TJ 35238, 3 juill. 2026, RG 26/01528

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 03 Juillet 2026

N° RG 26/01528 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MC2K

Jugement du 03 Juillet 2026
N° :26/694

Société SPARTIM II

C/

[M] [N]
[V] [Q] épouse [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me THEBAULT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 28 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SPARTIM II
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Elodie BORONAD, avocat au barreau de VALENCE substitué par Me Irène THEBAULT, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [M] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Mme [V] [Q] épouse [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

/

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié du 11 mars 2024, M [M] [N] et son épouse Mme [V] [Q] ont vendu à la société SPARTIM II, la pleine propriété de leur maison située [Adresse 4], au prix de 220 000 euros. L’acte prévoit que le vendeur conservera la jouissance des biens vendus pendant une durée de 18 mois, moyennant le paiement par les vendeurs à la société SPARTIM II d’une indemnité mensuelle de 2000 euros, avec faculté de rachat au profit du vendeur.

Faisant valoir qu’aucune offre n’est intervenue dans le délai de 18 mois, la société SPARTIM II a fait délivrer à M et Mme [N] une sommation de restituer les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026, la société SPARTIM II a fait assigner M [M] [N] et son épouse Mme [V] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes afin de voir :
- DIRE que M et Mme [N], qui n’ont pas exercé la faculté de rachat, sont occupants sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2025, du bien sis [Adresse 5],
- ORDONNER leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,
- CONDAMNER M et Mme [N] à lui verser :
une indemnité d’occupation de 2000 euros par mois depuis le 11 septembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux,une indemnité journalière forfaitaire de 200 euros depuis le 11 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux prévue contractuellement,la somme de 1357 euros au titre de la taxe foncière 2025,la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- leur condamnation aux entiers dépens comprenant notamment le coût des significations de déchéance de la faculté de rachat.

A l’audience du 28 avril 2026, la société SPARTIM II, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, précisant qu’aucune prolongation du contrat de location n’est possible, au vu des prévisions contractuelles.

Bien que régulièrement assignés à personne, M et Mme [N] n’ont pas comparu. Ils ont toutefois adressé un courrier au greffe dont il a été débattu à l’audience, dans lequel ils sollicitent un report du réméré à 28 mois, avec poursuite du paiement d’une indemnité mensuelle de 2000 euros, soulignant qu’ils seront encore dans le délai prévu de 3 années.

En réponse, la société SPARTIM II a répondu que la convention n’a pas prévu de délai de 3 années et que le seul délai de 18 mois contractuellement prévu est expiré.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

/

MOTIFS DE la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, par acte notarié du 11 mars 2024, M et Mme [N] ont vendu à la société SPARTIM II leur maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 5], avec différé de jouissance à 18 mois courant à compter du 12 mars 2024, et faculté de rachat pendant ce délai.

Les parties ont expressément convenu dans la convention que si M et Mme [N] se maintiennent dans les lieux après que la convention de différé de jouissance aura pris fin, ils seront occupants du bien sans droit ni titre.

Contrairement à ce que soutiennent M et Mme [N] dans leur courrier, le contrat produit ne fait pas état d’un délai de 3 ans pour racheter le bien, mais seulement d’un délai de 18 mois qui a expiré le 12 septembre 2025.

En l’absence de rachat du bien, M et Mme [N] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Ils n’ont pas obtempéré à la sommation de restituer les lieux qui leur a été délivrée le 3 octobre 2025.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expulsion présentée par la société SPARTIM II.

M et Mme [N] s’étant maintenu dans les lieux depuis cette date, il convient de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation formulée par la société SPARTIM II et de prévoir que l’indemnité d’occupation courra à compter du 12 septembre 2025, date de résiliation du contrat, et sera fixée à la somme de 2000 euros par mois.

Le contrat de vente à réméré régularisé entre les époux [N] et la société SPARTIM II prévoit, en outre, que l’occupant sans droit ni titre est redevable d’une indemnité de 200 euros par jour. Il s’agit toutefois d’une clause pénale qui est manifestement excessive au vu du montant de l’indemnité d’occupation déjà mise à la charge des vendeurs, si bien qu’il convient de la réduire à la somme totale forfaitaire de 10 euros en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

M et Mme [N] seront également condamnés à payer à la société SPARTIM II, la somme de 1357 euros correspondant au montant de la taxe foncière pour l’année 2025 mise à la charge des vendeurs par le contrat de vente.

M et Mme [N], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût de la sommation de restituer les lieux du 3 octobre 2025.

Au vu de la situation économique respective des parties, l'équité ne commande, en revanche, pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société SPARTIM II. La demande présentée par cette société au titre des frais irrépétibles sera donc rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a pas lieu, en l'espèce, d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS