TJ 75056, 3 juill. 2026, RG 26/02816

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [P] [M] ; Monsieur [B] [M] ; Madame [J] [Y] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Doriane DJELLOUL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02816 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMNW

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT PROROGEE
rendu le 03 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [Q] [T], domicilié : chez son mandataire la société CITYA CATALOGNE TEISSIER SABI, [Adresse 1]
représenté par Me Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0918

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [S] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Monsieur [B] [K] [M], demeurant chez [Adresse 3] [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier
Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02816 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMNW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 21 avril 2018, Monsieur [Q] [T] a donné à bail à Monsieur [P] [S] [M] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 725 euros, ainsi que 24 euros de provision pour charges.

Monsieur [B] [K] [M] et Madame [J] [Y] se sont portés caution solidaires pour ledit bail.

A raison d’impayés locatifs, Monsieur [Q] [T] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4325,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 07 août 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à chacune des cautions par actes de commissaire de justice, le 10 août 2023 s’agissant de Madame [J] [Y] et le 16 août 2023 s’agissant de Monsieur [B] [K] [M].

Par notification électronique du 08 août 2023, Monsieur [Q] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par trois actes de commissaire de justice délivrés le 06 février 2026 à personne s’agissant de Monsieur [P] [S] [M], le 18 février 2026 à étude s’agissant de Madame [J] [Y], et le 19 février 2026 selon les modalités prescrites à l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Monsieur [B] [K] [M], Monsieur [Q] [T] les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] [M], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [P] [S] [M], Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M] à lui payer la somme de 14 582,04 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire ;les condamner solidairement à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation a été dénoncée le 13 février 2026 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 07 avril 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Monsieur [Q] [T], représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 16 245,84 euros au 02 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse. Monsieur [Q] [T] indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais s’oppose à tout délai de paiement au regard du montant extrêmement conséquent de la dette en présence d’un bailleur particulier.

Monsieur [P] [S] [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, demandant à demeurer dans le logement. Il propose de régler la somme de 300 en plus du loyer mensuel pour apurer sa dette. Il explique qu’il a contracté plusieurs crédits et qu’il lui en reste un à rembourser pour lequel il s’acquitte de mensualités à hauteur de 260 euros par mois, qu’il a une fille qui vient deux fois par mois le voir et pour laquelle il règle une contribution à son entretien à hauteur de 200 euros par mois, et qu’il travaille comme magasinier depuis 2004, percevant un salaire mensuel de 1400 euros.

Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026, délibéré prorogé au 03 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [Q] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 21 avril 2018 entre Monsieur [Q] [T] et Monsieur [P] [S] [M] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de six semaines la somme en principal de 4325,44 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [P] [S] [M] le 07 août 2023.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail et reproduite en son intégralité dans le commandement de payer délivré le 07 août 2023, soit antérieurement à un renouvellement du bail postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

Or, il ressort du décompte produit par Monsieur [Q] [T] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Monsieur [Q] [T] est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 08 octobre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [S] [M] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 300 en plus du loyer mensuel pour apurer sa dette. Le bailleur s’y oppose compte tenu du montant très important de la dette locative et faisant valoir son statut de bailleur privé.

Monsieur [P] [S] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il ressort cependant de ses déclarations à l’audience, qu’il a contracté plusieurs crédits et qu’il lui en reste un à rembourser pour lequel il s’acquitte de mensualités à hauteur de 260 euros par mois, qu’il a une fille qui vient deux fois par mois le voir et pour laquelle il règle une contribution à son entretien à hauteur de 200 euros par mois, et qu’il travaille comme magasinier depuis 2004, percevant un salaire mensuel de 1400 euros. Or, le loyer mensuel, charges incluses est de 831,90 euros, si bien que, sans même tenir compte de l’échéance d’apurement proposée par Monsieur [P] [S] [M], il ne lui reste, à ce jour, qu’un reste à vivre d’environ 110 euros après déduction des seules charges fixes déclarées à l’audience. En outre, la dette est extrêmement importante, si bien que les mensualités proposées ne permettent pas de l’acquitter dans un délai de 36 mois. Il convient, enfin, de rappeler que le bailler est un particulier.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et malgré la reprise du paiement du loyer courant, Monsieur [P] [S] [M] ne démontre pas être en situation de faire face au paiement du loyer et des charges courants et de régler sa dette locative dans le délai légal de 36 mois. Il n’y a pas lieu par conséquent de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire. Monsieur [P] [S] [M] sera donc débouté de ses demandes reconventionnelles.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [Q] [T] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [P] [S] [M] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 08 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 02 avril 2026. Monsieur [P] [S] [M] sera, par ailleurs, condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de mai 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Par ailleurs, il résulte des deux actes de cautionnement, joints au bail, que Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M] se sont portés caution solidaire pour la durée du contrat de location ainsi que de deux renouvellements ou reconductions tacites, soit jusqu’au 25 avril 2027, et pour un montant maximal correspondant à trois ans de loyer et charges initiaux, soit la somme de 26 964 euros. Il est également prévu par l’acte de cautionnement que les cautions déclarent se porter caution solidaire « du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous dommages, intérêts et indemnités de quelque nature que ce soit dus par Monsieur [P] [S] [M] en vertu du bail qui lui a été consenti ».

Par conséquent, Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M] seront condamnés, solidairement entre eux et avec Monsieur [P] [S] [M], au versement de cette indemnité mensuelle d’occupation.

En revanche, il conviendra de rappeler que Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M] ne pourront être tenus de quelconques sommes dues au-delà d’un montant de 26 964 euros, ou après le 25 avril 2027.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [Q] [T] que Monsieur [P] [S] [M] est redevable de la somme de 16 245,84 euros au 02 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [P] [S] [M], ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs, il résulte des deux actes de cautionnement, joints au bail, que Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M] se sont portés caution solidaire pour la durée du contrat de location ainsi que de deux renouvellements ou reconductions tacites, soit jusqu’au 25 avril 2027, et pour un montant maximal correspondant à trois ans de loyer et charges initiaux, soit la somme de 26 964 euros. Au regard des modalités du cautionnement d’ores et déjà développées, les cautions sont tenues solidairement au paiement de cette dette, peu important qu’elle soit, en partie, constituée d’indemnités d’occupation.

Enfin, bien que non comparants, Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M] pourront être condamnés à hauteur de la dette actualisée, l’assignation prévoyant explicitement que la somme réclamée au titre de la dette locative était « à parfaire ».

Par conséquent Monsieur [P] [S] [M], Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 16 245,84 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation s la somme de 14 582,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [P] [S] [M], Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M] qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens.

Monsieur [P] [S] [M] Madame [J] [Y] et Monsieur [B] [K] [M] seront condamnés solidiairement à verser à Monsieur [Q] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS