CA Reims, 16 juin 2026, RG 25/00749

N° RG 25/00749

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUVJ

ARRÊT N°

du : 16 juin 2026

CM

Formule exécutoire le :

à :

la SCP LACOURT ET ASSOCIES

Me Claire LUDOT

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRÊT DU 16 JUIN 2026

APPELANTE :

d'un jugement rendu le 29 août 2024 par le juge des contentieux de la protection

du tribunal judiciaire de Reims (RG 23/00520)

Madame [Z] [E]

Demeura,t [Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Pierre Yves MIGNE de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau des ARDENNES

INTIMÉS :

1) Madame [G] [Y]

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Claire LUDOT, avocat au barreau de REIMS

2) Monsieur [T] [Y]

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Claire LUDOT, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, M. Duez, président de chambre, et Mme Herlet, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme [Z] Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le 4 juin 2016, Madame [Z] [E] a donné à bail à Madame [G] [Y] un logement situé [Adresse 3] (appartement n°9) à [Localité 3]. Le loyer était fixé à 430 € par mois. Aucun dépôt de garantie n'était versé.

Monsieur [T] [Y] s'est engagé auprès de Madame [Z] [E] en qualité de caution de Madame [G] [Y], sa fille, par contrat annexé au contrat de bail.

Un état des lieux d'entrée était rédigé le 9 juillet 2016 lors de la remise des clefs.

Suite à la résiliation du bail en juin 2019, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 4 juillet 2019, relevant des dégradations.

Madame [Z] [E] a déposé une requête en injonction de payer auprès du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières le 19 novembre 2021, sollicitant le règlement des loyers impayés, des charges impayées et le coût des réparations locatives.

Par ordonnance en date du 2 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a fait droit aux prétentions de la requérante et a condamné les consorts [Y] au paiement des sommes suivantes':

- 1'049,16 € en principal (loyers)

- 105,52 € au titre des charges locatives

- 2'987,60 € au titre des réparations locatives

soit au total 4 142,28 €

Cette ordonnance a été signifiée aux consorts [Y] par actes séparés le 10 février 2022.

Les consorts [Y] ont formé opposition à cette injonction de payer le 19 mai 2022.

Par jugement du 9 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection de Charleville-Mézières s'est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Reims.

Madame [Z] [E] a repris ses prétentions devant cette juridiction, demandes auxquelles les consorts [Y] se sont opposés.

Par jugement en date du 29 août 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a statué comme suit :

« RECOIT Madame [Y] [G] et Monsieur [Y] [T] en leur opposition à l'encontre de l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 02 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières

En conséquence,

CONSTATE qu'elle est mise à néant et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [G] et Monsieur [Y] [T] à payer à Madame [Z] [E] la somme de 1116,51 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [G] et Monsieur [Y] [T] à payer à Madame [Z] [E] la somme de 700,60 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

DEBOUTE Madame [Z] [E] de sa demande au titre de la perte de loyers'

ORDONNE la capitalisation des intérêts

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [G] et Monsieur [Y] [T] à payer à Madame [Z] [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Madame [Y] [G] et Monsieur [Y] [T] aux dépens de l'instance.'»

Madame [Z] [E] a relevé appel de cette décision en ses dispositions relatives aux condamnations au titre de l'arriéré locatif, aux réparations locatives, au débouté de la demande pour perte de loyers, au débouté des autres demandes et aux dépens.

Aux termes de ses écritures du 27 juin 2025, Mme [E] demande à la cour d'infirmer le jugement sur ces points pour,statuant à nouveau:

-condamner solidairement Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [Y] à lui payer la somme de 4'142,28 € outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021, date de la mise en demeure, au titre des réparations locatives (2 987,60 €), des loyers et régularisations des loyers (1 049,16 €) et des charges locatives (TEOM et charges d'eau': 105,52 €)

-condamner solidairement Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [Y] à lui payer la somme de 22'020,74 € outre intérêts au taux légal au titre du préjudice d'exploitation,

-débouter Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [Y] de l'intégralité de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires,

-les condamner in solidum à lui payer la somme 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance, en ce compris les dépens de la procédure d'injonction de payer, outre aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de son conseil, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les consorts [Y] ont constitué avocat mais n'ont pas conclu.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.

Sur ce, la cour,

Ne sont en définitive remis en question par l'appelante, aux termes de ses développements, que :

-le rejet de sa demande au titre de la consommation d'eau

-le quatum retenu au titre des réparations locatives

-le rejet de sa demande au titre d'un préjudice d'exploitation

L'arriéré de loyer retenu par le premier juge n'est pas contesté et il intègre la somme de 67,35 € sollicitée au titre de la taxe sur les ordures ménagères.

Ces trois items contestés seront examinés successivement.

I- Sur les charges de consommation d'eau

Le premier juge a débouté Mme [E] de sa demande qui concerne le paiement de la somme de 38,17 € au titre des charges d'eau exposées du 6 mai 2018 au 4 juillet 2019 aux motifs que :

'Les factures produites par Mme [E] [Z] pour justifer de sa créance sont adressées à M. [E] [A] au [Adresse 4] ce qui ne correspond ni à l'identité de la bailleresse ni à l'adresse du bien loué à Mme [G] [Y]. L'argument selon lequel le contrat debail indique en son article 7 que le compteur d'eau se situe sur la propriété de Monsieur [E] [A] sis [Adresse 5] est inopérant dès lors que Mme [E] [Z] ne peut démontrer qu'elle s'est acquittée de tout ou partie de ces factures, ni même qu'elle en aurait été redevable dès lors qu'elles ne lui sont pas adressées'.

Il n'est pas sérieusement contestable, au vu des indications données et pièces communiquées par l'appelante que le compteur d'eau de l'ensemble immobilier est situé sur la parcelle du [Adresse 6] appartenant à M. [A] [E] avec lequel l'appelante a un arrangement, comme il en atteste en pièce n°36.

Mme [Y] a déclaré au 6 mai 2018 un index de 613 m3. Lors de l'état des lieux de sortie le compteur affichait 625,68 m3, soit un différentiel de 12,68 m3.

Le bail ne prévoyait pas de provisions pour charges au titre de l'eau mais un remboursement par le locataire sur appel du propriétaire.

A hauteur de cour, Mme [E] justifie par la production d'un chèque de paiement et par son relevé de compte mentionnant l'encaissement de ce chèque avoir effectivement supporté ces frais d'eau.

Au vu du coût du m3 d'eau dont il est justifié aux débats (3,01 €), c'est donc à bon droit que Mme [E] réclame la somme de 38,17 € (3,01 € x 12,68 m3) qu'elle a effectivement réglée par avance pour sa locataire.

Le jugement est infirmé pour faire droit à la demande de Mme [E] à hauteur de la somme de 38,17 €

II- Sur les réparations locatives

Le premier juge a condamné les consorts [Y] à payer à Mme [E] la somme de 700,60 € au titre des réparations locatives.

L'appelante réclame à ce titre une somme de 2 987,60 €.

Les consorts [Y] arguaient en première intance et en substance que le montant réclamé était disproportionné et correspondait en réalité à une remise à neuf de l'appartement.

Il ressort de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

Il est constant que l'indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d'occupation.

En l'espèce, le premier juge a procédé à un travail comparatif très minutieux, en intégrant dans un long tableau précis et circontancié tous les items allégués (entretien du logement, peintures intérieures, kitchenette, joint en silicone de la douche, pommeau de douche, porte-manteau, volets, aérateur du robinet, escalier intérieur, faïences murales, sol carrelé, etc), en listant pour chacun les constats de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie, les devis afférents en déterminant si les dégradations nécessitaient ou non une véritable réfection ou si le nettoyage du logement était susceptible d'effacer lesdits constats. Ce travail précis en page 5 à 8 du jugement n'est pas efficacement contredit par l'appelante, dont les prétentions méritent assurément d'être minorées comme l'a déterminé le juge de première instance.

La cour, par une adpotion stricte des motifs énoncés au jugement, confirme par conséquent la décision en ce qu'elle a limité l'indemnisation au titre des réparations locatives à la somme de 700,60 € au titre :

-du nettoyage du logement pour 252 €

-du lessivage pour 120 €

-pommeau de douche, butée du volet et porte-manteau pour 28,60 € selon devis produits

-dégradation kitchenette somme forfaitaire de 300 €.

III- Sur le préjudice d'exploitation

Le premier juge a rejeté cette demande en retenant que l'appelante :

'Ne justifie pas en quoi l'appartement objet du présent litige serait devenu inhabitable et ce d'autant plus que la nature des réparations locatives retenues tend à démontrer le contraire. En outre elle n'a adressé un courrier de mise en demeure à Mme [Y] [G] que le 14 avril 2021 soit presque deux ans après la restitution des clefs, sans prouver d'éventuelles démarches réalisées entre-temps auprès de son ancienne locataire, se limitant à évoquer des tentatives d'appels téléphoniques sans produire aucun justifcatifs. Au demeurant, il ne saurait être reproché aux consorts [Y] la tardiveté de la réalisation des travaux pour manque de trésorerie ou indisponibilité liée à sa situation professionnelle dès lors qu'elle n'a pas adressé en temps plus opportun de mise en demeure ni recouru aux voies de droit'.

Mme [E] réclame une somme de 22 020,74 € au titre de son préjudice de perte d'exploitation pour la période sans location entre le 4 octobre 2019 et le 23 novembre 2023 'soit 49 mois et 18 jours'. Elle insiste sur le fait qu'elle se refuse à privilégier la rentabilité d'un logement au détriment de ses obligations de bailleur et donc à louer un appartement qu'elle qualifie 'd'insalubre ou dangereux'. Elle fait valoir qu'à raison des dégradations locatives qu'elle invoque, des travaux importants de remise en état se devaient d'être faits, qui n'ont pu démarrer immédiatement car les rendez-vous avec les professionnels prennent du temps, qu'elle-même a procédé à certains des travaux sur son temps libre alors qu'elle travaille, qu'elle était aussi en difficultés de trésorerie, tous ces élements expliquant le délai écoulé.

La cour fait toutefois le même constat que le premier juge, qui reste entier. Les dégradations alléguées sont relatives comme il a été déterminé ci-dessus, et la durée de non-location ne saurait être imputée à la locataire dans les proportions alléguées. Le bail a pris fin le 4 juillet 2019 et ce n'est que le 19 novembre 2021, soit plus de deux années après, que Mme [E] a présenté une requête en injonction de payer, sans que la cour ait trace d'autre démarches qui auraient été réalisées entre-temps, ni réclamation quelconque au titre d'une perte d'exploitation. La cour observe d'ailleurs que la requête en injonction de payer ne concerne que les arriérés de loyers et charges et les réparations locatives, sans que ne soit alors réclamée une quelconque somme au titre d'une perte d'exploitation.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande.

IV- Sur les demandes accessoires

Le gain très minime de Mme [E] commande de dire qu'elle conservera la charge de ses dépens d'appel et de rejeter sa demande en frais irrépétibles à hauteur de cour.

Il sera simplement précisé que les dépens de première instance auxquels demeurent tenus les consorts [Y], comprennent les dépens relatifs à la procédure d'injonction de payer.

PAR CES MOTIFS,