TJ 59350, 24 juin 2026, RG 25/08521

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/08521 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZZ7

JUGEMENT

DU : 24 Juin 2026

S.C.I. FOCHCOM

C/

[G] [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. FOCHCOM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR

M. [G] [P], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Avril 2026

Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2024, la société Fochcom a donné à bail à M. [G] [P] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 750 euros, et 70 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, la société Fochcom a fait signifier à M. [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3134,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 12 mai 2025 la société Fochcom a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la société Fochcom a fait assigner M. [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de M. [G] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner M. [G] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 600 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, soit 820 eurosla somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 21 juillet 2025.

Par jugement mixte en date du 02 février 2026, le juge du contentieux de la protection a relevé que le locataire avait saisi les services d’hygiène de la mairie et qu’un rapport était attendu de l’agence régionale de santé.
Il a, au regard de la nécessité de rompre les relations contractuelles des parties dans les meilleurs délais en raison de la dégradation des relations, notamment par l’affichage dénigrant à l’égard du locataire par le bailleur dans les espaces communs et par la coupure d’eau volontaire dans le logement du défendeur réalisé par le bailleur au préjudice des autres occupants de l’immeuble :

déclaré recevable la demande de la société Fochcom aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juillet 2024 entre la société Fochcom d'une part, et M. [G] [P] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 8 juin 2025, constaté la résiliation du bail à compter de cette date,fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [G] [P] à compter du 1er juillet 2025, date de la résiliation du bail pour défaut d’assurance, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit 820 euros,condamné M. [G] [P] à payer à la société Fochcom l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, échéance de juillet, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de M. [G] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,fixé la dette locative de M. [G] [P] à la somme de 8 520 euros au 10 décembre 2025,débouté M. [G] [P] de sa demande de dommages et intérêts formulée au bénéfice de son enfant
Pour le surplus, il a :

ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 avril 2026 à 9h, rappelé qu’il appartiendra à M. [G] [P] de produire tout document des services d’hygiène ou de l’agence régionale de santé pour attester des désordres,dit qu’il sera statué sur les demandes en paiement de l’une et l’autre partie à l’issue,
En conséquence, il a

réservé les demandes en paiement des loyers et les demandes en remboursement des loyers pour trouble de jouissanceréservé les demandes en paiement au titre des relances amiables (courriers recommandés et mises en demeure)réservé les demandes accessoires au titre des dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 mai 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX et de l’article 700 du code de procédure civile,

À l'audience du 22 avril 2026,
La société Fochcom maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 534,82 euros arrêtée au 10 avril 2026.
Elle rappelle les travaux effectués dans le logement en janvier 2023 pour le remettre à neuf et produit les états des lieux d’entrée et de sortie du précédent locataire.
Elle soutient ne pas avoir été en mesure de procéder à la réfection de la toiture dès l’apparition de la 1ère fuite en raison de l’obstruction du locataire et dénonce l’absence de réponse de ce dernier à ses courriers. Elle s’étonne que ce dernier n’ait pas quitté le logement malgré la première décision rendue.
Sur le rapport de l’agence régionale de santé, elle relève que la majorité des désordres provient des fuites de toiture et qu’elle ignorait les autres points.
Sur l’arrêté de péril, elle souligne la taille du site Malterie et soutient que ces bâtiments ne concernent pas celui occupé par le défendeur.
Elle soutient que le locataire continue d’y vivre et qu’il ne démontre pas son préjudice de jouissance et qu’en tout état de cause, en empêchant les interventions sur les légères fuites du toit, il est responsable du pourrissement du bois et des moisissures sur les murs.
A titre principal, elle réclame le paiement de la totalité des loyers et débouté de M. [G] [P] de ses demandes reconventionnelles.
Subsidiairement, s’il devait être fait droit à sa demande d’indemnisation, elle réclame que leur montant n’excède pas les sommes dues et que la compensation soit ordonnée.

M. [G] [P] comparaît.
Il ne conteste pas le principe de la dette et souligne que les paiements partiels puis les défauts de paiement ont pour origine la surdité du bailleur aux désordres du logement.
Il produit :
le rapport de l’agence régionale de santé en date du 5 février 2026 rédigé suite à la visite du 17 décembre 2025l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble en date du 27 janvier 2026Il ajoute qu’Enedis a depuis coupé l’alimentation électrique du logement.
Il réclame :
A titre principal :
la suspension des effets du bail,le constat de sa non-décence depuis le 24 juillet 2024l’annulation du loyerla restitution du loyer la condamnation de la société Fochcom à lui régler les sommes suivantes :5 420 euros au titre des loyers réglés750 euros au titre du dépôt de garantie 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour lui-même3 000 euros pour son fils8 520 euros en compensation du jugement en date du 2 février 20261 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Sa demande de transmission de photos par QR code ou téléchargement sur le site « gros fichiers » a été rejetée. Il a été autorisé à les adresser sur support papier avec copie à la société Fochcom dont l’adresse mail a été contrôlée à l’audience, ce dernier ayant communiqué durant la procédure une autre adresse à M. [G] [P] dont il critiquait l’absence de réponse.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier reçu au greffe le 5 juin 2026, la société Fochcom a adressé une note en délibéré pour produire un arrêté de mainlevée de la procédure de mise en sécurité. Il précise démontrer que l’arrêté de mise en sécurité ne concernait pas l’immeuble en cause d’instance. Il ajoute un procès-verbal de constat de commissaire de justice pour soutenir que le locataire continue de demeurer dans le logement et contredire qu’il est contraint d’être hébergé par ses parents.

Pour s’assurer du contradictoire, ces pièces ont été transmise au défendeur par le greffe. M. [G] [P] a adressé un courriel aux termes duquel il indique :
Sur la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité urgent (Péril urgent)
• Un bâtiment qui demeure en péril ordinaire : Le gérant de la SCI FOCH COM tente de faire croire que la mainlevée du 27 mai 2026 règle la situation globale de l’immeuble. Or, l’arrêté initial du 27 janvier 2026 précisait explicitement en son Article 4 : « Les mesures prescrites, une fois réalisées, ne lèveront que l'imminence du péril sur cet immeuble, le laissant alors en péril ordinaire ». La mainlevée n'a donc acté que la réalisation de travaux d'urgence sur l'enveloppe extérieure (structure de l'ancienne verrière, échelle métallique), mais l'immeuble reste structurellement en péril.
• L’état d’insalubrité intérieur inchangé : Cette mainlevée extérieure ne traite en rien les graves désordres intérieurs constatés dans mon logement par le rapport officiel de l’Agence Régionale de Santé ([Localité 3]) du 5 février 2026 (Dossier SI1233). Ce rapport accablant relève de nombreuses infractions au Code de la santé publique : infiltrations d'eau par la toiture, présence de moisissures, défaut total d'isolation thermique, et installation électrique dangereuse.
2. Sur le procès-verbal du Commissaire de Justice et ma situation réelle d'occupation
• Impossibilité matérielle d'habiter le logement (Coupure Enedis) : La SCI prétend que je « vis toujours sur place ». C'est factuellement impossible. Comme en atteste la confirmation d’Enedis en date du 2 avril 2026 (Dossier 26-9d7900e3), le courant a été coupé pour danger immédiat. Enedis conditionne toute réactivation à une attestation de conformité (« Consuel ») que le propriétaire n'a jamais fournie. Le logement est donc totalement privé d'électricité depuis plus de deux mois.
• Présence légitime de mes affaires personnelles : Lors de mon échange téléphonique courtois avec le Commissaire de Justice le 27 avril 2026, j'ai simplement confirmé qu'il s'agissait de mon adresse légale et que mes affaires s'y trouvaient toujours, dans l'attente d'un déménagement. Face à l'insalubrité et à l'absence d'énergie, je suis contraint d'être hébergé chez mes parents, où j'accueille mon fils une semaine sur deux.

• Nature de l'acte signifié : Je précise enfin que l’acte remis à l’étude par le Commissaire de Justice le 27 avril 2026 était, comme indiqué sur le procès-verbal, une « Signification d'une décision de justice », à savoir la copie du premier jugement au fond (que j’avais déjà récupérée par mes propres moyens au greffe plusieurs semaines auparavant). Cet acte n'avait d'autre objet que de me notifier cette décision.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la situation de l’immeuble :

M. [G] [P] produit :

L’arrêté de « mise en sécurité-procédure urgente » frappant l’immeuble situé [Adresse 4] au visa d’un rapport d’expertise du 23 janvier 2026 concluant que « l’état de l’immeuble est à l’origine d’un péril grave et imminent pour la sécurité publique »Le rapport de l’agence régionale de santé du 5 février 2025 qui relève les désordres suivants :Etanchéité et isolation thermique : toiture en mauvais état entraînant des infiltrations dans le logement, enveloppe du bâtiment (toiture et mur) insuffisante, absence de fourniture de diagnostique énergétiqueSécurité des personnes : absence de détecteur autonome de fumée, porte du logement non conforme aux normes de sécuritéAménagement : éclairement insuffisantHumidité et aération : défaut de système de renouvellement de l’air et insuffisance du détalonnage des portes, traces d’infiltration visibles sur les murs et éléments structurelsEtat des surfaces intérieures : revêtements dégradés, moisissuresElectricité : dominos et conducteurs non protégés au niveau du cumulus
Le rapport de l’agence régionale de santé relève 8 infractions au code de la santé publique, 4 au règlement sanitaire départemental et 2 au code de l’habitation et de la construction et formule 10 prescriptions de reprises.

La société Fochcom produit la réponse adressée à l’agence régionale de santé en soutenant :
Que les problèmes d’infiltration ont pour origine la résistance du locataire à permettre les travaux et implicitement un défaut de chauffage du locataire, la brique étant un matériau parfaitement isolant et respirant s’il est chaufféQue le détecteur était présent à l’entrée dans les lieuxQue la présence de 3 fenêtres est suffisante, que le logement est situé dans le Nord mais que par grand soleil la luminosité est de qualité et que des barres de rideaux permettent au locataire de faire le choix de rideaux (occultant).Qu’il reconnaît le défaut de systèmes d’aération et qu’il procédera au perçage du mur pour faire poser 4 grillesQue l’électricité a été entièrement refaite en 2023 et que les dominos non protégés seront changés
La société Fochcom s’engage à faire établir un diagnostic énergétique après reprise des désordres.

En outre, il est singulier de constater que la société Fochcom verse une pièce n°15 pour soutenir que l’arrêté de péril ne concernait pas son bien mais un bien appartenant à Vilogia dont il a pris le soin d’entourer le nom à destination du tribunal.

Néanmoins, il résulte de la simple lecture du rapport de l’agence régionale de santé qu’il concernait la section cadastrale n°BT [Cadastre 1], elle-même reprise sur l’arrêté de mise en sécurité – procédure urgente du 27 janvier 2026.

Sur l’absence de fourniture du DPE :

Le DPE est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 pour tout logement loué à usage de résidence principale, en vertu de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L. 126-25 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il doit être fourni au moment de la signature du contrat ou de son renouvellement. Son absence constitue un manquement à l’obligation d’information du bailleur.
L’absence de DPE annexé au bail engage la responsabilité contractuelle du bailleur permettant au locataire de réclamer :
des dommages-intérêts pour manquement à l’obligation d’information selon les dispositions des articles 1112-1 et 1240 du Code civil.une réduction de loyer selon l’article 1721 du Code civil, ce défaut d’information ayant conduit à une mauvaise appréciation du logement
L’article 1130 du code civil dispose « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

En l’espèce, M. [G] [P] réclame la nullité du contrat motifs pris que le logement n’assurait pas le clos et le couvert, était impropre à l’habitation dès son entrée dans les lieux le 24 juillet 2024.

Il est relevé de tout ce qui précède que :
l’aspect esthétique du logement (loft, parquet, murs en brique, forme atypique) a été un élément convaincant pour M. [G] [P] qui exerce la profession de photographeson entrée dans les lieux au mois de juillet ne permettait pas de mesurer la faiblesse de la luminositéles problèmes de moisissuresles premiers défauts de paiements sont apparus avec les premières critiques sur l’humidité du logement puis les infiltrations à l’automne et hiver
Il en ressort que le consentement de M. [G] [P] a été vicié par le défaut de DPE qui au regard des constats ci-dessus repris ne pouvaient pas atteindre une classe énergétique favorable à l’occupation.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du bail conclu entre les parties.

Sur les demandes principales :

Sur les demandes en paiement de la société Fochcom au titre du loyer :

En conséquence de la résolution du contrat de bail, la société Fochcom doit être déboutée de ses demandes en paiement au titre du loyer et des relances.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de M. [G] [P]

Au titre des sommes déjà versées
En vertu de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.
Selon l'article 1302-1 du même code celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
En l’espèce, la société Fochcom ne conteste pas avoir perçu de M. [G] [P] la somme de 5 420 euros sur la période courant d’août 2024 à mars 2025.
En conséquence, il convient de condamner la société Fochcom à payer à M. [G] [P] la somme de 5 420 euros.

Au titre des sommes mise à la charge de M. [G] [P]
Par jugement du 02 février 2026, M. [G] [P] a été condamné à régler la somme de 8 520 euros au titre des sommes dues au 10 décembre 2025.
En cas de paiement, elles devront être remboursées.
Non versées, elles entreront en compensation

Au titre des dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, il est démontré que M. [G] [P] a été contraint d’engager de nombreuses démarches pour faire établir la situation du logement, que la société Fochcom a adopté à son encontre une attitude de toute puissance et d’intimidation par le recours à :
une pratique « name and shame » consistant à afficher à la vue de tous des propos dénigrants sur son locataireune coupure d’eau y compris au préjudice de ses autres locataires Ce comportement perdure y compris après l’arrêté du 27 janvier 2026 et le dépôt du rapport de l’agence régional de santé en tentant en cours de délibéré de
démontrer les mensonges de son locataire sur l’adresse de celui-ci, tromper le tribunal par la production de la pièce n°15 relative à VilogiaEn cours d’audience, il avait été relevé qu’il soutenait que le locataire « faisait exprès » d’adresser ses mails à une mauvaise adresse alors que cette adresse mail était précisément mentionnée sur ses propres correspondances.
Il résulte de tout ce qui précède qu’il convient de le condamner au paiement de la somme de 5000 euros en indemnisation du préjudice de M. [G] [P] et de rejeter la demande formulée au nom de son fils, faute de pièce d’état civil et d’éléments sur le temps de présence effective de l’enfant dans le logement notamment lors de la coupure d’eau.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la société Fochcom aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner la société Fochcom à payer à M. [G] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS