TJ 81004, 3 juill. 2026, RG 25/00673

MINUTE N° : /2026
JUGEMENT DU : 03 Juillet 2026
DOSSIER N° : 25/00673 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EDLG
NAC : 50G
AFFAIRE : S.A.S. JPSA PROMOTION C/ [G] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme ARRIUDARRE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. JPSA PROMOTION
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant

DEFENDEUR

M. [G] [B]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Thierry EGEA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 11 Mars 2026
Débats tenus à l'audience du : 05 Mai 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2026

Exposé du litige :

Par acte en date du 25 octobre 2022, M. [G] [B] a consenti à la Sas Jpsa Promotion (la Sas Jpsa par la suite) une promesse de vente portant sur un terrain situé [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 1] cadastré section H n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], pour un prix de 106 000 euros.

Cette promesse a été consentie jusqu’au 10 mai 2023, ce délai ayant ensuite été prorogé au 28 février 2024 par avenants successifs, et sous deux conditions suspensives tenant à la réalisation d’une étude géotechnique et l’obtention d’un permis de construire.

L’étude géotechnique a été réalisée le 28 novembre 2022 et le permis de construire a été délivré le 22 décembre 2023.

Postérieurement, un litige est apparu entre les parties tenant à une servitude d’écoulement des eaux pluviales au profit d’un fonds voisin, imposant l’édification d’un bassin de rétention sur le terrain objet de la promesse de vente qui n’avait pas été réalisé et en raison de la présence de coffrets Enedis appartenant au propriétaire du fonds voisin. La Sas Jpsa a donc réclamé à M. [B] l’annulation de la servitude et le retrait des coffrets Enedis.

En parallèle, la Sas Jpsa s’est rapprochée de la mairie afin d’obtenir une régularisation de la servitude d’écoulement des eaux pluviales vers un ruisseau et a obtenu, par délibération du conseil municipal en date du 16 juillet 2024, la constitution de cette servitude.

M. [B] a ensuite refusé de réitérer l’acte authentique de vente malgré la mise en demeure qui lui a été adressée, se prévalant d’une caducité de la promesse de vente.

Par acte en date du 14 avril 2025, la Sas Jpsa a fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir le paiement de la clause pénale et de divers dommages et intérêts.

La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 11 mars 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 5 mai 2026 puis mise en délibéré au 3 juillet suivant.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 janvier 2026, la Sas Jpsa demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1231-5 et 1604 et suivants du code civil, de condamner M. [B] versée à la Sas Jpsa la somme de :
* 10 600 euros au titre de la clause pénale incluse dans la promesse de vente du 25 octobre 2022,
* 28 801,20 euros au titre des frais acquittés en pure perte,
* 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
* 4 000 euros pour le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas Jpsa réclame le versement de l’indemnité prévue par la clause pénale insérée à la promesse de vente dès lors qu’elle a respecté ses obligations en permettant la réalisation des conditions suspensives et que l’absence de réitération de l’acte de vente est imputable à la mauvaise foi de M. [B] qui lui a laissé penser qu’un bassin de rétention existait sur le terrain objet de la vente, a refusé de faire annuler la servitude et n’était pas en mesure de délivrer un bien conforme à sa description. Elle précise que le caractère apparent de l’absence de bassin et le fait qu’elle prenne les lieux en l’état n’a aucune incidence sur le risque réel que le propriétaire du fonds dominant exige d’user de cette servitude et l’empêche de pouvoir construire sur cette partie du terrain.
Elle considére que la présence des coffrets Enedis est contraire aux stipulations de la promesse de vente qui prévoit qu’au jour de la prise de possession réelle, le terrain doit être libre de toute occupation de sorte que M. [B] s’est montré de mauvaise foi en refusant de faire les démarches nécessaires pour mettre fin à cet empiètement de la part du propriétaire du fonds voisin.
Elle conteste l’expiration du délai de réitération de la promesse dont se prévaut M. [B] dès lors qu’ils sont restés en contact au-delà de cette date et que celui-ci avait accepté un rendez-vous de signature chez le notaire le 19 juillet 2024.
Elle réclame le versement de l’indemnité prévue à la clause pénale mais également des dommages et intérêts, affirmant que le cumul est autorisé. Elle considère que M. [B], de mauvaise foi, a empêché la réalisation de la vente et doit l’indemniser des frais qu’elle a engagés en pure perte et dont elle justifie.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2026, M. [B] demande au tribunal de :
A titre principal :
– débouter la Sas Jpsa de l’ensemble de ses demandes,
– la condamner à lui payer une indemnité d’un montant de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– la condamner aux dépens de l’instance,
A titre subsidiaire :
– débouter la Sas Jpsa de ses demandes de paiement de la somme de 28 801,20 euros au titre des frais acquittés en pure perte et de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– la débouter de sa condamnation présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] fait valoir que la Sas Jpsa s’est engagée à prendre le bien dans l’état où il se trouvait au jour de la promesse de vente, tel qu’il l’avait vu au cours de ses visites, sans recours contre le vendeur de sorte qu’il ne peut pas lui reprocher l’absence de bassin paysager alors que cela était visible, que le risque de réclamation quant à l’usage de cette servitue n’est pas réel dès lors que c’est une servitude réciproque qui a été consentie sur ces fonds et que l’édification de ce bassin n’incombe pas au propriétaire du fonds grevé.
Il considère que les stipulations dont se prévaut la Sas Jpsa quant à l’absence d’occupation des lieux ne s’applique pas aux coffrets Enedis, lesquels étaient visibles lors des visites, puisqu’ils ont la qualité d’immeubles par nature, que ce sont des coffrets de branchement appartenant aux collectivités territoriales, et non au voisin, lesquels sont nécessaires pour la vente d’un bien immobilier. Elle souligne que la présence de ces coffrets n’empêche pas la construction du bâtiment prévu au permis de construire.
Subsidiairement, il affirme que l’article 1235-1 du code civil interdit de réclamer toute somme supplémentaire que celle prévue à la clause pénale, sauf à démontrer que celle-ci est manifestement dérisoire, ce que ne fait pas la Sas Jpsa. Elle souligne que certaines des factures présentées sont en réalité des devis, celle pour la société AMO a été émise par M. [U] qui est à la fois le représentant de cette société et de la Sas Jpsa et que la pose d’un panneau a été facturée à trois reprises.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande au titre de la clause pénale :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en date du 25 octobre 2022 prévoit une clause pénale d’un montant de 10 600 euros “dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas aux obligations alors exigibles” (p. 11 de l’acte).

Contrairement à ce qu’indique la Sas Jpsa, il n’est pas nécessaire de démontrer que la partie à laquelle il est réclamé le versement de cette pénalité a agi de mauvaise foi afin de paralyser le jeu de la caducité de la promesse.

Au contraire, il est de jurisprudence constante que la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties.

M. [B] ne peut donc pas se prévaloir de l’éventuelle caducité de la promesse de vente.

Par contre, il incombe à la Sas Jpsa qui réclame le versement de cette pénalité de démontrer que l’inexécution de l’obligation sanctionnée par cette clause pénale est imputable à M. [B].

En l’espèce, cette clause pénale a pour but de sanctionner l’absence de régularisation de la vente par acte authentique dans l’hypothèse où l’ensemble des conditions énumérées dans la promesse de vente seraient remplies.

Il est constant que chacune des parties a rempli les conditions mises à sa charge.

La Sas Jpsa démontre, par la production du relevé de compte de l’étude notariale en charge de la vente, avoir viré la somme de 100 700 euros (90.000 + 10 700) le 19 juillet 2024 au titre du solde du prix de vente pour l’acquisition du terrain, la somme de 5 300 euros ayant déjà été versée par elle le 12 octobre 2022 au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme totale de 106 000 euros prévue pour la vente du terrain.

Il ressort des courriers et courriels échangés entre les notaires des parties, postérieurement à cette date soit les 4, 17 octobre et 3 décembre 2024, qu’un rendez-vous avait été fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique le 17 juillet 2024 qui a ensuite été repoussé au 19 juillet 2024 puis une nouvelle fois dans l’attente d’un document devant émaner de la commune de [Localité 1] (pièces n°9, 10 et 12 de la Sas Jpsa).

Passé cette date du 19 juillet 2024, à laquelle les fonds ont été versés par la Sas Jpsa, M. [B] “a souhaité rompre les pourparlers contractuels” selon les indications données par le notaire qu’il avait mandaté pour la vente (pièce n°12 de la Sas Jpsa).

Ces éléments suffisent à considérer que M. [B] a refusé de régulariser l’acte de vente alors que toutes les conditions insérées à la promesse de vente avaient été remplies sans qu’il n’y ait lieu de rechercher s’il a commis d’autres fautes. Les moyens développés par les parties au titre de la demande faite par la Sas Jpsa pour obtenir l’annulation de la servitude d’écoulement des eaux et le retrait des coffrets électriques sont donc sans incidence dès lors qu’il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que celle-ci a eu une influence sur la régularisation de l’acte de vente. Ainsi, il n’est versé aucune correspondance ou mise en demeure par laquelle la Sas Jpsa aurait exigé le retrait de ces éléments avant la date du 19 juillet 2024 à laquelle elle a versé les fonds à l’étude notariale, démontrant ainsi qu’elle était prête à régulariser l’acte de vente en l’état, seule l’absence de la procuration de la commune de [Localité 1] ayant nécessité de différer la vente selon le contenu des courriers produits. Les correspondances échangées entre les notaires des parties ainsi que la mise en demeure délivrée à M. [B] afin qu’il procède à l’annulation de la servitude et à l’enlèvement des coffrets électriques et qu’il fasse connaître son accord pour le maintien de la vente sont postérieures de plusieurs mois à la remise des fonds dans la perspective de la vente.

Il en résulte que la clause pénale doit être appliquée et que M. [B] doit être condamné à verser la somme de 10 600 euros à la Sas Jpsa.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Contrairement à ce que soutient M. [B], il est possible de demander, en plus de l’exécution de la clause pénale, des dommages et intérêts, dès lors que ceux-ci sont destinés à réparer un préjudice distinct de celui forfaitairement réparé par la clause pénale, à charge pour celui qui les sollicite d’apporter la preuve du caractère distinct.

En l’espèce, la Sas Jpsa ne démontre pas avoir subi un préjudice disctinct de celui déjà forfaitairement réparé par la clause pénale. Celle-ci prévoit le montant des dommages et intérêts dus en cas de non régularisation de l’acte authentique de vente. Or, la Sas Jpsa réclame l’indemnisation des divers frais qu’elle a engagés pour remplir les conditions mises à sa charge afin de pouvoir lever l’option et régulariser la vente par acte authentique, soit la réalisation de l’étude géotechnique et les diverses démarches nécessaires à l’obtention du permis de construire. Il en résulte qu’elle ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la clause pénale.

Il en va de même du préjudice moral dont elle se prévaut tenant au temps et aux ressources mobilisées pour établir et financer son projet.

Il convient, en conséquence, de débouter la Sas Jpsa de ses demandes au titre des frais acquittés en pure perte et d’un préjudice moral.

Sur les dispositions de fin de jugement :

M. [B], partie perdante, doit être condamné aux dépens.

La Sas Jpsa en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure. M. [B] sera donc tenu de lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile sans pouvoir prétendre lui-même au bénéfice de ces mêmes dispositions.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :