TJ 75056, 3 juill. 2026, RG 25/09286

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Romane PLUCHET ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Myriam MAYEL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09286 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBH5

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT PROROGE
rendu le 03 juillet 2026

DEMANDERESSE
Fondation ALEXANDRE ET [A] [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Myriam MAYEL de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0298

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Romane PLUCHET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09286 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBH5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 05 juin 2019, la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] a donné à bail à Monsieur [E] [J] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer trimestriel initial de 2340 euros, outre une provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7968,36 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 juin 2025.

Par notification électronique du 13 juin 2025, la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 septembre 2025 à étude, la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] a fait assigner Monsieur [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- le condamner à lui payer la somme de 9548,03 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer sur la somme visée par celui-ci et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel actuel, révisable, outre les charges et accessoires ;
- le condamner au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 22 septembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 07 avril 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, après un renvoi, une demande d’aide juridictionnelle formulée par le défendeur étant en cours de traitement, la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 17 342,22 euros au 1er avril 2026, échéance du 2e trimestre 2026 incluse. La FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, bien qu’elle reconnaisse un paiement récent de 300 euros, et s’oppose à tout délai de paiement ou délais de grâce, ainsi qu’aux délais pour quitter les lieux sollicités en défense. Elle fait notamment valoir que Monsieur [E] [J] ne s’est jamais rapproché de la bailleresse pour mettre en place un échéancier et qu’il n’apporte pas la preuve des gains à venir. S’agissant de la demande reconventionnelle en diminution de l’indemnité d’occupation à raison d’un trouble de jouissance, elle souligne que les désordres dans les lieux ne justifient pas une diminution de 20 % comme cela est sollicité. Elle estime que les désordres concernent un placard dans la chambre d’enfant et n’empêche pas l’utilisation du logement.

Monsieur [E] [J], comparant et assisté de son conseil, déposent et soutient oralement ses conclusions. Il demande de voir :
- ordonner le report du paiement de la dette pendant deux années ;
- accorder un délai de six mois pour quitter les lieux à Monsieur [E] [J] ;
- fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 701,35 euros ;
- dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il fait valoir que la dette locative est apparue suite à son licenciement, et que son attestation de retour à l’emploi est faible, si bien qu’il s’agit d’une situation conjoncturelle à laquelle il va pouvoir remédier lorsqu’il aura vendu un bien dont il est propriétaire au Maroc. Il a également rencontré des problèmes de santé importants et il est âgé, si bien qu’il craint ne pouvoir retrouver d’emploi avant sa retraite. Il a effectué une demande de prise en charge auprès de la MDPH. S’agissant des délais pour quitter les lieux, il fait valoir qu’au regard de sa situation actuelle, il n’est pas en mesure de trouver à se reloger dans l’immédiat mais qu’il a effectué une demande de logement social le 18 février 2025, qu’il a renouvelée le 31 décembre 2025. Il a un fils de neuf ans qu’il déclare prendre seul en charge. S’agissant de sa demande en diminution de l’indemnité d’occupation, il fait valoir qu’il y a dans l’appartement une infiltration d’eau qui lui cause un trouble de jouissance.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026, prorogé au 03 juillet 2026.

Le défendeur a été autorisé à produire au cours du délibéré la traduction de l’acte de propriété produit en arabe, ainsi les justificatifs des sommes prélevées sur son allocation versée par France travail. Les pièces ont été adressées à la juridiction dans le délai imparti.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 05 juin 2019 entre la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] et Monsieur [E] [J] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 7968,36 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [E] [J] le 11 juin 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 août 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, mais sollicite l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, auquel la bailleresse s’oppose.

Il ressort tout d’abord des éléments de procédure et de l’audience que ce dernier est père d’un enfant âgé de neuf ans qui vit avec lui ; qu’il justifie de la perte de son emploi et de problématiques de santé importantes ainsi que du dépôt d’une demande de prise en charge par la MDPH. Il produit, par ailleurs, sa demande renouvelée de pouvoir bénéficier d’un logement social, demande qui a été formulée pour la première fois le 18 février 2025, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, compte-tenu de la situation de Monsieur [E] [J] d’une part, et considération prise de la situation du bailleur, personne morale, de l’autre, les circonstances de l’espèce justifient qu’il soit accordé à Monsieur [E] [J] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé en outre qu’il a vocation à bénéficier des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

S’agissant de la fixation de cette indemnité d’occupation, la bailleresse sollicite qu’elle soit fixée au montant actuel du loyer mensuel, montant révisable, augmenté des charges et frais accessoires.

Monsieur [E] [J], pour sa part, sollicite une diminution de 20 % du montant de cette indemnité d’occupation compte tenu d’une infiltration d’eau dans le logement. Toutefois, il ne produit, à l’appui de sa demande que trois photographies, non datées, et qui ne permettent de déterminer ni la localisation, ni l’ampleur des difficultés. Si la bailleresse ne conteste pas l’existence d’infiltrations, elle fait valoir que celles-ci sont localisées dans un placard dans une chambre et n’empêche donc pas l’utilisation du logement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et faute, pour le locataire, demandeur à cette diminution de l’indemnité d’occupation et donc sur lequel repose la charge de la preuve, de démontrer la date et l’ampleur du sinistre, ce dernier ne pourra qu’être débouté de sa demande de diminution de l’indemnité d’occupation pour trouble de jouissance.

Par conséquent, Monsieur [E] [J] sera condamné à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la fin du mois de juin 2026, compte tenu du décompte du 1er avril 2026 produit, faisant état d’une dernière mensualité appelée pour le 2e trimestre 2026. Monsieur [E] [J] sera, par ailleurs, condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juillet 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] que Monsieur [E] [J] est redevable de la somme de 17 342,22 euros au 1er avril 2026, échéance du 2e trimestre 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [E] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, Monsieur [E] [J] sera condamné au paiement de la somme de 17 342,22 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 7968,36 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] sollicite l’octroi d’un délai de grâce durant deux ans, pour apurer sa dette. Il fait valoir que s’il est dans l’incapacité totale de s’acquitter de sa dette à ce jour, ses difficultés financières sont conjoncturelles, à la suite de la perte de son emploi, de ses difficultés de santé et de la dette que celles-ci ont occasionnés auprès de l’APHP, conduisant à une saisie sur son allocation de retour à l’emploi. Il justifie être propriétaire d’un bien immobilier au Maroc qu’il indique vouloir vendre au cours de l’été pour honorer sa dette. Il justifie également avoir entrepris des démarches pour bénéficier d’une prise d’aide de la MDPH.

La bailleresse s’oppose aux délais de grâce sollicités, faisant valoir que Monsieur [E] [J] ne justifie pas des perspectives d’amélioration de sa situation et qu’il n’a jamais cherché à trouver une solution amiable avec sa bailleresse.

Il résulte de l’ensemble des éléments soumis aux débats que, si Monsieur [E] [J] ne justifie pas d’avoir commencé à effectuer des démarches de mise en vente de son bien immobilier situé au Maroc, pour autant, il justifie de la possession de ce dernier et des différentes démarches entreprises pour assainir sa situation financière.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’exigibilité de la dette locative sera reportée pour une durée de dix mois à compter de la notification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [E] [J], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [E] [J] sera condamné à verser à la FONDATION ALEXANDRE ET [A] [W] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS