TJ 78646, 3 juill. 2026, RG 23/05625

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 03 JUILLET 2026

N° RG 23/05625 - N° Portalis DB22-W-B7H-RSCM

DEMANDERESSE :

SARL HELIX IMMOBILIER, société au capital social de 7500 € immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 800 402 950, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son gérant Mr [S] [M].
représentée par Me Laurent VERDES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [K], né le 14 novembre 1994 à [Localité 1] (49), de nationalité française, directeur de clientèle, demeurant et domicilié [Adresse 2] ;
représenté par Me Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Thibault BRENTI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Madame [N] [A], née le 29 octobre 1994 à [Localité 2] (59), célibataire, de nationalité française, responsable juridique, demeurant et domicilié [Adresse 3]) ;
représentée par Me Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Thibault BRENTI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 22 Septembre 2023 reçu au greffe le 26 Septembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 24 Mars 2026, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juin 2026 prorogé au 03 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 mars 2023, Monsieur et Madame [I] [Z] ont confié à la SARL HELIX TRANSACTION LOCATION un mandat exclusif de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] (Yvelines), moyennant un prix de 303 000 euros et une rémunération de l’agent immobilier de 12 000 euros à la charge de l’acquéreur.

Par acte authentique reçu en date du 11 avril 2023 par Maître [F] [Y], notaire, Monsieur et Madame [I] [Z] ont consenti à Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K], alors en couple, une promesse unilatérale de vente portant sur cet immeuble avec condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

La promesse de vente, consentie avec un délai d’option expirant au plus tard le 11 juin 2023, prévoyait le versement d'une indemnité d’immobilisation d’un montant de 30 300 euros.

Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] ont obtenu une offre de crédit immobilier le 15 avril 2023 mais ont finalement renoncé à la vente en raison de leur séparation.

Selon protocole d’accord en date du 27 juin 2023, Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] ont déclaré ne pas poursuivre l’acquisition et ont versé à Monsieur et Madame [I] [Z] l’indemnité d’immobilisation.

Indiquant n’avoir perçu aucune somme au titre de sa rémunération, SARL HELIX TRANSACTION LOCATION a fait assigner Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K], par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2023, devant ce tribunal en paiement de sa commission d’un montant de 12 000 euros.

La SARL HELIX TRANSACTION LOCATION, par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240, 1304-3 et 1583 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats
CONSTATER que monsieur [W] [K] et Mme [N] [A] ont commis une faute délictuelle en renonçant à l’acquisition du bien immobilier alors que la condition suspensive était levée et s’abstenant sciemment de ne pas en informer l’agence immobilière de leur défaillance et de l’existence d’un accord avec les vendeurs.CONSTATER que le préjudice de l’agence [M] s’élève à la somme de 12.000 €, soit le montant de sa rémunération au titre du mandat.Subsidiairement, CONSTATER que ce préjudice doit être revu au regard de la notion de perte de chance.En conséquence :
CONDAMNER solidairement Monsieur [K] et Madame [A] au paiement de la somme de 12.000 € au bénéfice de l’agence [M] Immobilier.Subsidiairement, CONDAMNER solidairement Monsieur [K] et Madame [A] au paiement de la somme de 8.000 € au bénéfice de l’agence [M] Immobilier au regard de la perte de chance d’obtenir une rémunération pleine et entière.En tout état de cause :
CONDAMNER Monsieur [K] et Madame [A] aux dépensCONDAMNER solidairement Monsieur [K] et Madame [A] à verser à l’agence [M] Immobilier la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC.REJETER la demande de sursis à exécution. »
Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K], par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, demandent tribunal de :

« VU les articles 1119 et 1124 du code civil
VU l’article 6 de la loi n ° 70-9 du 02 janvier 1970
VU l’article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
VU les articles 514 et 695 et suivants du code de procédure civile ;
VU la jurisprudence et les pièces versées aux débats ;
DIRE ET JUGER recevables et bien fondés les conclusions, les moyens soulevés et demandes formulées par Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] ;
DIRE ET JUGER que Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité à l’égard de la société HELIX TRANSACTION LOCATION sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
DIRE ET JUGER que la société HELIX TRANSACTION LOCATION ne démontre aucun préjudice indemnisable par Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
DIRE ET JUGER que la société HELIX TRANSACTION LOCATION ne démontre pas que la faute alléguée présente un lien de causalité quelconque avec le préjudice allégué ;
En conséquence,
DEBOUTER la société HELIX TRANSACTION LOCATION de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER la société HELIX TRANSACTION LOCATION au paiement de la somme de 3.500,00 euros au profit de Madame [N] [A] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens, ainsi qu’aux entiers dépens engagés par cette dernière ;
CONDAMNER la société HELIX TRANSACTION LOCATION au paiement de la somme de 3.500,00 euros au profit de Monsieur [W] [K] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens, ainsi qu’aux entiers dépens engagés par ce dernier ;
RAPPELER le caractère exécutoire du jugement à intervenir en ce qui concerne les condamnations prononcées au profit de Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] ; »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé détaillé des faits, moyens et prétentions.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 24 mars 2026 et mise en délibéré au 12 juin 2026, prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

- d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
- d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL HELIX TRANSACTION LOCATION

Au soutien de ses prétentions, la SARL HELIX TRANSACTION LOCATION fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] ont commis une faute en refusant de signer l’acte authentique de vente pour des raisons personnelles et en s’abstenant de l’informer de leur défaillance.

Elle expose que Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] ayant obtenu une offre de prêt conforme à la promesse de vente, l’ensemble des conditions suspensives étaient levées, de sorte que la vente aurait dû aboutir. Elle s’estime en conséquence bien fondée à solliciter une indemnisation correspondant à l’intégralité de sa rémunération déterminée préalablement et à titre subsidiaire, une indemnisation au titre de la perte de chance d’obtenir une rémunération pleine et entière.

En défense, Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] rappellent que les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet interdisent à l’agent immobilier de percevoir des honoraires tant que subsiste la faculté de dédit du bénéficiaire de la promesse de vente.

Ils font valoir qu’ils ne sont liés à la SARL HELIX TRANSACTION LOCATION par aucun contrat, le mandat ayant été signé avec les époux [I] [Z], de sorte que seule leur responsabilité délictuelle peut être engagée, supposant la caractérisation d’une faute.

Ils soutiennent n’avoir commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité, ayant simplement choisi de ne pas lever l’option et ainsi usé d’une prérogative contractuelle qui leur étaient offerte par la promesse unilatérale de vente. Ils considèrent en outre que la SARL HELIX TRANSACTION LOCATION ne démontre aucun préjudice ou lien de causalité à l’appui de la perte de chance qu’elle invoque.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente a la faculté, même lorsque toutes les conditions suspensives sont remplies, de renoncer sans faute au bénéfice de l'avant-contrat.

En application des dispositions de l'article 74 du décret n°95-818 du 29 juin 1995 et de l'avant dernier alinéa du I de l'article 6 de loi du 2 janvier 1970, aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties.

Toutefois, il est constant que l'agent immobilier peut obtenir des dommages et intérêts à la condition qu'il démontre une faute de l'une des parties. Même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 11 avril 2023 entre Monsieur et Madame [I] [Z] et les défendeurs prévoyait la mention suivante : « Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence HELIX IMMOBILIER titulaire d’un mandat donné par le PROMETTANT sous le numéro 2482 en date du 14 mars 2023 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, LE BENEFICIAIRE qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de DOUZE MILLE EUROS (12 000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse.
Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes ».

La promesse de vente prévoyait également une condition suspensive d’obtention de prêt.

Il est constant que Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] ont obtenu une offre écrite de prêt conforme aux conditions énoncées dans la promesse de vente, de sorte la condition suspensive d’obtention de prêt était remplie.

Toutefois, la promesse unilatérale de vente n’obligeait aucunement Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] à acquérir le bien, le principe même de cet acte leur réservant la faculté discrétionnaire de lever ou non l’option dont ils disposaient, formalité qui seule rend la vente parfaite et permettait de considérer qu’elle avait été effectivement conclue.

Dès lors, alors même que toutes les conditions suspensives étaient remplies, ils conservaient la faculté de renoncer sans faute au bénéfice de la promesse unilatérale de vente du 11 avril 2023, cette renonciation ayant pour seule conséquence de les rendre débiteurs de l’indemnité d’immobilisation prévue en faveur des vendeurs, qu’ils ont réglée.
La SARL HELIX TRANSACTION LOCATION, ne démontrant aucun comportement fautif de nature à faire échec à la perception de sa rémunération, sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de sa rémunération.

Au surplus, la perte de la rémunération de la SARL HELIX TRANSACTION LOCATION étant uniquement liée à l’absence de conclusion de la vente, qui demeure seulement éventuelle en matière de promesse unilatérale de vente, elle sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts à titre de perte de chance de percevoir une rémunération pleine et entière.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner la SARL HELIX TRANSACTION LOCATION, qui succombe, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL HELIX TRANSACTION LOCATION sera condamnée à verser à Madame [N] [A] et Monsieur [W] [K] la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS