CA Reims, 30 juin 2026, RG 25/01155

R.G. : N° RG 25/01155 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVRP

ARRÊT N°

du : 30 juin 2026

SP

Formule exécutoire le :

à :

la SCP MANIL

Me Agnès LE BORGNE

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 JUIN 2026

APPELANTS :

d'un jugement rendu le 04 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières (RG 23/01428)

Madame [C] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Patrick MANIL de la SCP MANIL, avocat au barreau des ARDENNES

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Patrick MANIL de la SCP MANIL, avocat au barreau des ARDENNES

INTIMÉ :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Agnès LE BORGNE, avocat au barreau des ARDENNES

DÉBATS :

A l'audience publique du 18 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 914-5 du code de procédure civile, Mme Sandrine PILON, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Mme Sandrine PILON, conseiller

Mme Anne POZZO DI BORGO, conseiller

GREFFIER D'AUDIENCE :

Mme Lucie NICLOT, greffier

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Mme NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant promesse synallagmatique de vente des 27 mai 2020 et 30 juin 2020, M. [G] [N] a vendu, sous diverses conditions, à M. [Z] [U] et Mme [C] [O] un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Ardennes), figurant au cadastre sous la référence section AR n°[Cadastre 1], au prix de 103 000 euros. La vente a été réitérée en la forme authentique le 31 juillet 2020.

Se plaignant de désordres, M. [U] et Mme [O] ont sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, l'organisation d'une expertise, qui a été ordonnée le 6 août 2021.

L'expert a déposé son rapport le 30 août 2022.

M. [U] et Mme [O] ont ensuite fait assigner M. [N] par acte du 19 septembre 2023 afin d'être indemnisés de leurs préjudices.

Par jugement du 4 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

Débouté M. [U] et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes,

Rejeté la demande de M. [N] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [U] et Mme [O] aux dépens, dont distraction au profit de Me Le Borgne,

Rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

M. [U] et Mme [O] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 juillet 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2026, ils demandent à la cour de :

Déclarer leur appel recevable et bien fondé,

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence,

Retenir la totale responsabilité de M. [N] sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,

Condamner M. [N] à leur verser les sommes suivantes :

20 121.44 euros en deniers ou quittance, outre intérêts à compter de la vente intervenue le 27 mai 2020,

3 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Les entiers dépens y compris les frais d'expertise arrêtés à la somme de 2 528.94 euros dont distraction au profit de la SCP Manil.

Ils invoquent l'existence de vices cachés consistant en des fuites au niveau de la toiture et l'existence d'une source ayant causé des inondations dans le sous-sol.

Ils rappellent que le vendeur qui connaît le vice caché ne peut se prévaloir des clauses de non-garantie.

Ils contestent avoir eu connaissance de la nécessité de refaire la toiture et l'affirmation selon laquelle M. [N] les aurait informés de l'existence de la source.

Par conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2025, M. [N] demande à la cour de :

Juger qu'il a respecté son devoir d'information,

Juger que certains défauts étaient apparents,

En conséquence, débouter les consorts [B] de l'intégralité de leurs prétentions et confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Condamner M. [U] et Mme [O] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du timbre fiscal,

A titre subsidiaire, juger que le coût des frais d'expertise ne peut être comptabilisé deux fois,

Débouter les consorts [B] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

Statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

Il affirme n'avoir jamais nié qu'il connaissait la vétusté de la toiture et l'existence d'une source au sous-sol et que les acquéreurs ont été avisés de ces difficultés, outre le fait que certains défauts étaient apparents, de sorte qu'il n'existe pas de vices cachés.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026, l'affaire étant renvoyée à l'audience des plaidoiries du 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A hauteur d'appel, M. [U] et Mme [O] fondent leurs demandes sur la garantie des vices cachés.

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus.

Selon l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre par lui-même.

Le vendeur n'est pas tenu à garantie lorsque l'acheteur a eu connaissance, au moment de la vente, du vice dont la chose vendue était affectée.

Peut être considéré comme caché un vice apparent au moment de la vente, mais dont l'acheteur n'avait pas connaissance de l'ampleur et des conséquences.

Selon l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Les appelants invoquent des infiltrations depuis la toiture de la maison et la présence d'eau dans le sous-sol.

L'expert judiciaire explique que M. [U] et Mme [O] ont fait remplacer la couverture mais que les vidéos produites par ceux-ci sont parlantes. Il indique la toiture de l'époque était fuyarde au moment de la vente, une panne supportant la couverture étant dégradée par l'humidité.

Si l'annonce immobilière parue lors de la mise en vente de la maison mentionne une toiture en bon état, il résulte du rapport d'expertise que M. [U] a déclaré à l'expert que M. [N] leur avait bien indiqué que la réfection du toit était à prévoir, mais qu'il ne leur avait pas dit que ce dernier était fuyard.

L'expert note qu' « entre une couverture « à refaire » et « fuyarde » il y a une différence. Cependant les photographies produites nous laissent à penser que les travaux étaient, quoi qu'il arrive, nécessaires ».

L'information que M. [N] affirme avoir donnée à M. [U] et Mme [O] sur la vétusté de la toiture ne permettait pas à ceux-ci d'en déduire que cette toiture était nécessairement fuyarde.

Cependant, M. [N] affirme, sans être contredit par M. [U] et Mme [O], ni par le rapport d'expertise qui n'apporte aucune précision sur leur lieu de situation, que les fuites sont apparues dans le grenier. M. [N] fait valoir qu'il s'agit d'une pièce dans laquelle on ne se rend que très rarement et qu'il n'avait pas connaissance de ces fuites, ce dont M. [U] et Mme [O] n'apportent pas la preuve contraire.

Par ailleurs, le rapport d'expertise ne donne pas d'indication sur lesdites fuites, qui devraient faire conclure que l'occupant des lieux ne pouvait en ignorer l'existence.

Seule est relevée la dégradation par l'humidité d'une panne de la toiture qui, à la considérer comme révélatrice d'un vice, rendait celui-ci nécessairement apparent pour les acquéreurs, comme pour le vendeur.

Dès lors, les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies s'agissant des désordres de la toiture.

S'agissant de la présence d'eau dans le sous-sol, l'expert judiciaire a remarqué que les pieds de mur et le sol proche de la limite avec l'immeuble voisin, situé au [Adresse 3], sont humides et comportent des traces d'humidité. Il a en outre observé que l'eau ruisselle au jour de sa visite alors qu'aucune précipitation n'a été signalée au cours de la dernière semaine. Il conclut que la présence d'eau en sous-sol ne pouvait être ignorée par l'ancien propriétaire, que l'eau observée le jour de sa visite provient sans nul doute de la source et que les pieds de murs de sous-sol sont continuellement humides.

Compte tenu de ces constatations et de la présence continuelle d'humidité au pied des murs du sous-sol, il doit être conclu que le vice dénoncé par M. [U] et Mme [O] était apparent lors de la vente.

En conséquence, ces derniers doivent être déboutés de leur demande indemnitaire fondée sur la garantie des vices cachés et de celle présentée au titre d'une résistance abusive et injustifiée de M. [N].

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

M. [U] et Mme [O], qui succombent en leur appel, sont tenus aux dépens de cette procédure et leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile doit donc être rejetée.

Il est équitable d'allouer à M. [N] la somme précisée au dispositif pour ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :