TJ 69123, 3 juill. 2026, RG 26/00330

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00330 - N° Portalis DB2H-W-B7K-3THQ
AFFAIRE : [F] [S] C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [S]
né le 28 Novembre 1965 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice le Cabinet PETRUCCI CONVERT
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sabah DEBBAH de la SELARL JURIS LAW & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 11 Mai 2026 - Délibéré au 3 Juillet 2026

EXPOSE DES FAITS :
Par exploit de commissaire de justice du 12 février 2026, Monsieur [F] [S] a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 2] devant le juge des référés de [Localité 1] aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 7 mai 2026, de :
Déclarer recevable la demande de Monsieur [F] [S] ;Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de LYON avec la mission la plus étendue dont notamment : Se rendre sur place au [Adresse 5] et visiter l’ensemble de l’immeuble au niveau des parties communes et des parties privatives de Monsieur [F] [S] ;Vérifier l’existence des désordres tels que décrits dans l’assignation, les décrire, en indiquer la nature et la gravité ; Rechercher les causes et origines de ces désordres, dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une faute de surveillance du chantier, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien et l’exploitation des ouvrages ou de tout autre cause ;De façon générale, donner tous les éléments de fait ou d’ordre technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues et si les désordres sont dus à plusieurs causes, fournir tous les éléments permettant au Tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elle ;Décrire les travaux propres à remédier à ces désordres, inachèvements ou non-conformités ; Constater et préciser si ces travaux sont à réaliser en urgence, en chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura été imparti ;Préciser la durée des travaux préconisés et l’impact sur les lots privatifs ;Répondre techniquement sur les observations que les parties seraient amenées à lui faire à l’issue de ses opérations et le cas échéant compléter celles-ci ; Donner au Tribunal tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d’apprécier les préjudices de Monsieur [F] [S] et en proposer une évolution chiffrée ;S’expliquer techniquement dans le cadre de la mission ci-dessus énoncée sur lesdits récapitulatifs et observations des parties dans le délai qu’il leur aura imparti après le dépôt de son pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [S] une provision ad litem de 6000 € pour les frais de la procédure d’expertise ;Réserver les dépens ; Monsieur [S] expose les éléments suivants :
Monsieur [F] [S] est propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 2]. En 2022, il a informé le syndic de copropriété que des odeurs survenaient dans son logement.
Le syndic de copropriété a mandaté la société [B] afin que celle-ci dresse un rapport d’expertise, déposé le 30 novembre 2022. L’expert conclut « A la suite de nos différents tests, nous avons identifié à l'origine des désordres, une rupture d'étanchéité à l'air des colonnes d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes entre le logement de Madame [N] (2ème étage) et celui de Monsieur [S] (3eme étage) ».
A la suite de ce rapport d’intervention, il a été porté une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 mars 2023 pour procéder à des travaux de réparation sur les colonnes défectueuses, la résolution a été rejetée. Il en va de même durant les assemblées générales des 21 mai 2024 et 3 juin 2025.
Par courrier recommandé du 24 septembre 2025, Monsieur [S] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] d’avoir à prendre en compte le caractère impératif des travaux et dans le respect de l’article 14 de la loi de 1965 de tenir sous un mois une assemblée générale extraordinaire pour voter la réalisation des travaux sur les colonnes litigieuses.
Le 18 novembre 2025, une assemblée générales extraordinaire a été organisée, la réalisation des travaux chez Monsieur [S] a été rejetée.
A titre liminaire, Monsieur [S] conteste la prescription de l’action. Monsieur [S] indique qu’il ne fonde pas sa demande sur le trouble anormal du voisinage mais sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 145 du code de procédure civile. Ainsi, l’obligation du syndicat fondée sur ce premier texte est une obligation à exécution successive, il doit constamment répondre des dommages causés par les parties communes qui persistent dans le temps. Par ailleurs, il n’est pas démontré que Monsieur [S] se soit plaint des odeurs dans son appartement avant 2022, ni qu’il ait réalisé des travaux ayant porté atteinte à la structure de l’immeuble. En tout état de cause, les travaux invoqués par le syndicat des copropriétaires, aux fins d’obtenir le rejet des prétentions de Monsieur [S] sont sans lien avec l’objet de la présente procédure. En effet, le rapport du cabinet [B] de 2022 relate expressément les désordres liés aux odeurs dans l’appartement de Monsieur [S]. Enfin, il n’est jamais mentionné dans les procès-verbaux de 2014 et 2015 produits par le syndicat des copropriétaires une problématique liée aux odeurs.
Sur la demande d’expertise, Monsieur [S] se fonde sur le rapport du cabinet [B] rendu en 2022 pour attester des désordres subis. Les tests effectués par la société [B] ont mis en évidence une rupture d’étanchéité à l’air des colonnes d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes entre son logement et celui du dessous. La société [B] a préconisé en conséquence le remplacement les colonnes d’évacuation défectueuses, qui relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires puisqu’il s’agit d’une partie commune. Aussi, la santé de Monsieur [S] s’est dégradée selon lui en raison des odeurs, il indique souffrir de céphalées.
Enfin, sur la demande subsidiaire tendant à compléter la mission confiée à l’expert, Monsieur [S] s’y oppose en indiquant qu’elle est superfétatoire, dès lors que l’expert aura déjà pour mission de rechercher les causes et origines des désordres et de chiffrer le coût des travaux propres à y remédier.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 2] demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA le 24 février 2026, de :
In limine litis,
Juger Monsieur [S] prescrit en son action ;Débouter Monsieur [S] de toutes demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont irrecevables ;Sur le fond
Juger Monsieur [S] injustifié en ces demandes et l’en débouter en conséquence ;Surabondamment
S’il devait être fait droit à la demande d’expertise de Monsieur [S] ;
Ordonner la Mission complémentaire suivante : Décrire les travaux réalisés par Monsieur [S] ayant affecté directement ou indirectement les parties communes et dire si ses travaux non autorisés ont été réalisés selon les règles de l’art et s’ils sont à l’origine des désordres allégués, L’expert devra dans cette hypothèse chiffrer le coût des travaux de remise en état des parties communes affectées par les travaux réalisés par Mr [S],En toute hypothèse,
Débouter Monsieur [S] de sa demande de provision ad litem en ce qu’elle est injustifiée en son principe et en son quantum ; Condamner Monsieur [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE [Adresse 2] la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ;Condamner Monsieur [S] aux entiers dépens de l’instance ;
Le syndicat des copropriétaires indique qu’il résulte des éléments de la cause que Monsieur [S] invoque le même trouble (nuisance olfactive) depuis l’année 2014. Force est de constater que son action est prescrite dès lors qu’il s’est abstenu d’agir dès la première manifestation du trouble afin de préserver son action à l’encontre du ou des auteurs du trouble. L’action menée sur le fondement de l’article 145 du code civil ne saurait plus avant prospérer.
Sur la demande d’expertise, le Syndicat établit que la copropriété ne s’est pas désintéressée comme le prétend Monsieur [S] des désagréments invoqués par le demandeur. En effet, le syndicat des copropriétaires considère qu’il apparait dans les procès-verbaux de 2014 et 2015 produits au débat que la colonne descendante a été endommagée à l’intérieur de l’appartement de Monsieur [S] par un branchement sauvage au niveau des WC. De plus, les colonnes de l’immeuble continuent à être fonctionnelles pour l’évacuation des eaux, ce qui est leur fonction première. Aussi, le syndicat des copropriétaires relève que Monsieur [S] ne démontre pas l’existence des odeurs dont il se plaint. Le syndicat des copropriétaires considère que Monsieur [S] tente à nouveau de faire supporter à la communauté les conséquences préjudiciables de ses propres travaux lesquels ont affecté les parties communes et ont été réalisés sans autorisation préalable de la copropriété.

S’il devait être fait droit à la demande d’expertise de Monsieur [S], le syndicat des copropriétaires sollicite l’ajout d’une mission complémentaire donnée à l’expert tenu de désigner et décrire les travaux réalisés par Monsieur [S] ayant affecté directement ou indirectement les parties communes, et dire si ces travaux non autorisés ont été réalisés selon les règles de l’art et s’ils sont à l’origine des désordres allégués. L’expert devra dans cette hypothèse chiffrer le coût des travaux de remise en état des parties communes affectées par les travaux réalisés par Monsieur [S].
Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de la demande ad litem de Monsieur [S].
L’audience a eu lieu le 11 mai 2026.
Le délibéré a été fixé au 3 juillet 2026.

MOTIFS
Sur la prescription de l’action de Monsieur [S] :
L’article 2224 du code civil dispose « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] soulève la prescription de l’action de Monsieur [F] [S], en indiquant qu’il invoque le même trouble, à savoir des nuisances olfactives, depuis au moins l’année 2014. Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les trois procès-verbaux produits des 1er avril, 1er décembre 2014 et 20 février 2015, dans lesquels sont formulés des questions visant « le remplacement complet de la colonne de chute abimée ([S]) ». Monsieur [S] aurait effectué des travaux dans son logement et aurait, sans autorisation des autres copropriétaires, procédé à un raccordement de ses WC à la colonne commune d’évacuation des eaux usées.
Monsieur [S] conteste la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires. Il indique que les procès-verbaux de 2014 et 2015 visent une problématique différente de celle dont il se plaint depuis 2022 concernant les odeurs. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément attestant que Monsieur [S] se soit plaint des odeurs se dégageant de la colonne de des eaux usées avant 2022, tel que cela est relaté dans le rapport de la société [B], et dans les procès-verbaux de 2023, 2024 et 2025. En effet, ces derniers présentent tous une question posée à la demande de Monsieur [S] sollicitant des travaux sur la colonne commune d’évacuation des eaux usées « En préambule, le syndic informe l'assemblée générale que 2 logements de la résidence (au 2ème et au 3ème étages) ont rencontré des problèmes d'odeurs, provenant des colonnes d'eaux usées / eaux vannes.
Il a été réalisé une recherche de fuite auprès de la société [B] ; qui a mis en évidence la nécessité de remplacer les colonnes d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes depuis le 2ème étage jusqu'en toiture ou de refaire l'ensemble de l'étanchéité à l'air des emboitements ». La question a, pour chaque assemblée générale, été rejetée par l’ensemble des copropriétaires.

Sur ce le juge des référés :
Il résulte des pièces versées aux débats que les procès-verbaux de 2014 et 2015 ont trait exclusivement à des travaux de réparations sur la colonne, il n’est aucunement fait mention d’odeurs dérangeant les occupants des appartements visés. La société [B], dans son rapport du 30 novembre 2022 mentionne des troubles liés aux odeurs affectant l’appartement de Monsieur [S] et liés à la colonne des eaux usées.
Par voie de conséquence, au regard des incertitudes sur les éventuelles actions postérieures qui pourraient être fondées sur le rapport d’expertise sollicité, le juge des référés étant juge de l’évidence, ne peut aucunement d’ores et déjà indiqué que l’action de M. [S] est nécessairement vouée à l’échec ni qu’elle est prescrite. Il y a lieu de dire qu’au regard de contestations sérieuses, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de constater la prescription de l’action de M. [S].
Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée et il n’appartient pas au juge des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

En outre, il résulte de ce texte que l’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge, qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile.
En l’espèce, le rapport de la société [B], déposé le 30 novembre 2022 relate « A la suite de nos différents tests, nous avons identifié à l'origine des désordres, une rupture d'étanchéité à l'air des colonnes d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes entre le logement de Madame [N] (2ème étage) et celui de Monsieur [S] (3eme étage). […]
Nous vous recommandons de remplacer les colonnes d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes depuis la dalle basse du logement de Madame [N] (2 ème étage) jusqu’en toiture, afin d’éviter les mauvaises odeurs ou de refaire l’ensemble de l’étanchéité à l’air des emboitements. »
Au vu des désordres constatés par l’expert amiable, Monsieur [S] est bien fondé en sa demande d’expertise portant sur son appartement situé au 3ème étage de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 2] et sur les parties communes. L’experte aura pour mission de recherche les causes des désordres y compris les éventuels travaux antérieurs.

Compte tenu des termes du rapport d’expertise amiable, il y a lieu de dire que les frais d’expertise seront partagés par les parties.

Le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code.

Par conséquent, Monsieur [F] [S] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés au paiement par moitié chacun des dépens.

PAR CES MOTIFS Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,