrat de location :
- l’entretien courant et les menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
- les menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
- le graissage et le remplacement des joints des vidoirs ;
- le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation
* dans les parties extérieures à usage exclusif :
- l’entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; la taille, l’élagage, l’échenillage des arbres et arbustes ;
- le remplacement des arbustes ; la réparation et le remplacement des installations mobiles d'arrosage
- l’enlèvement de la mousse et des autres végétaux des auvents, terrasses et marquises
- le dégorgement des conduits des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières,
* la vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance.

Il échet en outre de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature.

En l’espèce il est produit l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 23 mai 2020 et le procès-verbal de constat établi par Maître [D] requis par la bailleresse, sans que rien n’établisse alors l’impossibilité d’un état des lieux de sortie amiable. Maître [D] a procédé à ses opérations de façon contradictoire et précise que, en accord avec les parties, seuls les éventuels problèmes seront mentionnés dans cet état des lieux.
Il convient de rappeler que Maître [D] est un officier public ministériel dont les constatations font foi, nonobstant le délai dans lequel Mme [P] [A] a pu en être destinataire.

Il mentionne :
- entrée,
la pièce est propre mais présence de quatre trous de cheville Molly dans les murs
- Séjour
la pièce est propre, il y a trois trous de cheville supplémentaires dans les murs
Au niveau du plancher, stratifié, présence d'un impact d'environ 1 cm de diamètre, à cet endroit, la décoration du plancher est absente
- Cuisine
les grilles de hotte sont légèrement graisseuses. Pour le reste, l'ensemble apparaît très propre et en état, une ampoule est grillée sur le lustre
- WC
la pièce est propre, il y a un trou de cheville et un trou de pointe dans les murs
Un éclat de peinture sur le chambranle de la porte des WC
- Salle d'eau

dans les joints du carrelage mural au niveau de la douche, deux trous de cheville sont constatés dans le carrelage, il est indiqué par la fille de la locataire sortante qu'un porte savon avait été installé qui a été enlevé. Il est constaté qu'un carrelage situé immédiatement sous un des trous de cheville est épaufré, que ce gros éclat mesure environ 3 cm de diamètre, et que le carrelage situé immédiatement au-dessus des trous de cheville présente également deux épaufrures plus réduites
- Chambre
pas de clé sur la porte
Cinq trous de cheville dans les murs avec au moins un trou dans chacun des murs
Plusieurs salissures sur la peinture blanche de la cloison séparatives avec le séjour
Présence d'une salissure horizontale d'environ 2 m de long à un peu plus de 1 m du sol sur 5 cm de haut environ
- Terrasse et cour
La cour est propre, mais toutes les planches de la terrasse qui ne sont pas protégées par le balcon du premier étage sont tachées dans l'ensemble
Présence de quelques toiles d'araignée sous la surface du balcon
Le luminaire extérieur n'est pas nettoyé
La murette est également salie, n'a pas été nettoyée dernièrement.

Mme [S] [X] évalue comme suit les travaux à la charge de Mme [P] [A] :
- filtres à charbon de la hotte : 175,84 euros
- nettoyage terrasse : 300 euros
- remise en état de la douche : 1.521,30 euros
-réparation des murs : 1.250 euros.

Il convient de constater qu’elle-même ne produit aucun devis ou facture pour établir le bien fondé des coûts réclamés mais que Mme [P] [A] verse aux débats les devis que lui a adressé Mme [S] [X] à savoir :
- une information sur le prix d’un filtre charbon Roblin d’un montant de 43,96 euros
- devis du 2 juin 2023 de M. [W] d’un montant de 300 euros pour le nettoyage haute pression de la terrasse bois avec ses bordures et le muret de clôture avec ses margelles
- devis du 5 août 2023 de l’entreprise SARL LEBON PLOMBIER d’un montant de 1.521,30 euros pour le remplacement de 7 m² de carrelage dans la salle d’eau avec dépose et repose d’un robinet et d’une paroi
- devis du 7 juin 2023 de M. [I] d’un montant de 1.250 euros pour réparation et mise en peinture deux couches de deux murs du séjour, 3 murs dans la chambre et du couloir.

Si des dégradations ou un défaut d’entretien sont constatés, il apparaît :
- que rien n’établit la nécessité du remplacement de quatre filtres s’agissant de la hotte, alors que Mme [P] [A] ne démontre pas avoir elle-même procédé au remplacement du filtre qui lui incombait après trois années d’utilisation ; ceci justifie d’allouer à Mme [S] [X] la somme de 43,96 euros
- s’agissant des trous de chevilles qu’ils sont en nombre limités et que s’il peut être reproché à Mme [P] [A] de ne pas avoir enlevé les chevilles et fait les menues réparations, elle ne peut se voir imposer de supporter la réfection de pans de mur en leur entier; dès lors au vu des éléments d’appréciation, il y a lieu d’allouer de ce chef une indemnité de 250 euros
- que les salissures constatées sur un mur dans la chambre, sans autres précisions, ne caractérisent pas une dégradation, mais justifient un nettoyage, alors en outre qu’une tâche était déjà constatée à l’entrée dans les lieux ; il convient dans ces conditions d’allouer une somme de 50 euros au titre des frais de nettoyage
- que les dégâts constatés sur deux carreaux dans la salle de bains, lesquels avaient été posés lors des travaux de remplacement de la baignoire par une douche en 2020, ne peuvent justifier de mettre à la charge de Mme [P] [A] la réfection du carrelage, mais seulement le remplacement de deux carreaux ; il sera alloué de ce chef une indemnité de 250 euros
- l’état de la terrasse et du muret justifient d’imputer à Mme [P] [A] les frais de nettoyage d’un montant de 300 euros.

Il en résulte que Mme [S] [X] était fondée à demander à Mme [P] [A] au titre des réparations locatives la somme de 893,96 euros alors que le dépôt de garantie s’élevait à 800 euros.

Par suite Mme [P] [A] n’est pas fondée en sa demande en restitution du dépôt de garantie et en sa demande au titre de la majoration de 10% du montant du loyer.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives
Il résulte de ce qui précède que Mme [P] [A] est redevable, après imputation du dépôt de garantie, d’une somme de 93,96 euros qu’elle sera condamnée à payer à Mme [S] [X], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en l’absence de mise en demeure antérieure ayant fait courir des intérêts de retard. Les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en remboursement des frais de remplacement de la baignoire par une douche
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En outre l’article 7-f de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

En l’espèce, si certes l’état des lieux d’entrée établi le 23 mai 2020 mentionne que la salle de bains est équipée d’une douche, les travaux de pose et dépose de la baignoire dans ce logement ont été facturés à Mme [P] [A] par la SARL LEBON PLOMBIER le 4 juillet 2020, étant observé qu’une facture est en règle générale établie à l’issue des travaux, ce dont il ressort qu’ils n’étaient pas encore réalisés au jour de l’entrée dans les lieux. Le devis établi le 18 mai 2020, soit moins de 8 jours avant l’entrée dans les lieux, le confirme en mentionnant, à l’instar de la facture, la dépose d’une baignoire et la pose d’une douche.
Au demeurant Mme [P] [A] justifie que, selon accord daté et signé du 23 juin 2020, Mme [S] [X] l’a autorisée à réaliser des travaux dans l’appartement, consistant au remplacement de la baignoire pour une douche, dans le cadre de l’adaptation de l’appartement à ses besoins, et en outre qu’elle s’est engagée à rembourser ces travaux à son départ, à Mme [P] [A] ou à ses ayants-droits, la somme due étant égale au montant des travaux TTC, minoré le cas échéant de toutes aides ou réduction d’impôts que Mme [P] [A] aura pu percevoir pour financer ces travaux d’adaptation de logement à une personne âgée.

Il est à noter que Mme [P] [A] était âgée de 84 ans lors de son entrée dans les lieux, et que Mme [S] [X] produit quant à elle le devis du 18 mai 2020 d’un montant de 4.761,90 euros alors établi à son nom par l’entrepreneur qui a réalisé les travaux.

Mme [S] [X], elle-même âgée de seulement 62 ans lors de l’entrée dans les lieux, ne justifie pas avoir alors un affaiblissement de ses facultés cognitives ne lui permettant pas d’apprécier la portée de son engagement, ni que Mme [P] [A], nettement plus âgée qu’elle, ait pu avoir une influence sur elle.

Il est à noter que dans son courrier du 30 mai 2023, Mme [S] [X] ne contestait pas son obligation de remboursement et ne mentionnait que la nécessité de décompter préalablement les travaux de remise en état à la charge de la locataire à la suite du procès-verbal de constat du 23 mai 2023.

Mme [S] [X] allègue par ailleurs que Mme [P] [A] ne justifie pas ne pas avoir pu obtenir d’aide pour financer en tout ou partie les travaux.
Mme [P] [A] a justifié du montant de ses revenus de l’année 2020, soit 28.484 euros qui la rendait non éligible à des aides.

Il ne peut qu’être relevé, qu’alors que Mme [S] [X] et Mme [P] [A] vivaient dans le même immeuble, et entretenaient des relations, à aucun moment Mme [S] [X] ne justifie avoir sollicité en cours de bail des informations au sujet des aides, ce qui laisse entendre qu’elle n’ignorait pas la situation. Elle n’a d’ailleurs soulevé cet argument qu’après que Mme [P] [A] l’ait mise en demeure de payer par courrier du 8 juin 2023.

Il convient dès lors de retenir l’obligation de Mme [S] [X] de rembourser Mme [P] [A], cependant dans la limite de la somme de 4.761,90 euros, telle que prévue dans le devis initial, sur la base duquel les négociations relatives à la prise en charge ont d’évidence été conduites.

Mme [S] [X] sera donc condamnée à payer à Mme [P] [A] la somme de 4.761,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023. Les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en dommages et intérêts
Mme [P] [A] ne justifie pas d'un préjudice autre que celui déjà réparé par l'allocation des intérêts moratoires. Sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Mme [S] [X] ne justifie pas de ses allégations d’abus de confiance ou tentative d’escroquerie et au demeurant Mme [P] [A] s’avère bien fondée en sa demande en remboursement des frais d’amélioration de l’habitat.
Mme [S] [X] sera donc déboutée en sa demande en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [S] [X], condamnée au paiement au titre de l’obligation essentielle dont il est réclamé l’exécution, sera tenue aux dépens, et en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile sera condamnée à payer à Mme [P] [A] la somme de 1.500 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :