CA Poitiers, 23 juin 2026, RG 24/02205

ARRET N°295

N° RG 24/02205 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEAO

S.A.R.L. [F]

C/

Société SCCV CYPA

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 23 JUIN 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02205 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEAO

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 juillet 2024 rendu par le TJ de [Localité 1].

APPELANTE :

S.A.R.L. [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Vanessa HAURET, avocat au barreau de NICE

INTIMEE :

Société SCCV CYPA

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Marie-Anne BUSSIERES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseillère

GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

- Contradictoire

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 octobre 2016, la société civile de construction vente Cypa (la SCCV) a conclu avec la sarl Eden Promotion et la sas [F] venant aux droits de la société [A] une convention d'assistance à maîtrise d'ouvrage délégué pour la réalisation d'un programme immobilier de luxe situé à [Localité 4] portant sur la construction d'un ensemble de 10 logements.

La convention définissait les missions des deux AMO, stipulant qu'ils seront étroitement associés à l'ensemble des taches de montage et de gestion d'opération, qu'Eden Promotion apportera son savoir-faire et son expérience de la promotion, qu'[A] apportera son savoir-faire et son expérience technique et sa connaissance du milieu et du contexte local.

Elle précisait que cette complémentarité répartirait naturellement les rôles :

'Eden Promotion assurera l'administration et la gestion de l'opération, sera co acteur du montage et validera l'ensemble des actions menées par l'AMO délégué.

[A] animera l'opération. Il sera l'interlocuteur naturel du milieu local et l'acteur privilégié des actions locales.'

La convention prévoit qu'elles auront une responsabilité conjointe dans la réalisation des différentes missions quel que soit l'intervenant et la mission réalisée.

La convention prévoit que toute communication (mail ou courrier) sera tripartite, que toutes les informations quelles qu'elles soient devront être partagées en temps réel, qu'AMO et AMO délégué devront impérativement se mettre d'accord par analyse consensuelle sur les orientations ou décisions à prendre soumises au maître de l'ouvrage.

S'agissant des engagements financiers, il est prévu que chaque engagement de la SCCV sera validé par l'AMO, que l'AMO délégué pourra signer par délégation certains engagements, qu'ils devront être validés en préalable par l'AMO et contre signés avant traitement comptable.

Les honoraires de la société [F] étaient convenus à hauteur de 434 000 euros TTC. Ils ont été réglés à hauteur de 391 000 euros TTC.

Les relations entre le maître de l'ouvrage, la société Eden Promotion d'une part, la société [F] d'autre part se sont dégradées courant février 2020.

Le maître de l'ouvrage a refusé de régler la dernière facture émise par la société [F].

Par courrier recommandé du 21 septembre 2020, le conseil de la société [F] le mettait en demeure de payer le solde de 91 400 euros.

Par acte du 4 octobre 2021, la sarl [F] a fait assigner la SCCV devant le tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de condamnation à lui verser la somme de 43 400 euros, les intérêts contractuels, les pénalités de retard, les intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Elle contestait tout manquement, estimant avoir été évincée à compter de février 2020.

La SCCV a conclu au débouté, soutenu que la demanderesse avait commis de nombreuses fautes et avait abandonné le chantier avant la livraison.

Par jugement en date du 11 juillet 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a rejeté les demandes formées par la sarl [F], l'a condamnée à payer à la SCCV Cypa une indemnité de procédure de 2.500 € ainsi qu'aux dépens ;

Le premier juge a notamment retenu que :

Il incombe à la SCCV d'établir que son cocontractant n'a pas ou a imparfaitement exécuté ses obligations.

Les échanges de mails des 8 et 16 janvier 2020, le message envoyé par M. [Y] le 9 décembre 2020 établissent des carences dans le suivi de la partie domotique.

Il résulte des productions que la société [F] n'a pas répondu de manière précise aux interrogations de la SCCV, n'a pas fait les vérifications nécessaires, n'a pas veillé à la contractualisation des prestations avec M. [Y].

La société [F] n'a pas informé la SCCV de l'intégralité des difficultés concernant l'aménagement du plan paysager, et notamment celles affectant les teintes des façades, les fonds de loggias, les joints du tour de piscine, le choix des tuiles, le portail.

Elle devait suivre la réalisation et signaler les non-conformités seraient-t-elles imputables aux décisions des architectes.

S'agissant de la gestion de l'interface avec les clients au titre de la réalisation des travaux modificatifs des acquéreurs, plusieurs manquements sont établis au préjudice des consorts [K], [L], [E], [I].

La société [F] avait dans ses missions le suivi de la réception et du service après vente après livraison. Or, elle n'a pas participé aux opérations de réception.

Les messages démontrent une dégradation des relations à compter d'avril 2020.

Toutefois, les 25 et 27 avril, alors que des informations lui étaient transmises, la société [F] n'a pas sollicité d'informations complémentaires ni déploré un manque de communication l'empêchant de travailler.

Elle n'a réalisé aucune diligence, n'a pas exprimé son intention de poursuivre le chantier.

Par courrier du 9 décembre 2020, la SCCV a énoncé ses manquements et pris acte du refus de sa cocontractante de poursuivre l'exécution du contrat.

La non-participation à la réception de la société [F] n'est pas imputable à une décision injustifiée de la SCCV.

Si l'insuffisance des démarches de la société [F] pour commercialiser les appartements n'est pas établie, la demanderesse n'a pas satisfait à son obligation contractuelle de réaliser un reporting a minima trimestriel. Les échanges ou compte-rendus de chantier n'étaient pas des substituts au reporting qui devaient permettre de visualiser l'état d'avancement du dossier et des engagements de manière globale. Elle a donc exécuté cette mission de manière imparfaite.

Le refus de la SCCV de régler le solde des honoraires est donc justifié.

LA COUR

Vu l'appel en date du 17 septembre 2024 interjeté par la sarl [F]

Vu l'article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 21 janvier 2026 , la sarl [F] a présenté les demandes suivantes :

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle le 11 juillet 2024 en ce qu'il a :

rejeté l'ensemble des demandes formées par la sarl [F] ;

condamné la sarl [F] à payer à la SCCV Cypa une indemnité de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la sarl [F] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la sarl [F] aux dépens ;

Statuant à nouveau :

Vu la Convention d'assistance à Maîtrise d'ouvrage délégué en date du 20 octobre 2016

Vu les articles 1103 et 1140, 1231-1 du Code civil,

Déclarer les demandes de la société [F] recevables et bien fondées ;

Débouter la SCCV Cypa de ses demandes fins et conclusions ;

Condamner la SCCV Cypa à lui verser les sommes de :

- 43 400 € en application de l'article 12 de la Convention d'assistance à Maître d'ouvrage délégué du 20 octobre 2016

1.333.43 € au titre des intérêts contractuels, somme à parfaire jusqu'à complet règlement, aux pénalités de retard de l'article L. 441-6 du Code de commerce, aux intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

Condamner la SCCV Cypa à lui verser une indemnité de procédure de 10.000€

Condamner solidairement la SCCV Cypa aux dépens de première instance et d'appel.

La société [F] soutient que les reproches qui lui sont faits reposent sur des mails de clients, que ces reproches ne correspondent pas aux missions qui lui étaient confiées, que la SCCV a inventé les manquements qu'elle lui imputait.

Elle rappelle que les 31 factures qu'elle a émises entre octobre 2017 et avril 2020 ont été réglées pour un montant de 391 000 euros, relève que la société Eden Promotion a elle été intégralement réglée. Elle soutient qu'elle communiquait chaque semaine un compte-rendu de chantier, sans compter les appels téléphoniques et les courriers électroniques, que ses décisions étaient validées par l' AMO.

Elle assure qu'il ne lui appartenait pas de conclure les contrats avec les entreprises, estime que le tribunal ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir veillé à la contractualisation des prestations.

Elle conteste une faute dans le suivi de la partie domotique, assure qu'elle ne recevait plus d'information, n'était plus en copie des mails bien qu'elle fût toujours joignable.

Elle se définit comme un animateur sans savoir technique et sans autorité sur les entreprises à la différence de l'AMO.

Elle estime que la SCCV a choisi de ne pas mettre en cause les sociétés responsables, fait valoir que la SCCV et Eden Promotion sont dirigées et détenues par la même personne, ce qui explique la différence de traitement.

Elle considère que c'est le maître d'oeuvre d'exécution qui avait les compétences pour valider techniquement les opérations.

S'agissant des non-conformités au permis de construire, elle soutient que les reproches formés par la commune n'étaient pas de sa responsabilité.

Elle assure n'avoir pas fait ou validé des choix sans consultation des MO et MOA.

Elle réfute avoir jamais abandonné le chantier, s'est plainte le 23 avril 2020 d'être sans nouvelles. Elle assure que c'est son éviction qui explique son absence aux réunions de livraison des appartements qui sont toutes postérieures.

Elle soutient que la société Eden Promotion avait un mandat exclusif de commercialisation, qu'elle même avait pour seule mission d'accompagner les vendeurs des agences lors de la présentation des produits.

Elle affirme que l'obligation de reporting incombait à Eden Promotion.

Elle estime que l'intimée est particulièrement de mauvaise foi dès lors que le contrat d'AMO prévoyait une responsabilité conjointe dans la réalisation des différentes missions quel que soit l'intervenant et la mission réalisée.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 12 mars 2025, la société Cypa a présenté les demandes suivantes :

Vu l'article 1231-1 du Code civil, les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle le 11 juillet 2024 en ce qu'il a :

rejeté l'ensemble des demandes formées par la sarl [F] ;

condamné la sarl [F] à payer en appel à la SCCV Cypa une indemnité de 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la sarl [F] de sa demande d'indemnité de procédure ;

l'a condamnée aux dépens

Et y ajoutant,

Condamner la sarl [F] à lui payer en appel la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

Condamner la sarl [F] aux entiers dépens de l'instance

La SCCV indique que les missions de la société [F] étaient clairement définies dans la convention d'assistance à maîtrise d'ouvrage déléguée.

Elle indique que cette dernière étant implantée à [Localité 5], s'était prévalue d'un carnet d'adresse nécessaire à la réalisation d'un tel projet, que la convention avait réparti les tâches, que la société [F] devait gérer le projet sur place, assurer le suivi des travaux et la vente des différents lots, était donc impliquée à chaque stade.

Elle avait notamment en pleine responsabilité le suivi de la réalisation de la construction en conformité avec les marchés, devis et plans d'exécution.

Le contrat prévoyait en cas d'évolution ou et distorsion une analyse avec l'AMO.

Elle estime que la société [F] devait assurer l'interface avec l'ensemble des clients pour gérer les éventuelles modifications de projet et notamment la gestion des travaux modificatifs acquéreurs : définition, gestion de l'interface maîtrise d'oeuvre et entreprises, devis clients, maîtrise d'oeuvre et entreprises, suivi et réception des TMA.

Elle devait aussi assurer le suivi de la réception, le service après vente après livraison.

Elle devait en outre générer un reporting a minima trimestriel validé et complété si besoin par l'AMO.

Elle a découvert les manquements contractuels après la rupture. Elle indique que 7 procédures judiciaires sont en cours sur l'immeuble.

Elle en impute la responsabilité à l'appelante qui se serait engagée unilatéralement à réaliser des travaux, aurait vendu la jouissance privative de parties communes, aurait pris des décisions techniques sans concertation.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

La société [F] soutient avoir bien fait son travail, avoir été évincée sans raison en fin d'opération, ce qui ne lui a pas permis de réaliser les tâches confiées au stade de la livraison.

La SCCV reproche à la société [F] d'avoir mal exécuté les prestations qu'elle a réalisées et de ne pas avoir effectué l'intégralité des tâches qui lui incombaient.

L'article 1103 du code civil dispose : les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 du code civil dispose: les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L'article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Selon l'article 1194, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.

Le contrat définit les missions de l'AMO délégué :

-au stade de la faisabilité,

-au stade du montage d'opération et de la conception des ouvrages,

-au stade de la réalisation des ouvrages,

assistance pour la passation des contrats de louage d'ouvrage avec les entreprises, pour la gestion générale des aspects administratifs et financiers du programme

assistance au MO pour la gestion administrative, financière des clients

-au stade de la livraison

assistance du MO lors des opérations de réception ( OPR, réception, levée des réserves), pour la livraison aux clients, pendant l'année de parfait achèvement.

Il indique que la durée de la mission de l'AMO délégué cessera 90 jours après la réception par le maître de l'ouvrage de l'objet de l'opération.

Page 6 du contrat, il est prévu que l'assistant du MO émettra son avis et ses remarques sur les solutions techniques retenues et sur toutes les difficultés rencontrées.

Si la plupart des missions sont partagées entre l'AMO et l'AMO délégué, des missions spécifiquessont confiées à l'AMO délégué (société [F]) au nombre desquelles la définition des travaux modificatifs acquéreurs (TMA), tâche recouvrant la gestion de l'interface maîtrise d'oeuvre-entreprises, la production des devis, la présentation et validation des clients, la validation des devis entreprises, la mise en chantier, le contrôle de la production des TMA, le suivi du chantier et la réception des ouvrages.

Le contrat définit en page 12 le reporting , indique qu'il incombe à l'AMO délégué, qu'il est au minimum trimestriel.

La société [F] a soutenu qu'elle avait été évincée, que la SCCV avait demandé que les opérations restantes soient assurées par le maître d'oeuvre d'exécution (levées de réserves) et par Eden Promotion (livraisons clients).

Elle a reproché au maître de l'ouvrage d'avoir changé les règles unilatéralement en cours de contrat, de l'avoir écartée à compter de février de toute communication tripartite.

Elle estime qu'il n'est pas logique de lui reprocher son inertie dès lors qu'elle n'était plus informée de rien.

Il résulte des productions que le chantier a souffert du confinement, que du retard a été pris dans les dates de livraison, élément dont il n'est pas démontré qu'il soit imputable à la société [F].

En revanche, plusieurs acquéreurs (consorts [L], [E], [K], [I], [G]) ont exprimé de manière concordante leur insatisfaction, voire leur colère s'agissant de la gestion des travaux modificatifs acquéreurs par la société [F], mission qui lui était confiée spécifiquement.

Dans ce contexte, on peut concevoir que la SCCV ait fait le choix de s'appuyer de manière préférentielle sur le maître d'oeuvre d'exécution et sur Eden Promotion.

La SCCV a en revanche demandé à la société [F] de se concentrer sur la commercialisation des deux appartements non vendus. Elle ne démontre pas avoir été en capacité de les vendre, ni n'explicite ses diligences.

Le tribunal a relevé à juste titre que la société [F] avait fait preuve d'une grande passivité, a envoyé un mail ainsi rédigé : 'Merci de me tenir informé si le projet est gelé car ne voyant plus rien passé et plus rien se passer je me pose des questions et j'ai également besoin de tenir informé autour de moi ', ce qui ne l'a pas empêchée d'émettre une facture le 31 mai 2020 d'un montant de 91400 euros alors qu'elle savait qu'elle n'avait pas participé aux opérations finales.

Le maître de l'ouvrage lui a fait remarquer que le montant facturé ne se justifiait pas dans la mesure où elle ne l'avait pas assisté au stade de la livraison et relevé que presque tous les clients exprimaient des récriminations.

La SCCV a ensuite pris acte de l'intention de la société [F] de ne pas reprendre l'exécution du contrat après une réunion du 3 décembre 2020.

Elle rappelait qu'il restait beaucoup de travail à faire : lever des réserves à réception, des réserves émises lors des livraisons.

La société [F] a établi le 14 décembre 2020 une facture d'avoir de 40 000 euros, initiative laissant penser qu'elle convenait n'avoir pas réalisé l'intégralité des travaux facturés.

La mauvaise exécution des travaux affirmée par le maître de l'ouvrage, contestée par la société [F] est en outre démontrée par le certificat de contestation de conformité de la mairie du 18 février 2021 qui énumère de nombreuses non-conformités apparentes alors que la société [F] était ,selon la répartition précitée, en première ligne dans le suivi de l'exécution des travaux et de la vérification de leur conformité aux documents contractuels. La mairie a énuméré notamment les non-conformités relatives aux teintes des façades, à la pose d' aluminium pour le fonds de loggias et volets, aux coffres des stores extérieurs.

Le 16 janvier 2020, la société [F] se vantait encore d'être la seule à connaître les spécificités de la Côte d'azur, spécificités que seuls les locaux pouvaient connaître et être la seule à pouvoir travailler avec le réseau. De tels propos contredisent ses écritures selon lesquelles elle n'avait aucune autorité sur les entreprises.

Enfin, le tribunal a relevé à bon droit que la société [F] n'avait pas réalisé un reporting digne de ce nom, mission qui lui était, contrairement à ses dires, expressément confiée.

Au regard de la défectuosité du travail réalisé d'une part et de l'inachèvement des missions confiées d'autre part , il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société [F] de ses demandes, étant rappelé qu'elle a perçu pour ses prestations antérieures la somme de 391 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de la société [F].

Il est équitable de condamner l'appelante à payer à l'intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS