TJ 03185, 3 juill. 2026, RG 25/00850

N° D'INSCRIPTION AU
REPERTOIRE GENERAL : N° RG 25/00850
N° Portalis DBWM-W-B7J-CQCU

N.A.C. : 72Z

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

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AUDIENCE DU 03 Juillet 2026

DEMANDEUR :
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1]
(agissant par l’intermédiaire de son syndic de copropriété la SARL REGIE GUERS-ORPI)
[Adresse 2] et
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Denis COTTIER de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEURS :
Monsieur [B] [N] [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
Madame [V] [L]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [M] [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE UNIQUE

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Président : [...], siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIERS : lors des débats : Christian BALLIOT et du prononcé : [...].

DEBATS :

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 15 mai 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ,

Le Juge a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX.

EXPOSE DU LITIGE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte en date du 14 décembre 2021, par devant Maîtres [E] et [O], notaires à [Localité 1], Monsieur [B] [P], Madame [V] [L] et Monsieur [M] [P] ont acquis des droits et biens immobiliers sis [Adresse 2], cadastrés Section AK N°[Cadastre 1], lots N°244, 305 et 426.
Selon assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] du 29 juillet 2024, il a été :
-donné quitus des comptes de gestion,
-approuvé le budget prévisionnel de l’année suivante.

Suivant relevé de compte établi le 5 juin 2025 par le syndic de copropriété, la SARL REGIE GUERS-ORPI, les Consorts [P]/ [L] restent redevables au titre des charges de copropriété de la somme de 13.009,27 euros. Ils ont été mis en demeure aux fins de règlement par lettre en recommandé avec accusé de réception en date du 18 juin 2025.
Par courrier en recommandé avec accusé de réception du 23 juin 2025, les Consorts [P]/ [L] ont contesté le montant dû, auprès du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1].
C’est dans ces conditions que selon actes de Commissaire de justice en date des 15 et 21 juillet 20025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], agissant par l’intermédiaire de son syndic de copropriété la SARL REGIE GUERS – ORPI a assigné Monsieur [B] [P], Madame [V] [L] et Monsieur [M] [P] devant le Tribunal judiciaire de MONTLUÇON, aux fins de les condamner à lui payer la somme de 13.009,27 euros outre 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Bien que régulièrement assignés par acte de Commissaire de justice en date du 15 juillet 2025 établi sur le fondement des dispositions de l’article 658 du Code de procédure civile pour Monsieur [B] [P] et Monsieur [M] [P], et par acte de Commissaire de justice en date du 21 juillet 2025 établi sur le fondement des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour Madame [V] [L], ils n’ont pas constitué avocat.
La clôture de la procédure est intervenue le 5 novembre 2025, fixant l’audience de plaidoirie le 15 mai 2026 ; date à laquelle l’affaire a été plaidée.

DISCUSSION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété.
L’article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
L’une des premières étapes pour le syndicat des copropriétaires consiste à envoyer une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Cette mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle ainsi au copropriétaire ses obligations et le délai pour régulariser sa situation.
En l’espèce, il ressort des pièces versées qu’au décompte arrêté le 5 juin 2025 par le syndic de copropriété la SARL REGIE GUERS-ORPI, Monsieur [B] [P], Madame [V] [L] et Monsieur [M] [P] ont été mis en demeure d’avoir à régler la somme de 13.009,27 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, par lettre en recommandé avec accusé de réception du 18 juin 2025, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette dernière a bien été distribuée le 21 juin 2025, par les services postaux.
Par courrier avec accusé de réception du 23 juin 2025, les Consorts [P]/ [L] ont contesté le montant dû, auprès du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] en indiquant notamment connaître des difficultés financières, sans pour autant appuyer leur demande de quelconque justificatif.

Ainsi, au regard de la mise en demeure du 18 juin 2025 restée infructueuse, la somme de 13.009,27 euros demeure exigible immédiatement.
En conséquence, faute de diligences des défendeurs, il sera fait droit à la demande du syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], agissant par l’intermédiaire de son syndic de copropriété la SARL REGIE GUERS-ORPI, à savoir que Monsieur [B] [P], Madame [V] [L] et Monsieur [M] [P] seront condamnés à lui verser la somme de 13.009,27 euros au titre des charges de copropriétés non régularisées du 1er avril 2024 au 1er avril 2025.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, Monsieur [B] [P], Madame [V] [L] et Monsieur [M] [P] seront tenus aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, au regard des faits sus-exposés, Monsieur [B] [P], Madame [V] [L] et Monsieur [M] [P] seront condamnés à verser au syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], agissant par l’intermédiaire de son syndic de copropriété la SARL REGIE GUERS-ORPI une somme 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que ces dispositions soient écartées. Elles seront rappelées dans le dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS