CA Reims, 16 juin 2026, RG 25/01388

N° RG 25/01388

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FWBP

ARRÊT N°

du : 16 juin 2026

BD

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL CABINET DEROWSKI & ASSOCIÉES

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRÊT DU 16 JUIN 2026

APPELANTE :

d'une ordonnance de référé rendue le 26 août 2025 par le président du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne (RG 25/00077)

La société Conmag, société civile au capital de 2 500 euros immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Reims sous le n° 498731967, dont le siège social est [Adresse 1] à Épernay (51200), et représentée par son gérant, Monsieur [M] [G] [L], domicilié de droit audit siège,

Représentée par Me Patrick DEROWSKI de la SELARL CABINET DEROWSKI & ASSOCIÉES, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉ :

Monsieur [E] [V]

Né le 21 février 1983 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2025

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, M. Duez, président de chambre, et Mme Herlet, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et la mise à disposition

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Par acte reçu par Me [T] [A], notaire à Epernay (51) le 19 janvier 2023, la SCI Conmag a consenti à M. [E] [V] une promesse de vente sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Épernay moyennant le prix de 285'000 € et pour un terme devant expirer par la réalisation de l'acte de vente au 19 janvier 2023.

Par avenant contractuel du 20 septembre 2023, les parties ont convenu d'une prorogation du délai de la condition suspensive d'obtention par M. [E] [V], acquéreur, d'une ou de plusieurs offres de prêts écrites au plus tard le 15 octobre 2023, la prorogation du délai de régularisation de la vente étant alors fixée au 31 octobre 2023. Il était également prévu le paiement d'un loyer mensuel par M. [E] [V] 2250 €par mois pour les mois de septembre et octobre 2023.

Par ailleurs, la SCI Conmag a également consenti par deux actes notariés distincts du 19 avril 2024 :

Une promesse de vente au bénéfice de M. [E] [V] sur l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Une promesse de vente au bénéfice de M. [X] [V] et de Mme [H] [U] épouse [V], parents de M. [E] [V] sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Les deux promesses de vente ont été consenties pour une durée expirant le 19 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, la SCI Conmag a fait sommation à M. [E] [V] de quitter les lieux faute de réalisation de la vente dans les conditions de l'acte authentique signé le 19 avril 2024.

Par assignation en date du 17 mars 2025, la SCI Conmag a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile d'une demande tendant à :

Juger que M. [E] [V] était occupant sans droit ni titre des bâtiments et locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (immeuble de bureaux) ainsi que des bâtiments et locaux situés aux [Adresse 4] à [Localité 3] (immeuble d'habitation et de bureaux).

Juger que M. [E] [V] sera tenu de délaisser les lieux dans le délai de huit jours à compter de l'ordonnance à intervenir et que faute de ce faire, il pourra en être expulsé.

Condamner M. [E] [V] à payer à la SCI Conmag la somme provisionnelle de 12'000 € correspondant aux loyers échus et impayés jusqu'au mois de juillet 2024 outre les intérêts légaux sur ladite somme et fixer l'indemnité d'occupation due par M. [E] [V] à la somme de 3000 € à compter du mois d'août 2024.

Condamner M. [E] [V] aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2500 €au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance de référé du 26 août 2025, le président du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :

Constaté que M. [E] [V] était occupant sans droit ni titre de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] depuis le 19 juillet 2024.

Ordonné en conséquence l'expulsion de M. [E] [V] de l'immeuble six [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi que de tous occupants de son chef est sans délai à compter de la signification de l'ordonnance.

Ordonné le cas échéant son expulsion.

Débouté la SCI Conmag de sa demande d'expulsion de M. [E] [V] de l'immeuble situé [Adresse 4] à Épernay.

Débouté la SCI Conmag de sa demande provisionnelle en paiement des arriérés de loyer et de sa demande d'indemnité d'occupation.

Condamné M. [E] [V] aux dépens ainsi qu'à payer à la SCI Conmag la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au titre des motifs décisoires de son ordonnance, le juge des référés retient principalement les motifs suivants :

« au vu de l'ensemble de ces éléments et des conditions des articles susvisés, il sera constaté que M. [E] [V] est devenu occupant sans droit ni titre de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] depuis le 19 juillet 2024, la vente n'ayant pas été réalisée avant le délai convenu et fixée au 19 juillet 2024, de sorte qu'il sera procédé à son expulsion des lieux...

S'agissant de l'immeuble situé [Adresse 4] à Épernay, la promesse de vente a été consentie par la SCI Conmag au bénéfice de Monsieur [X] [V] et de Madame [H] [U] épouse [V], parties non mises en cause à la présente procédure, de sorte que la demande d'expulsion desdits lieux par la société civile Conmag sera rejetée. »

S'agissant de la demande de paiement d'indemnités provisionnelles ou des loyers échus, le juge des référés a considéré qu'au regard des échanges contradictoires entre les parties, il n'était pas évident que celles-ci aient maintenu, sur les deux immeubles [Adresse 5] à [Localité 3], une demande financière et qu'au regard de la difficulté sérieuse présentait tant sur le principe que sur le montant de cette demande, il appartiendra au seul juge du fond de trancher ses prétentions.

Le 25 septembre 2025, la SCI Conmag a interjeté appel de cette ordonnance de référé en ses seules dispositions l'ayant déboutée de sa demande d'expulsion de M. [E] [V] de l'immeuble [Adresse 4] à Épernay et l'ayant déboutée de sa demande provisionnelle en paiement des arriérés de loyer ainsi que de sa demande d'indemnité d'occupation.

M. [E] [V] n'a pas constitué avocat en cause d'appel.

La déclaration d'appel, les conclusions de l'appelante ainsi que l'avis de fixation à bref délai ont été signifiés par exploit de commissaire de justice à l'intimé en date du 5 décembre 2025. (Actes signifiés en l'étude du commissaire de justice instrumentaire).

Aux termes de ses conclusions d'appelante signifiées dans les conditions ci-dessus énoncées et déposées au greffe de la cour d'appel le 14 novembre 2025, la SCI Conmag sollicite par voie d'infirmation des dispositions déférées de l'ordonnance de référé de :

JUGER que Monsieur [E] [V] occupe sans droit ni titre les bâtiments et locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 1] et comprenant :

Un immeuble comprenant au rez-de-chaussée :

Accueil, deux bureaux, WC, rangement ;

À l'étage :

Un bureau, une salle de réunion, WC, rangement ;

Et au [Adresse 1] : Un immeuble comprenant un pavillon avec sous-sol, composé au rez-de-chaussée :

Une cuisine et un séjour ;

Au premier étage :

Trois chambres et une salle de bains ;

Dans la cour :

Deux petits bureaux ;

Hangar avec rangement ;

JUGER que cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite aux droits de propriété de la requérante, En conséquence,

JUGER que Monsieur [E] [V] sera tenu de délaisser les lieux tant de sa personne que de tout occupant admis ou toléré par lui dans le délai de huit jours à compter de la notification de l'arrêt à intervenir,

JUGER que faute par lui de le faire dans ledit délai,

ORDONNER l'expulsion de Monsieur [E] [V] et de tout autre occupant de son chef par toutes voies et moyens de droit avec, au besoin, le concours de la force publique,

CONDAMNER Monsieur [E] [V] à payer à la SCI Conmag le règlement d'une somme provisionnelle de 12 000 € correspondant aux loyers échus et impayés jusqu'au mois de juillet 2024 outre les intérêts légaux de ladite somme,

FIXER à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [V] à la somme de 3000 € à compter du mois d'août 2024 et le CONDAMNER, par provision, au paiement de ladite somme mensuelle jusqu'à la libération complète des lieux,

JUGER que le terrain et les immeubles devront être restitués libres de tout objet mobilier et restitués dans l'état où il a été remis au début de la promesse de vente,

CONDAMNER Monsieur [E] [V] au paiement de la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Conmag conteste les motivations du juge des référés et expose principalement, s'agissant de l'expulsion de M. [E] [V] de l'immeuble du [Adresse 1] à Épernay que si la promesse de vente consentie par la SCI Conmag à M. [X] [V] et à Mme [H] [U] épouse [V], parents de M. [E] [V], était bien relative à l'immeuble situé au [Adresse 1] à Épernay, cette promesse de vente est devenue nécessairement caduque puisque les parents de M. [E] [V] n'ont pas obtenu les prêts leur permettant de devenir acquéreurs desdits locaux.

La SCI Conmag estime que cette caducité a eu pour conséquence de redonner pleine et entière disposition de l'immeuble du [Adresse 1] à la SCI Conmag qui a constaté l'occupation persistante de cet immeuble, non par les parents mais par leur fils M. [E] [V] qui occupe seul les locaux situés au [Adresse 7] et au [Adresse 8], de sorte qu'il n'y avait pas lieu de mettre en cause les parents puisque la demande d'expulsion ne concerne que l'occupant des deux locaux à savoir M. [E] [V].

La SCI Conmag rappelle qu'une clause spécifique des promesses de vente stipule que les bâtiments situés aux numéros [Adresse 9] étaient liés et que la vente d'un bâtiment ne pouvait se faire seule.

S'agissant de la demande provisionnelle de paiement des arriérés de loyer, la SCI Conmag conteste toute difficulté sérieuse sur le fond susceptible de dénier la compétence au juge des référés.

La SCI Conmag précise que :

Le bâtiment situé [Adresse 3] ne contient pas de logement mais uniquement des bâtiments professionnels et des places de stationnement.

Le logement se situe au numéro [Adresse 8].

La SCI Conmag estime que le loyer prévu par les actes authentiques à hauteur de 3000 € par mois est donc consenti pour les deux numéros ([Adresse 2]) car M. [E] [V] a toujours été l'occupant des deux numéros alors que ses parents ne sont jamais venus sur place.

La SCI Conmag se plie dans ses conclusions d'appel au souci relevé par le premier juge et sollicite à hauteur de cour, la fixation à titre provisionnel de l'indemnité d'occupation due par M. [E] [V] à hauteur de la somme de 3000 €à compter du mois d'août 2024 et donc par voie de conséquence, la condamnation provisionnelle de M. [E] [V] aux paiements desdites sommes mensuelles jusqu'à la libération complète des lieux.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande d'expulsion de M. [E] [V]

A/ Immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3]

A titre liminaire, la cour constate que la SCI Conmag a obtenu l'expulsion de M. [E] [V] de l'immeuble sis [Adresse 6] à Epernay comme étant occupant sans droit ni titre de cet immeuble depuis le 19 juillet 2024.

La déclaration d'appel de la SCI Conmag est limitée au rejet de la demande d'expulsion de M. [E] [V] de l'immeuble sis [Adresse 1] à Epernay.

L'appelant ne peut donc demander en cause d'appel de juger à nouveau que M. [E] [V] occupe sans droit ni titre l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 3] et doit en être expulsé, ayant été rempli de ses droits en première instance sur ce point et disposant d'un titre exécutoire pour procéder à l'expulsion de M. [E] [V] du [Adresse 6] à [Localité 3].

B/ Immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

L'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui constitue le 'trouble manifestement illicite' prévu par l'article 835 précité donnant compétence au juge des référés.

En l'espèce, l'examen des pièces de l'appelante permet de considérer :

Que M. [E] [V] a bénéficié d'un titre d'occupation temporaire sur l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] jusqu'au 31 octobre 2023 par l'effet de la première promesse de vente du 19 janvier 2023, promesse de vente devenue caduque par l'arrivée de son terme prorogé.

Que, par la suite des nouvelles promesses de vente du 19 avril 2024, M. [E] [V] n'a plus bénéficié de titre d'occupation sur le [Adresse 1] à [Localité 3] dont les acquéreurs étaient ses parents M. [X] [V] et de Mme [H] [U] épouse [V].

Que la promesse de vente relative à l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], consenties aux époux [B] est devenue caduque par l'arrivée de son terme extinctif sans réitération de la vente le 19 juillet 2024.

Par ailleurs, la SCI Conmag justifie que M. [E] [V] est bien l'occupant de fait de l'immeuble du [Adresse 1] à Epernay (immeuble d'habitation) en versant aux débats une photographie montrant que l'immeuble d'habitation est occupé par la présence de deux véhicules stationnant dans la cour intérieure de cet immeuble (pièce 9) et surtout en produisant l'acte de signification de la déclaration d'appel et des conclusions à l'intimé : M. [E] [V], duquel il ressort que le commissaire de justice instrumentaire ayant délivré l'acte par dépôt à l'étude a relevé, au titre de ses diligences les mentions suivantes :

SIGNIFIE A

Monsieur [V] [E] [F] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Cet acte a été remis par Commissaire de Justice dans les conditions ci-dessous indiquées, et suivant les déclarations qui lui ont été faites.

Au domicile du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants :

l'intéressé est connu de l'Etude

confirmation de l'adresse par l'intéressé joint par téléphone précédemment

La signification à la personne même du destinataire de l'acte s'avérant impossible pour les raisons: l'intéressé est absent

En conséquence, l'ordonnance de référé déférée sera infirmée sur ce point et il sera ordonné l'expulsion de M. [E] [V] de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] comme étant occupant dudit immeuble sans droit ni titre.

2- Sur la demande provisionnelle des arriérés de loyer des immeubles [Adresse 10] à [Localité 3]

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que ' Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'

Pour rejeter cette demande, le premier juge a adopté les motifs suivants :

'La société civile Conmag sollicite une indemnité provisionnelle de 12 000 euros au titre des loyers échus jusqu'au 19 juillet 2024.

Monsieur [E] [V] s'oppose à cette demande tant sur son principe que sur son quantum en faisant valoir que dans la seconde promesse de vente que lui a consentie la société civile Conmag il est mentionné qu'il doit verser à cette dernière 'le loyer convenu', qu'il ignore si le loyer convenu vise uniquement l'immeuble situé au [Adresse 11] à [Localité 3] (51), uniquement l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (51) ou 1'ensemble immobilier situé aux [Adresse 10] à [Localité 4]). Il précise que le projet de vente initial portait sur l'ensemble immobilier situé aux [Adresse 12] à [Localité 3] (51), que cette promesse de vente a fait l'objet d'un nouveau projet scindé en deux promesses de vente et qu'il n'a bénéficié que de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 3] (51). Il expose qu'il a fait évaluer la valeur locative du bien situé au [Adresse 6] à [Localité 3] (51) et que le montant de cette valeur locative a été fixé à 1980 euros par mois HC/HT.

Au vu de ces éléments, le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut faire droit à une demande d'indemnité provisionnelle qu'en présence d'obligation non sérieusement contestable.'

Sur ce :

La cour observe :

Qu'aux termes de la prorogation du terme de la première promesse de vente du 19/01/2023, relative aux deux immeubles sis [Adresse 10] à Epernay, consentie à M. [E] [V] seul, il était stipulé entre les parties que si la réalisation de la promesse n'intervenait pas avant le terme prorogé (31/10/2023), M. [E] [V] s'obligeait à verser un loyer mensuel de 3 000 euros TTC à la SCI Conmag. (Pièce 2)

Qu'aux termes de la promesse de vente du 19/04/2024 relative à l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] au bénéfice de M. [E] [V], une indemnité d'immobilisation était contractuellement prévue à hauteur de 12 500 euros, en cas de non-réalisation de la vente.

Qu'aux termes de la promesse de vente du 19/04/2024 relative à l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] au bénéfice des époux [B], une indemnité d'immobilisation était contractuellement prévue à hauteur de 16 500 euros, en cas de non-réalisation de la vente.

En l'espèce, la cour, ne peut sans excéder les prérogatives du juge des référés, statuer sur une indemnité d'occupation sanctionnant la non-réalisation d'une promesse de vente.

Par ailleurs, la stipulation de loyer, à la charge de l'occupant, n'est pas reprise dans les secondes promesses de vente du 19/04/2024, qui ont implicitement mais nécessairement nové la promesse de vente initiale du 19/01/2023 et son acte de prorogation du 20 septembre 2023.

Il s'ensuit que, même si l'opération immobilière a pour objet unique la vente des immeubles sis [Adresse 10] à [Localité 3], la clause par laquelle il est mis à la charge de M. [E] [V] un loyer de 3000€/mois par la première promesse de vente des 19/01/2023 et 20/09/2023 n'est pas reprise dans les actes du 19/04/2024 remplaçants la promesse initiale.

Il s'ensuit que la détermination du montant d'une provision sur le 'paiement des arriérés de loyers échus au 19 juillet 2024" comme le demande la SCI Conmag à hauteur de 12 000€ est soumis à une difficulté sérieuse que seul le juge du fond est habilité à trancher.

L'ordonnance de référé déférée sera confirmée sur ce point.

3- Sur la demande d'indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux :

La SCI Conmag sollicite à ce titre, en cause d'appel, la condamnation de M. [E] [V] à une indemnité d'occupation provisionnelle de 3 000€/mois à compter du mois d'août 2024.

Même si la première promesse de vente du 19/01/2023 a été novée par celles du 19/07/2024, scindant l'opération immobilière entre deux bénéficiaires, et n'ayant pas repris la stipulation d'un loyer au bénéfice d'une indemnité d'immobilisation ci-dessus décrite, il n'en demeure pas moins que les parties avaient clairement convenu d'une valeur locative des deux immeubles des [Adresse 10] à [Localité 3], de 3000 € pour l'ensemble immobilier, au titre de l'acte additionnel de prorogation de la première promesse de vente du 20/09/2023.

Il est donc incontestable que M. [E] [V] a reconnu une valeur locative des deux immeubles des [Adresse 10] à [Localité 3] pour 3 000€/mois et que ce dernier occupe ces immeubles depuis le 06 avril 2023 comme le mentionne la promesse de vente à M. [E] [V] du 19 avril 2024 (pièce 3 page 8).

En conséquence, la cour, statuant en référé et par infirmation de la décision déférée sur ce point, pourra condamner M. [E] [V] à payer à la SCI Conmag une indemnité d'occupation provisionnelle de 3 000 euros par mois, à compter de la date sollicitée (01/08/2024) et pour les deux immeubles des [Adresse 10] à Epernay.

4- Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie.

En l'espèce, M. [E] [V] qui succombe à l'appel sera tenu aux dépens ainsi qu'à payer à la SCI Conmag la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure de l'appel.

PAR CES MOTIFS,