TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 25/04870

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Nicole ORDONNEAU, CABINET [X] [A]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Olivier MAYRAND

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/04870 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73O3

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 02 juillet 2026

DEMANDEURS
Monsieur [L] [C]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nicole ORDONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B1195

Madame [M] [T] épouse [C]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicole ORDONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B1195

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [Z]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L162

Monsieur [K] [Z]
demeurant [Adresse 3] - DANEMARK
représenté par Me Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L162

ARTOIS HW, intervenante volontaire
S.AS. dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par Me Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L162

CABINET [X] [A]
dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04870 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73O3

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Clémence MULLER, Greffière

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [L] [C] et Madame [M] [C] ont loué depuis 1991 un bien immobilier [Adresse 6], en dernier lieu selon contrat de bail conclu le 18 mars 2010 pour un loyer actualisé de 5 092,61 Euros mensuels charges comprises.

Madame [U] [B] veuve [V] est décédée en décembre 2018, laissant pour ayants-droits Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z].

Par acte du Commissaire de Justice en date du 31 juillet 2024 les consorts [Z] ayant pour mandataire le Cabinet [X] [A], ont donné congé pour vente aux consorts [C] avec effet au 28 février 2025, proposant en application de la loi du 6 juillet 1989 une acquisition hors frais pour 2 206 730,29 Euros. L'offre n'a pas été acceptée par les locataires dans le délai de préavis. Cependant, ceux-ci se sont maintenus dans les lieux.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 29 avril 2025 Monsieur [L] [C] et Madame [M] [C] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et le Cabinet [X] [A] aux fins de voir :
Déclarer nul et de nul objet le congé pour vente délivré le 31 juillet 2024,Condamner conjointement Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et le Cabinet [X] [A] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Subsidiairement au cas où le congé vente serait maintenu, condamner conjointement Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et le Cabinet [X] [A] à la réparation de leurs préjudices soit :Au titre du préjudice matériel : 12 000 Euros/an sauf à parfaire, soit pour une période de 20 années, 240 000 euros sauf à parfaire,Au titre du préjudice moral, 10 000 euros sauf à parfaire,Au titre des frais de déménagement, 17 760 euros,Outre les frais et honoraires au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la somme de 5 000 euros,Décision du 02 juillet 2026
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Ordonner que les condamnations soient augmentées des intérêts de droit,Condamner les défendeurs en tous les dépens dont distraction au profit de leur Conseil.
Selon acte du Commissaire de Justice en date du 20 mai 2025 Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans Monsieur [L] [C] et Madame [M] [C] aux fins de voir :
Ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [C] et de Madame [M] [C] des lieux loués situés au 4ème étage escalier de droite porte gauche en sortant de l'ascenseur, dans l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 2] outre de la cave n° 18 au sous-sol, ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,Condamner solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [M] [C] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 jusqu'à parfaite libération des locaux d'un montant égal au dernier loyer soit 5 143,98 Euros outre indexation et aux charges dus avant la date d'effet du congé, Condamner solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [M] [C] à verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Deux procédures ont été enregistrées sous les références 25/04870 et 25/05918.

A l'audience du 17 octobre 2025 la société ARTOIS est intervenue volontairement et l'affaire a été renvoyée au 10 décembre 2025 date à laquelle les deux procédures ont été jointes par mention au dossier, puis au 30 janvier 2026 et au 19 mai 2026 pour plaidoiries.

A l'audience Monsieur [L] [C] et Madame [M] [C] représentés ont modifié leurs prétentions demandant désormais de:
Déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de la société ARTOIS et déclarer nul et de nul effet le congé-vente,Ordonner le maintien de Monsieur [L] [C] et Madame [M] [C] dans les lieux, Condamner conjointement et solidairement Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et la société ARTOIS HW à leur verser la somme de 50 000 Euros au titre du préjudice moral et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Subsidiairement au cas où le congé vente serait maintenu et que Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et la société ARTOIS HW refuseraient de proposer un logement équivalent,Dire et juger que Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et la société ARTOIS HW sont tenus de leur offrir un relogement équivalent avec une surface moindre réduite à 120M2/130M2 pour un loyer provisionnel charges comprises de l'ordre de 3600/4000 euros dans le [Localité 3] et dans d'autres [Localité 4], [Localité 5], 1er, 6ème, 7ème et [Localité 6],Condamner Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et la Sté ARTOIS HW conjointement et solidairement à leur payer :Une indemnité leur permettant de se loger sur un appartement équivalent comportant les mêmes commodités et situé dans le même quartier en réparation de leur préjudice sur une période de 20 années, soit 240 000 Euros sauf à parfaire,Une indemnité supplémentaire au titre de la garantie au minimum égale à 5% du montant du loyer laquelle ne pourra être inférieure à 12 000 Euros,Au titre du préjudice moral, 50 000 Euros,Au titre des frais de déménagement, 17 760 Euros,Au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la somme de 5 000 euros,Condamner Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et la Sté ARTOIS HW en tous les dépens.
A l'appui de leurs prétentions les Consorts [C] exposent que le congé pour vente a été délivré par les Consorts [Z] sans qu'il soit prouvé qu'ils étaient indivisaires tandis qu'il a été délivré par le cabinet [X] [A] sans prouver qu'il était mandataire pour cela. En outre ils indiquent que le congé est irrégulier car le prix de vente n'est pas vérifiable après la vente en bloc à la société Artois tandis que l'objectif des Consorts [Z] en vendant était d'obtenir un gain financier et l'objectif de la société ARTOIS d'obtenir une plus-value à la revente.

S'agissant des demandes indemnitaires, ils indiquent qu'ils sont locataires depuis 1991 et désormais âgés, et demandent réparation de leur préjudice, car les logements proposés par le Cabinet [X] [A] et la société ARTOIS ne correspondaient pas en termes de qualité, de surface, de configuration, d'accessibilité, de conditions de vie, de quartiers, de prix à leur logement actuel tandis que leurs recherches pour un bien de même standing et à peu près de même surface ne sont pas accessibles du fait des revenus nets exigés, ce qui leur a occasionné une angoisse irrépressible et un surcroît de fatigue physique et morale d'où les demandes indemnitaires.

Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et la Société ARTOIS HW, ont comparu, représentés, et sollicitent pour leur part désormais de :
Dire et juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société ARTOIS HW en qualité de cessionnaire de l'immeuble,Prononcer la mise hors de cause de Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z],En tout état de cause,
Débouter Monsieur [L] [C] et de Madame [M] [C] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions.Ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [C] et de Madame [M] [C] des lieux loués situés au 4ème étage escalier de droite porte gauche en sortant de l'ascenseur, dans l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 2] outre de la cave n° 18 au sous-sol, ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier.Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04870 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73O3

Condamner solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [M] [C] à payer à la société ARTOIS HW une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1 er mars 2025 jusqu'à parfaite libération des locaux d'un montant de 5 143,98 Euros correspondant au dernier loyer outre indexation et aux charges dus avant la date d'effet du congé,Condamner solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [M] [C] à payer à la société ARTOIS HW la somme de 4 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Les défendeurs exposent qu'ils produisent les documents démontrant que les Consorts [Z] avaient capacité à donner congé, y compris via le cabinet [X] [A] et que la société ARTOIS HW est subrogée dans les droits des anciens propriétaires de telle sorte qu'elle a vocation à intervenir volontairement pour demander la validation du congé et le rejet des demandes et exigences des époux [C] qui ne sont pas fondées.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025. Il sera statué par jugement réputé contradictoire susceptible d'appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce le congé est contesté en ce qu'il a été délivré par les Consorts [Z] sans qu'il soit prouvé qu'ils étaient indivisaires tandis qu'il a été délivré par le cabinet [X] [A] sans prouver qu'il était mandataire pour cela. En outre les époux [C] indiquent que le congé est irrégulier car le prix de vente n'est pas vérifiable après la vente en bloc à la société Artois.

Il apparaît cependant que les défendeurs produisent un acte notarié démontrant que les Consorts [Z] étaient bien propriétaires à la date du congé et qu'ils en sont bien les auteurs tel que mentionné dans l'acte. Au surplus et en tout état de cause, il apparaît que le mandat produit aux débats comporte pour le mandataire, à savoir le cabinet [X] [A], faculté de délivrer congé.

Par ailleurs, il est produit un acte authentique en date du 17 juin 2025 de cession par les consorts [Z] de l'immeuble à la société ARTOIS HW, lequel mentionne par ventilation des lots le prix de vente de l'appartement occupé par les consorts [C] pour la somme de 2 206 730,60 Euros en conformité avec le prix de vente proposé dans le cadre du congé. L'acte authentique précité transfère formellement les droits des vendeurs au profit des acheteurs, de telle sorte que la société ARTOIS HW a pu valablement intervenir volontairement.

En conséquence les demandes formées par les Consorts [C] à l'encontre des Consorts [Z] sont à l'issue des débats devenues sans objet, de même que, pour mémoire car non réitérées, les demandes initialement formées à l'encontre du Cabinet [X] [A].

S'agissant enfin du prix de vente qui apparaît contesté, les demandeurs n'apportent pas de pièces ni même d'éléments chiffrés démontrant que le prix proposé était excessif au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du 31 juillet 2024 a donc été délivré valablement en la forme et sur le fond.

Partant, la demande des consorts [C] visant à ce qu'il soit ordonné leur maintien dans les lieux est rejetée.

Sur les demandes de la société ARTOIS HW

La société ARTOIS HW sollicite du fait du congé l'expulsion des demandeurs et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Le congé du 31 juillet 2024 ayant été délivré valablement en la forme et sur le fond, les locataires doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre à compter du 1er mars 2025, date d'effet du congé.
Il sera donc fait droit à la demande d'expulsion formée par la société ARTOIS venant aux droits des consorts [Z].

S'agissant de l'indemnité d'occupation, l'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce il sera donc fait droit à la demande de la société ARTOIS HW en condamnation solidaire de Monsieur [L] [C] et de Madame [M] [C] à payer lui verser une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 jusqu'à parfaite libération des locaux d'un montant de 5 143,98 euros correspondant au dernier loyer outre indexation et aux charges dus avant la date d'effet du congé.

Sur la demande en relogement des consorts [C]

Les consorts [C] demandent au juge des contentieux de la protection et subsidiairement au cas où le congé vente serait maintenu de dire et juger que Monsieur [R] [Z] et Monsieur [K] [Z] et la société ARTOIS HW sont tenus de leur offrir un relogement équivalent avec une surface moindre réduite à 120M2/130M2 pour un loyer provisionnel charges comprises de l'ordre de 3600/4000 euros dans le [Localité 3] et dans d'autres [Localité 4], 17ème, 1er, 6ème, 7ème et [Localité 7] [Adresse 8].

Compte tenu de la solution du litige, concluant à la validité du congé, et alors qu'il a été constaté l'observance des règles légales sur le fond et la forme dans la délivrance dudit congé, une telle obligation ne peut être retenue à l'égard du bailleur. Au surplus, aucune disposition n'oblige le bailleur au relogement, alors que d'évidence, compte tenu du loyer versé, les ressources annuelles des défendeurs sont supérieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs.

En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes indemnitaires des consorts [C]

Les consorts [C] sollicitent une indemnité leur permettant de se loger sur un appartement équivalent comportant les mêmes commodités et situé dans le même quartier en réparation de leur préjudice sur une période de 20 années, soit 240 000 Euros sauf à parfaire, une indemnité supplémentaire au titre de la garantie au minimum égale à 5% du montant du loyer laquelle ne pourra être inférieure à 12 000 Euros, au titre du préjudice moral, 50 000 Euros et au titre des frais de déménagement, 17 760 Euros.

Cependant l'indemnisation ne peut être envisagée qu'en cas de faute en l'espèce contractuelle voire délictuelle des bailleurs alors qu'il est constaté la validité du congé, délivré régulièrement. En outre, les préjudices allégués ne sont pas démontrés notamment s'agissant d'un calcul portant sur une période de résidence de 20 ans alors même que les Consorts [Z] et la société ARTOIS HW n'ont été bailleurs que récemment et alors même que la nature du préjudice n'est pas précisée. De même, les autres préjudices allégués ne sont pas démontrés de même que les liens de causalité.

En conséquence, l'ensemble de ces demandes sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Les époux [C] parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût des actes d'huissier.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l'instance et des démarches judiciaires accomplies, les époux [C] seront condamnés à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS