TJ 59350, 29 juin 2026, RG 25/13686

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/13686 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2HAV

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 29 Juin 2026

[E] [I]
[W] [F] épouse [I]

C/

[L] [N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [E] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Gaëlle THUAL, avocat au barreau de LILLE

Mme [W] [F] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

assistée par Me Gaëlle THUAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [L] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Avril 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 décembre 2015, M. [E] [I] et son épouse, Mme [Z] [F], ont donné à bail à M. [L] [N] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 650 euros.

Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception en date du 30 mai 2024, M. [E] [I] et son épouse, Mme [Z] [F], ont délivré à leur locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux, à savoir pour défaut d’entretien de l’immeuble loué, en ce compris le jardin, et défaut de paiement de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024.

Une sommation interpellative de quitter les lieux a été délivrée par les bailleurs à M. [L] [N] en date du 10 janvier 2025.

Compte-tenu du maintien dans les lieux de leur locataire, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, M. [E] [I] et Mme [Z] [F] lui ont fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection afin de constater la validité du congé délivré à son encontre et obtenir son expulsion des lieux à l’audience du 26 janvier 2026.

A cette audience, cette affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 27 avril 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, M. [E] [I], représenté par son conseil, et Mme [Z] [F], assistée de son conseil, sollicitent en application de la loi du 6 juillet 1989, de :
Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [L] [N],Déclarer M. [L] [N] occupant sans droit, ni titre des locaux qu’il occupe sis [Adresse 3] à [Localité 4] en conséquence, son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef,Condamner M. [L] [N] à leur payer jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,Condamner M. [L] [N] à leur payer la somme de 212 euros au titre des arriérés des taxes d’ordures ménagères,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner M. [L] [N] à payer à M. [A] [K] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. [L] [N], assigné en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par le bailleur et sur l’expulsion :
Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois s’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater que M. [E] [I] et Mme [Z] [F], propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] ont donné à bail à M. [L] [N] ce logement, en date du 11 décembre 2015, pour une durée de trois ans renouvelable.

Ce contrat a été renouvelé les 11 décembre 2018 et 11 décembre 2021 pour une durée de trois ans.

M. [E] [I] et Mme [Z] [F] ont délivré en date du 1er juin 2024, un congé à M. [L] [N] et ce, pour un motif légitime et sérieux, à savoir :
Défaut d’entretien de l’immeuble loué en ce compris le jardin,Défaut de paiement de la taxe d’ordures ménagères concernant les années 2021, 2022 et 2023.
Ce congé prévoyait un départ au plus tard le 11 décembre 2024.

« (…) Je suis propriétaire de la maison d’habitation, sis [Adresse 3] à [Localité 3] dont vous êtes le locataire en vertu d’un contrat de bail signé le 11 décembre 2015.
Par la présente, je vous notifie mon intention de ne pas renouveler le contrat de bail conclu le 11 décembre 2015 pour une durée de trois ans, renouvelé tacitement le 11 décembre 2018, puis le 11 décembre 2021 et expirant le 11 décembre 2024 ce en raison des motifs légitimes et sérieux suivants :
Défaut d’entretien de l’immeuble loué en ce compris le jardin,Défaut de paiement de la taxe d’ordures ménagères concernant les années 2021, 2022 et 2023.Le bail prendra fin le 11 décembre 2024 date à laquelle les lieux devront être libérés.
(…)
Je vous remercie de bien vouloir prendre en conséquence toutes vos dispositions afin de trouver un autre logement et me restituer le logement en bon état de propreté, de réparations locatives conformes à l’état des lieux dressé le 14 décembre 2015.
Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie prévu à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dès que la maison aura été dégarnie de vos meubles et à l’issue de votre départ.
(…) »

Ainsi, deux motifs sont invoqués à ce congé.

S’agissant du défaut d’entretien de l’immeuble loué, en ce compris le jardin, pour étayer ce motif, les bailleurs produisent différents clichés photographiques et deux attestations de voisins.

Les clichés photographiques montrent la présence de mauvaises herbes dans une allée avec des graviers et la présence de mousse devant une habitation.

Les deux attestations évoquent essentiellement le fait que les volets et les fenêtres de l’habitation sont fermés. Seule l’une d’entre elles indique un défaut d’entretien du trottoir.

Par ailleurs, un procès-verbal de constat est produit daté du 13 avril 2026. « (…) Côté jardin de l’immeuble voisin (n°3), le gravier n’est que partiellement visible en raison de la végétation de type mauvaises herbes sur presque toute la surface en gravier. Certaines végétations de type mauvaises herbes mesurent environ 80 centimètres de hauteur, soit jusqu’à mi-hauteur du grillage délimitant le jardin de l’immeuble n°3.
Le trottoir en béton au pied des façades arrière de l’immeuble n°3 est noirci et verdi, comportant de la mousse végétale ?
Je constate que les volets des fenêtres sur jardin sont fermés. (…) »

Ce procès-verbal de constat n’est pas suffisant à étayer un défaut d’entretien du locataire dans la mesure où il peut être périodique et que quoiqu’il en soit, il ne met pas en péril le bien loué.

Enfin, les bailleurs produisent également un écrit daté du 17 novembre 2023, de M. [J] des établissements [J], intervenu dans le bien loué pour procéder au changement du ballon d’eau chaude.

« (…) Suite à mon intervention pour votre bien locatif situé [Adresse 4],
Concernant le dépannage pour le remplacement du ballon d’eau chaude électrique,
Je me permets de vous faire part, à titre de prévention, des travaux à réaliser dans un avenir proche, étant donné l’état général délabré de votre logement.
Il en résulte de mes constatations (non exhaustives) que :
Les WC sont à refaire
La salle de bains a besoin d’une rénovation
Pour la cuisine le meuble évier et d’autres sont à remplacer ( problème d’humidités)
Le local technique (espace ballon d’eau chaude et machine à laver) est moisi
Dans un esprit global l’ensemble des murs et plafonds du logement sont à repeindre
Le jardin est broussailleux. »

Ce document ne permet pas d’étayer que les réparations nécessaires sont dus à un défaut d’entretien à la charge du locataire.

Dès lors, ce motif n’est pas un motif sérieux et légitime.

S’agissant du défaut de paiement des taxes d’ordures ménagères des années 2021, 2022 et 2023, si le décompte produit portant sur la période du 1er janvier 2021 au 1er mai 2024 permet d’établir que M. [L] [N] n’a pas payé les taxes d’ordures ménagères des années 2021, 2022, et 2023.

Aucune demande de paiement de ces taxes ou mises en demeure de payer ces taxes n’est produite.

Dès lors, il n’est pas établi que M. [L] [N] ait manqué à son obligation de payer.

Ce défaut de paiement ne saurait constitué un motif légitime et sérieux pour délivrer un congé.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de déclarer le congé délivré le 1er juin 2024 par M. [E] [I] et Mme [Z] [F] non valide et de dire que le contrat de bail conclu entre les parties s’est tacitement reconduit le 11 décembre 2024 pour trois ans.

Il conviendra également de débouter M. [E] [I] et Mme [Z] [F] de leur demande d’expulsion.

2. Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque parie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au mois d’avril 2026 produit par les bailleurs, que les taxes d’ordures ménagères ne sont plus dues. Cependant, ce deécompte permet d'établir que M. [L] [N] doit un solde du mois de février 2026, et les loyers des mois de mars et avril 2026 pour un montant de 1 784,84 euros.

M. [L] [N] ne comparaît pas et n’apporte pas d’éléments de nature à remettre en cause le montant de sa dette locative.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de le condamner à payer à M. [E] [I] et à Mme [Z] [F] une somme de 1 784,84 euros au titre de ses arriérés de loyers et de charges arrêté au mois d’avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [N], ayant succombé, sera condamné aux dépens.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M. [L] [N], ayant succombé, sera condamné à payer à M. [E] [I] et à Mme [Z] [F] chacun une somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5.Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,