TJ 75056, 3 juill. 2026, RG 26/01364

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [P] [A] ; Madame [V] [Z] [H] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01364 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBNE

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT PROROGE
rendu le 03 juillet 2026

DEMANDEURS
Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

Madame [N] [Y] épouse [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [A], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [V] [Z] [H], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier
Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01364 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBNE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er juillet 2025, Monsieur [J] [B] et Madame [N] [Y] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 2155 euros, ainsi que 195 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, les époux [B] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7050 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 novembre 2025.

Par notification électronique du 14 novembre 2025, les époux [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 janvier 2026 à étude, les époux [B] ont fait assigner Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H], et de tout occupant de leur chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;supprimer tout délai ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meuble de son choix ou dans tel autre lieu au choix du requérant, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;les condamner à leur payer la somme de 11 750 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal ;les condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;les condamner au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation a été dénoncée le 30 janvier 2026 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 07 avril 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, les époux [B], représentés par leur conseil, soutiennent leurs demandes telles qu’exposées dans leur assignation. Ils actualisent leur créance à la somme de 16 450 euros au mois de mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Les époux [B] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026, prorogé au 03 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [B] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne leur incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail à effet au 1er juillet 2025 entre les époux [B] et Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 7050 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] le 12 novembre 2025.

Il sera fait application du délai de deux mois prévu tant par le commandement de payer délivré aux locataires, que par l’assignation.

Or, il ressort du décompte produit par les époux [B] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Les époux [B] est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 janvier 2026.

Il convient, par conséquent, d’ordonner aux locataires, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [B] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les demandeurs n’apportant aucun élément de nature à motiver cette demande, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du mois de mars 2026. Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] seront, par ailleurs, condamnés à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance d’avril 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par les époux [B] que Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] sont redevables de la somme de 16 450 euros au mois de mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] seront condamnés au paiement de la somme de 16 450 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Monsieur [P] [A] et Madame [V] [Z] [H] seront condamnés à verser aux époux [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,