TJ 35238, 3 juill. 2026, RG 25/08010

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 03 Juillet 2026

N° RG 25/08010 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L2V6

Jugement du 03 Juillet 2026
N°: 26/692

[H] [R]

C/

[O] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me FAMEL
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 28 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [H] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Jean FAMEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [N]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2019, Mme [A] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

La propriété de ce bien immobilier a été transférée aux héritiers de Mme [A] [I] à l’occasion de sa succession. Par acte en date du 17 mai 2023, la propriété de ce bien a été acquise par M. [H] [R].

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2284,94 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [N] le 4 juillet 2025.

Par assignation du 19 septembre 2025, M. [H] [R] a saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail avec effet au 4 septembre 2025,
A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [O] [N],
En tout état de cause,
Ordonner l’expulsion de M. [O] [N], de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner M. [O] [N] à verser à M. [H] [R] la somme de 3013,12 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, Condamner M. [O] [N] à verser à M. [H] [R] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 788,59 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif, Condamner M. [O] [N] à verser à M. [H] [R] une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 23 janvier 2026, M. [H] [R], représenté par son avocat, maintient ses demandes en indiquant que la dette a été soldée. L’affaire a été mise en délibéré et les débats ont été réouverts à l’audience du 28 avril 2026, après la réception d’un courrier adressé par M [O] [N] en cours de délibéré dans lequel il indique n’avoir pu être présent à l’audience, mais être à jour du paiement de son loyer et demander à se maintenir dans le logement.

À l'audience du 28 avril 2026, le bailleur, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en maintenant l’intégralité de ses demandes. Pour autant, il indique que la dette a bien été soldée. Il s’oppose à la suspension de la clause résolutoire, indiquant que son locataire a attendu l’engagement d’une procédure judiciaire pour solder sa dette.

M. [O] [N] expose avoir fait face à des difficultés financières. Il précise que la dette est soldée et qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et demande que le bailleur soit débouté en ses demandes. Il ne s’oppose pas à se voir condamner au paiement des dépens et frais irrépétibles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2284,94 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2025.

1.3. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24, V et VII) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

VII.- Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que, lorsqu’au jour de l’audience la dette est réglée, le juge peut accorder rétroactivement des délais de paiement et constater que du fait des délais qu'il accorde la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, au jour de l’audience, les causes du commandement de payer ont été régularisées.

Dans ces conditions, il convient d’accorder rétroactivement des délais de paiement à M. [O] [N], à compter du jour du commandement de payer du 4 juillet 2025 jusqu’au jour de l’audience du 28 avril 2026, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la dette locative étant apurée au jour de l’audience, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

M. [H] [R] sera donc débouté de ses demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de M. [O] [N].

2. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 4 juillet 2025, M. [O] [N] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2284,94 euros qui y était mentionnée dans le délai de deux mois.

Toutefois, il convient de rappeler que, au jour de l’audience, le défendeur a apuré l’intégralité de sa dette et que M. [O] [N] est désormais à jour du paiement de ses loyers. Dans ces conditions, ce manquement contractuel ne peut être tenu comme suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.

M. [H] [R] sera donc débouté de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Les demandes de condamnation à paiement, devenues sans objet puisque la dette a été soldée, seront également rejetées.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [N], qui succombent à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La dette locative étant soldée, l’équité ne commande pas de faire application, en l’espèce, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes présentées par les parties au titre des frais irrépétibles seront donc rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,