TJ 75056, 3 juill. 2026, RG 25/06656

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Georges SITBON ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06656 - N° Portalis 352J-W-B7J-DALG3

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT PROROGE
rendu le 03 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. [J] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Georges SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0198

Madame [Z] [Y] épouse [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Georges SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0198

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06656 - N° Portalis 352J-W-B7J-DALG3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 19 décembre 1972, renouvelé depuis par un bail du 14 mai 1984, ainsi que par tacite reconduction, la CAISSE CENTRALE DE REASSURANCE, aux droits de laquelle vient la S.A. [J] [O], a donné à bail à Madame [Z] [Y] épouse [V] et Monsieur [G] [V] un logement situé [Adresse 3].

A raison d'impayés locatifs, la S.A. [J] [O] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 10 889,23 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 04 avril 2025.

Par notification électronique du 08 avril 2025, la S.A. [J] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2025 à étude, la S.A. [J] [O] a fait assigner les époux [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclarer recevable la S.A. [P] [O] en toutes ses demandes ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion des époux [V], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 18 334,85 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges, échéance de juin 2025 incluse, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer ;
- les condamner solidairement à lui payer jusqu'au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- les condamner solidairement au paiement d'une somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience du 07 avril 2026, à laquelle l'affaire a été retenue après plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état, la S.A. [J] [O], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans ses dernières conclusions, reprenant les demandes formulées dans son assignation, outre la demande de voir débouter les époux [V] de l'intégralité de leurs demandes. Elle actualise sa créance à la somme de 42 650,58 euros au 27 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. La S.A. [J] [O] indique qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s'oppose à tout délai de paiement.

Les époux [V], représentés par leur conseil, soutiennent leurs demandes telles qu'exposées dans leurs dernières conclusions déposées et visées à l'audience. Ils demandent à voir :
- débouter la S.A. [J] [O] de sa demande de paiement des charges locatives ;
- accorder les plus larges délais de paiement aux époux [V] et les autoriser à verser sur 24 mois les loyers arriérés hors charges d'un montant de 29 271,14 euros soit 1219 euros par mois et de reprendre le paiement en principal des loyers, ces loyers étant versés entre les mains d'un séquestre qu'il appartiendra au tribunal de désigner, jusqu'à ce que le bailleur assure l'entretien de l'immeuble dans le cadre de la mise en demeure qui lui a été adressée par les locataires de l'immeuble ;
- subsidiairement, accorder 24 mois de délai aux époux [V] pour apurer leur arriéré de loyer hors charges, soit 29 271,14 euros hors charges, arrêté au mois de janvier 2026 inclus, entre les mains du bailleur ;
- partager les dépens.
Ils précisent, par ailleurs, à l'audience, que leur demande principale consiste en une demande de conciliation des parties. Par ailleurs, sur les charges, ils font valoir qu'il n'y a aucune justification des charges annuelles si bien que la dette du bailleur retombe à 13 000 euros.

Pour un exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026, délibéré prorogé au 03 juillet 2026.

Il a été sollicité, au cours du délibéré la production de la notification de l'assignation à la préfecture de [Localité 1]. Cette notification par voie électronique, réalisée le 19 juin 2025, a été produite par note en délibéré du 02 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de conciliation

En application de l'article 1533 du code de procédure civile, le juge peut à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou la médiation.

En l'espèce, les défendeurs sollicitent, avant toute chose, une conciliation des parties, demande à laquelle la société bailleresse est opposée.

Il convient de relever que l'assignation a été délivrée en juin 2025, que deux renvois ont d'ores et déjà été ordonnés, sans que ne soit évoquée cette demande de conciliation, pas plus qu'elle n'apparaît dans les conclusions déposées à l'audience.

Il y a, dès lors, lieu de considérer que cette demande apparaît comme purement dilatoire et il n'y a pas lieu d'y faire droit.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la S.A. [J] [O], justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l'espèce, le bail conclu le 19 décembre 1972 entre la CAISSE CENTRALE DE REASSURANCE, aux droits de laquelle vient la S.A. [J] [O], et les époux [V] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, tout comme le bail renouvelé du 14 mai 1984. Un commandement d'avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 10 889,23 euros, hors coût de l'acte, visant et reproduisant textuellement la clause insérée au bail du 19 décembre 1972, a été signifié aux époux [V] le 04 avril 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la S.A. [J] [O], que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

La S.A. [J] [O], est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les époux [V] sollicitent des délais de paiement de 24 mois afin d'apurer leur dette. Ils ne sollicitent pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les époux [V] expliquent ne pas avoir repris le paiement du loyer courant mais être en mesure de le faire et sollicitent la consignation de ce loyer. Ils indiquent, en ce sens, que l'immeuble n'est pas entretenu par la société bailleresse et que cela impacte également leur logement. Ils expliquent, par ailleurs, que, bien que bénéficiant de revenus très confortables, ils sont contraints de diriger leur budget vers leurs dépenses de santé, au regard des lourds problèmes de santé rencontrés par Monsieur [G] [V].

Il ressort effectivement du décompte produit par le bailleur que le loyer courant n'est pas réglé, aucun versement n'ayant été effectué depuis le mois de janvier 2025.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande des époux [V] tendant à se voir octroyer des délais de paiement, et ces derniers en seront donc déboutés.

Il convient, en outre, de souligner que l'acquisition de la clause résolutoire au 05 juin 2025 conduisant à la résiliation du bail à cette date, la demande tendant à voir consigner le versement des loyers, formulée par les époux [V], devient sans objet.

Par ailleurs, il y a lieu d'ordonner aux locataires, ainsi qu'à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.A. [J] [O], de faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, les époux [V] sont redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 05 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d'occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu'à la date du 27 mars 2026. Les époux [V] seront, par ailleurs, condamnés à verser cette indemnité d'occupation à compter de l'échéance d'avril 2026 et jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, quant à lui, dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la S.A. [J] [O] que les époux [V] sont redevables de la somme de 42 650,58 euros au 27 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 206,66 euros imputée pour des frais.

*

Les époux [V] contestent, par ailleurs, le montant des charges qui leur sont réclamées, faisant valoir que celles-ci ne sont pas justifiées et qu'elles ont augmentées alors que l'immeuble, appartenant au bailleur, n'est pas entretenu. Ils sollicitent, dans leurs conclusions, l'exclusion des charges réclamées par la société bailleresse au titre de la dette locative, pour les mois de mai 2025 à janvier 2026, soit la somme totale de 4365 euros qu'ils demandent à voir déduire de leur dette locative.

A l'audience, ils formulent une demande plus générale, faisant valoir que les charges ne sont pas justifiées sur cinq ans de prescription si bien que la dette du bailleur retomberait à 13 000 euros.

La société bailleresse, quant à elle, fait valoir que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Il convient toutefois, de relever que, s'il est effectivement possible pour le bailleur d'en justifier à tout moment, il doit néanmoins en justifier au plus tard lors de l'audience, afin que la juridiction puisse se prononcer. Or, le bailleur ne produit aucun document relatif aux charges.

Cette demande plus générale relative aux charges, formulée pour la première fois à l'audience par les défendeurs, s'analyse en une demande de restitution de l'indu. Il appartient, dès lors, aux demandeurs qui sollicitent la restitution de sommes indûment versées, de rapporter la preuve, tant de la réalité des versements effectués que du montant de ces versements. Or ces différentes preuves ne sont pas rapportées dans leur intégralité, les défendeurs ne produisant aucune pièce relative aux provisions pour charges qu'ils ont versées au cours des cinq dernières années, et les décomptes produits par le bailleur débutant au mois de novembre 2024.

Il convient, par ailleurs, de distinguer, parmi les charges dont il est apporté la preuve, entre celles appelées en novembre et décembre 2024, et celles appelées en 2025 et en 2026.

En effet, les régularisations de charges ne se font pas automatiquement à la fin de l'année civile pour laquelle elles sont réclamées et les propriétaires doivent donc pouvoir bénéficier d'un délai pour justifier de cette régularisation qui est souvent concomitante à l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires pour les immeubles soumis au statut de la copropriété. Ainsi, l'article 23 alinéa 9 de la loi du 6 juillet 1989 évoque un délai allant jusqu'au terme de l'année civile suivant l'année d'exigibilité des charges.

Par conséquent, si la société bailleresse aurait dû, à l'audience du 07 avril 2026, être en mesure de justifier de la régularisation des charges pour l'année 2024, il n'en est pas de même pour les charges appelées pour l'année 2025 et pour l'année en cours.

Or, sur l'année 2024, seuls deux appels de provision pour charge sont démontrés tant dans leur quantum que s'agissant de leur règlement par les époux [V].

Par conséquent, il conviendra de déduire, par compensation, du montant de la dette locative, la somme de 970 euros.

Les époux [V] seront déboutés du surplus de leur demande relative aux charges locatives.

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Enfin, les époux [V] indique avoir versé à la société bailleresse, lors de l'audience du 14 novembre 2025, la somme de 10 000 euros. Toutefois, cette somme n'apparaît pas au décompte, et les époux [V] se contente de produire la copie d'un chèque de 10 000 euros au bénéfice de la CARPA sans autre justificatif notamment d'encaissement ou de lien entre ce chèque et le présent litige.

Par conséquent les époux [V] seront condamnés, solidairement, au paiement de la somme de 41 473,92 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 04 avril 2025 sur la somme de 10 889,23 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, les époux [V], qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens.

Ils seront, par ailleurs, condamnés, solidairement, à verser à la S.A. [J] [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, s'agissant de l'exécution provisoire, il convient de rappeler que celle-ci peut, d'office, être écartée par la juridiction. Or, il ressort des pièces produites en défense que les époux [V], sont âgés de 84 et 85 ans, résident dans leur logement depuis 1972, et que Monsieur [G] [V] rencontre de très lourds problèmes de santé, avec notamment des chutes à répétition, ayant conduit à des installations médicales au domicile et notamment l'installation d'un lit médicalisé.

Au vu de l'ensemble de ces éléments et au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire.

Il convient donc d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS