TJ 35238, 3 juill. 2026, RG 26/02475

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 03 Juillet 2026

N° RG 26/02475 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MES4

Jugement du 03 Juillet 2026
N°: 26/695

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[F] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 28 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [T] [G], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [K]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non représenté, non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2021, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [K] sur des locaux situés au situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366,49 euros et d’une provision pour charges de 99,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2212,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [K] le 15 avril 2025.

Par assignation du 13 mars 2026, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Constater la résiliation au 16 juin 2025 du bail liant M. [F] [K] d’une part et l’établissement ARCHIPEL HABITAT d’autre part, pour un logement situé [Adresse 6] et ce du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion des lieux de M. [F] [K] et de tout occupant et biens de son chef et ce, avec, au besoin le concours de la [Localité 6] Publique, Condamner M. [F] [K] au paiement des sommes suivantes : 3893,71 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 16 juin 2025 date de résiliation du bail, avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation,D’une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de son chef, 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, M. [F] [K] ne s’étant pas présenté aux rendez-vous fixés par le service social.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 28 avril 2026, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 avril 2026, s'élève désormais à 10730,64 euros. L’établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois de novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré en étude, M. [F] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

L’établissement ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’établissement ARCHIPEL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [F] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 avril 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2212,36 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 avril 2026, M. [F] [K] lui devait la somme de 10730,64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient toutefois de relever qu’alors même que le loyer mensuel était de 566,03 euros les mois précédents, ARCHIPEL HABITAT sollicite la somme de 1950,66 € pour l’échéance de mars 2026, sans s’en expliquer et sans produire la moindre pièce relative à l’application d’un supplément de loyer.
L’échéance du mois de mars 2026 sera donc réduite à la somme de 566,03 euros. La somme due par M [F] [K] arrêtée au 27 avril 2026 (échéance de mars 2026 incluse) sera donc fixée à la somme de 9346,01 euros.

M. [F] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3893,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 566,03 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,