TJ 40088, 2 juill. 2026, RG 25/01672

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

N° RG 25/01672 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DJFM

DEMANDEURS

Monsieur [I] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Madame [B] [Q], [F] [L] épouse [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

S.A.S. MONÉ MARTINAUD IMMOBILIER, , immatriculée au
RCS de DAX sous le numéro 849 666 300
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [M] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3],
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

Par ordonnance en date du 02 Avril 2026, l’instruction de l’affaire a été clôturée ; les parties ont été autorisées à déposer leur dossier jusqu’au 07 Mai 2026 et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 24 mai 2024, Monsieur [Y] s’est engagé à acquérir un bien immobilier situé à [Localité 2] (40), [Adresse 4], lots numéros 5, 12 et 19, appartenant à Monsieur et Madame [D], au prix de 450.000 € net vendeur, outre la somme de 19.500 € correspondant aux honoraires de négociation dus à la SAS Moné MARTINAUD Immobilier intervenant à l’acte, à la charge de l’offrant. L’offre d’achat était acceptée par les époux [D] le même jour.

Par acte sous seing privé signé les 12 et 17 juin 2024, les époux [D] ont vendu à Monsieur [Y] l’immeuble situé à [Localité 2] au prix de 450.000 €, outre la somme de 19.500 € due par l’acquéreur à l’agence immobilière ORPI Moné Martinaud [Localité 2], sous les conditions suspensives de droit commun. L’acquéreur déclarait dans l’acte financer l’acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels et aucune condition suspensive particulière n’était énoncée. La date de réitération par acte authentique était fixée au plus tard le 30 août 2024. Un acompte de 10.000 € était versé par Monsieur [Y] entre les mains de l’agence immobilière choisie pour séquestre.

L’acte authentique de vente n’a pas été régularisé, faute pour Monsieur [Y] de régler les fonds dans les délais impartis.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, les époux [D] ont mis en demeure Monsieur [Y] d’exécuter ses obligations dans le délai de dix jours.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2025, valant conclusions, les époux [D] et la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER ont assigné Monsieur [Y] devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins de voir :
- Condamner Monsieur [Z] [Y] à régler à Monsieur [I] [D] et à Madame [B] [L], épouse [D], la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamner Monsieur [Z] [Y] à régler à la SAS MONÉ MARTINAUD IMMOBILIER la somme de 19.500 € à titre de dommages et intérêts au titre de ses honoraires de transaction pour parvenir à la vente à son profit du bien immobilier appartenant à Monsieur [I] [D] et à Madame [B] [L], épouse [D], sis à [Adresse 4], au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » (lot n° 5 de la copropriété), outre un garage fermé (lot n° 12 de la copropriété) et un emplacement de parking extérieur individuel (lot n° 19 de la copropriété),
- Condamner Monsieur [Z] [Y] à régler une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile à Monsieur [I] [D], à Madame [B] [L], épouse [D], ainsi qu’à la société MONÉ MARTINAUD IMMOBILIER,
- Condamner Monsieur [Z] [Y] aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [D] et la société MONE MARTINAUD IMMOBILIER font valoir que :
- Monsieur [Y] n’a donné aucune suite aux mises en demeure qui lui ont été adressées.
- La demande en paiement est fondée sur les dispositions des articles 1103, 1217, 1224 à 1226 et 1231 et suivants du code civil.
- Une clause résolutoire a été insérée dans le compromis de vente, prévoyant une indemnité forfaitaire de 45.000 €, outre une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale de 19.500 € au titre des honoraires de transaction de l’agent immobilier. Ces sommes sont donc dues par Monsieur [Y], déduction faite de l’acompte de 10.000 € déjà versé.
- Les diligences réalisées par l’agent immobilier pour parvenir à la vente du bien sont réelles. Elles sont matérialisées par l’acceptation de l’offre d’achat et la signature du compromis de vente.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Y] n'a pas constitué avocat. Le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 2 avril 2026. L’affaire ne nécessitant pas de plaidoiries, le dépôt des dossiers des avocats au greffe a été autorisé jusqu’au 7 mai 2026 et la date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,
- obtenir une réduction du prix,
- provoquer la résolution du contrat,
- demander la réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du code civil précise que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du code civil ajoute que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1304-6 du code civil prévoit que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

En l’espèce, le compromis de vente contient une clause au paragraphe Réitération par acte authentique, rédigée comme suit : « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentent lient les PARTIES définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 30 Août 2024 par Maître [G] [R], Notaire à [Localité 2] (…). La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXCTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 45.000 €,
- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.
Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article “Honoraires de l’Agence”.

Il n’est pas contesté que les conditions suspensives de droit commun prévues au compromis ont été réalisées. Le compromis ne prévoit aucune condition suspensive particulière.

Il résulte des explications des parties que le défaut de réitération de l’acte authentique est la conséquence du défaut de paiement du prix de vente par Monsieur [Y] dans les délais fixés, et de son refus de régulariser cet acte définitif.

Les époux [D] justifient avoir adressé à Monsieur [Y], une première mise en demeure électronique par le biais de leur notaire, l’invitant, dans le délai de dix jours, à régler le prix de vente de l’immeuble. Ils lui ont ensuite, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, adressé une mise en demeure de s’acquitter de la somme de 35.000 € à titre d’indemnité forfaitaire, outre la somme de 19.500 € à titre d’indemnité en faveur de l’agence Moné Martinaud Immobilier.

Le refus sans motif légitime de Monsieur [Y] de régler le prix de vente et de signer l’acte authentique de vente dans le délai convenu, malgré la réalisation des conditions suspensives, justifie la résolution de plein droit du compromis et la condamnation de Monsieur [Y] à payer aux époux [D] la somme de 35.000 € au titre de l’indemnité forfaitaire, déduction faite du montant du séquestre de 10.000 € conservé par les vendeurs. Ce refus justifie également la condamnation de Monsieur [Y] à payer à la société MONE MARTINAUD IMMOBILIER la somme de 19.500 € à titre d’indemnisation forfaitaire et de clause pénale, comme prévu au contrat.

Il est inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l'intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, Monsieur [Y] doit être condamné à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] succombant, il sera condamné aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne Monsieur [Z] [Y] à régler à Monsieur [I] [D] et à Madame [B] [L], épouse [D], la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [Z] [Y] à régler à la SAS MONÉ MARTINAUD IMMOBILIER la somme de 19.500 € à titre de dommages et intérêts au titre de ses honoraires de transaction pour parvenir à la vente à son profit du bien immobilier appartenant à Monsieur [I] [D] et à Madame [B] [L], épouse [D], sis à [Adresse 4], au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » (lot n° 5 de la copropriété), outre un garage fermé (lot n° 12 de la copropriété) et un emplacement de parking extérieur individuel (lot n° 19 de la copropriété),

Condamne Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [I] [D], à Madame [B] [L], épouse [D], et la société MONÉ MARTINAUD IMMOBILIER, une indemnité de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne Monsieur [Z] [Y] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,