CA Reims, 30 juin 2026, RG 25/00536

N° R.G. : 25/00536 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUCV

ARRÊT N°

du : 30 juin 2026

CDDS

Formule exécutoire le :

à :

Me Elizabeth BRONQUARD

la SELARL IFAC

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 JUIN 2026

APPELANTE

d'un jugement rendu le 04 février 2025 par le Tribunal de Commerce de TROYES (RG 2024000870)

S.A.S. Carmila France, SAS à associé unique immatriculée au repertoire des metiers et des sociétés de [Localité 1] sous le numéro 799.828.173, représentée par ses dirigeants légaux ayant son domicile

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Elizabeth BRONQUARD, avocat postulant inscrit au barreau de REIMS et Maître Pierre DELANNA de la SCP BARON-COSSE-ANDRE, avocat plaidant inscrit au barreau de l'EURE

INTIMÉE

S.A.S. CLC 10 SAS à associé unique immatriculée au repertoire des metiers et des sociétés de [Localité 3] sous le numéro 790.401.855, représentée par ses dirigeants légaux ayant son domicile

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Myriam BROUILLARD DE VREESE de la SELARL IFAC, avocat au barreau de l'AUBE

DÉBATS

A l'audience publique du 19 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 914-5 du code de procédure civile, Madame Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Madame Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER D'AUDIENCE

Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors des débats et lors de la mise )à disposition,

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Cristina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société CLC 10 est une société de restauration rapide, dirigée par M. [Z] [U].

Aux termes d'un acte sous seing privé du 12 novembre 2012, M. [U] a pris à bail commercial en état futur d'achèvement un local dans un centre commercial à construire aux fins d'exploitation d'un commerce de restauration sur place et à emporter sous l'enseigne Class'croute. Il a cédé son droit au bail à la société CLC 10 en juillet 2016.

La société CLC 10 a été placée en procédure de sauvegarde par jugement du 1er décembre 2020.

Par acte du 10 mai 2021, la société Carmila France lui a consenti un bail, pour une durée de 10 ans à compter du 1er février 2020, portant sur ledit local au sein du centre commercial [Adresse 3], pour l'exploitation d'un commerce de restauration rapide et à emporter sous l'enseigne Class'croute.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2022, la société CLC 10 a donné congé pour le 31 janvier 2023. Les locaux ont été restitués le 9 février 2023.

Le 17 mai 2023, la société Carmila France a fait délivrer un commandement de payer les loyers impayés à hauteur de 17 606,81 euros.

La société CLC 10 a répondu par email du 22 juin 2023 que le solde dû, déduction faite du dépôt de garantie, était de 9 347,41 euros qu'elle a proposé de payer en deux mensualités.

En octobre 2023, la société Carmila France a établi un projet d'accord sur cette base. La société CLC 10 a contesté les montants retenus dans ce protocole, notamment en raison du paiement qu'elle avait effectué en juillet 2023.

Par acte du 13 février 2024, la société Carmila a fait assigner la société CLC 10 en paiement des loyers impayés (9 141,28 euros + indemnité de 914,13 euros) et en remboursement des factures de travaux (14 640 euros) qu'elle estimait avoir dû engager pour remettre en état le local.

La société CLC 10 a demandé reconventionnellement des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par jugement du 4 février 2025, le tribunal de commerce de Troyes a :

- reçu la société Carmila France en ses demandes, l'a déclarée mal fondée et l'a déboutée de l'ensemble de celles-ci,

- reçu la société CLC10 en ses demandes et les a partiellement déclarées fondées,

- ordonné la compensation de la dette locative de la SAS CLC 10 d'un montant de 9 141,20 euros, avec la dette de la SASU Carmila France d'un montant de 8 481,27 euros, correspondant au dépôt de garantie,

- condamné la société CLC10 à payer à la société Carmila France la somme de 600,01 euros au titre des arriérés de loyer,

- condamné la société CLC10 à payer à la société Carmila France la somme de 66 euros à titre d'indemnité forfaitaire,

- débouté la société Carmila France de sa demande de voir condamner la société CLC10 à lui régler la somme de 14 640 euros au titre des travaux de curage et de remises en état,

- débouté la société CLC 10 de sa demande de voir condamner la société Carmila France au titre du préjudice moral,

- condamné la société Carmila France au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Carmila France aux dépens.

La société Carmila France a interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 avril 2025.

Elle a ensuite saisi le conseiller de la mise en état d'une demande d'irrecevabilité de l'appel incident formé par la société CLC 10 au motif que cette dernière n'avait pas demandé l'infirmation ou la réformation du jugement sur ce point.

Par ordonnance du 10 février 2026, le conseiller de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir en retenant que la sanction de ce manque n'est pas l'irrecevabilité de l'appel incident mais son absence de dévolution à la cour, que seule cette dernière pouvait constater.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2026, la société Carmila France demande à la cour de :

- réformer le jugement,

- statuant à nouveau,

- condamner la société CLC 10 à lui verser la somme de 9 141,28 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires impayés outre les intérêts au taux conventionnel soit le taux légal majoré de 5 points conformément au point E de l'article 9, à compter du 17 mai 2023, date du commandement, jusqu'à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d'un an par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

- condamner la société CLC 10 à lui verser la somme de 914,13 euros au titre de l'indemnité en application de l'article 9 du bail, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points conformément au point E de l'article 9, à compter du 17 mai 2023, date du commandement, jusqu'à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d'un an par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

- condamner la société CLC 10 à lui verser la somme de 14 640 euros au titre des travaux de remise en état, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points conformément au point E de l'article 9, à compter de la décision à intervenir jusqu'à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d'un an par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

- en cas de compensation, prononcer la compensation entre la créance de dépôt de garantie de 8 481,27 euros et sa créance globale soit la somme de 24 695,41 euros,

- débouter la société CLC 10 de l'ensemble de ses demandes,

- constater l'absence de dévolution à la cour de l'appel incident formé par la société CLC 10,

- débouter la société CLC 10 de sa demande de condamnation au versement d'une somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

- juger cette demande en toute hypothèse irrecevable,

- condamner la société CLC 10 à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

- condamner la société CLC 10 aux entiers dépens de première instance,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société CLC 10 de sa demande de la voir condamner au titre du préjudice moral,

En cause d'appel,

- condamner la société CLC 10 à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la société CLC 10 aux dépens d'appel,

- débouter la société CLC 10 de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle fait valoir que le preneur n'a pas libéré les lieux dans leur état primitif ainsi qu'il ressort de l'état des lieux de sortie et que les travaux de remise en état s'élèvent à la somme de 14 640 euros justifiée par la production des factures. Elle rappelle qu'un premier bail a été conclu en 2012 avec M. [U] qui prévoyait que le preneur procéderait aux travaux d'aménagement et d'agencement ; que ce bail, cédé à la société CLC 10 en juillet 2016, a été renouvelé et non résilié comme l'indique à tort le tribunal.

Elle ajoute que le preneur avait l'obligation de restituer les lieux dans leur état primitif c'est à dire sans aménagements ni équipements dans la cellule commerciale de sorte qu'il doit l'indemniser du coût des prestations de dépose d'aménagements.

Elle se prévaut d'une créance de loyer et charges à hauteur de la somme de 9 141,28 euros et ne s'oppose pas à la compensation avec les sommes dues par le preneur.

Elle plaide que l'appel incident visant à la réformation du jugement qui a rejeté la demande d'indemnisation d'un préjudice moral n'a été formulée par la société CLC que dans ses conclusions du 15 avril 2026, au-delà du délai de 3 mois ; que la cour n'est donc pas saisie de cette demande.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 avril 2026, la société CLC 10 demande à la cour de :

A titre liminaire, concernant l'erreur matérielle,

- rectifier, au sein du « PAR CES MOTIFS » du jugement rendu par le tribunal de commerce de Troyes, les termes « 600,01 euros » par « 660,01 euros »,

A titre principal,

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de voir condamner la SAS Carmila France au titre du préjudice moral,

- statuant à nouveau,

- condamner la société Carmila France à lui payer la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts, correspondant à l'indemnisation de son préjudice moral de stress et d'anxiété,

Y ajoutant en cause d'appel,

- condamner la société Carmila France au paiement des dépens et d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l'obligation de restituer les locaux dans leur «état primitif» n'est pas définie et ne peut donc s'entendre que de l'obligation de restituer les locaux dans l'état lequel ils se trouvaient lors de la conclusion du bail commercial.

Elle précise à cet égard que le bail commercial conclu le 10 mai 2021 n'est pas le renouvellement de celui du 12 novembre 2012, qui avait été préalablement résilié à effet du 31 janvier 2020, mais un nouveau bail à l'occasion duquel la société Carmila France aurait dû faire réaliser un état des lieux d'entrée, ce qui n'a pas été fait, de sorte qu'elle ne peut reprocher au preneur de ne pas avoir restitué les lieux en état, d'autant que les locaux étaient garnis d'aménagements et d'équipements lors de la conclusion du bail et que c'est donc à bon droit qu'ils le sont également à la sortie.

S'agissant des sommes demandées au titre de travaux de remise en état, elle plaide qu'aucune des factures produites ne justifie un préjudice qui serait lié à la remise en état des locaux restitués mais que lesdits travaux semblent plutôt avoir été engagés pour accompagner et faciliter l'ouverture d'un nouveau projet dénommé «crepe touch».

Elle ajoute que la société Carmila France ne justifie pas du paiement des factures produites et donc d'un préjudice certain et actuel.

Elle fait valoir, au soutien de sa demande de compensation, que la dette de la société Carmila France correspondant au dépôt de garantie à restituer au preneur, et sa propre dette de loyer sont fongibles, certaines, liquides et exigibles justifiant que la compensation soit ordonnée.

Elle invoque un préjudice moral lié à la saisie conservatoire pratiquée le 21 décembre 2023 par la société Carmila France sur ses comptes courants, en plein plan de sauvegarde et à la veille des fêtes de fin d'année, période haute de l'activité, alors que des paiements avaient été effectués pour réduire le montant de la dette locative, montant que la société Carmila France connaissait parfaitement, et alors qu'elle était assurée de recouvrer cette dette compte tenu du dépôt de garantie qu'elle avait conservé.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2025 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 19 mai.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- sur les demandes de la société Carmila France

Selon l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1730 de ce code prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1731 précise que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

- Sur les demandes au titre des loyers et charges impayées et les accessoires

Il n'est pas contesté que la société CLC 10 a versé un dépôt de garantie d'un montant de 8 481,27 euros qui ne lui a pas été restitué après la restitution des lieux.

La société Carmila France explique que la société CLC 10 reste redevable de la somme de 9 141,28 euros au titre des loyers et charges locatives. Cette dernière ne conteste pas devoir effectivement cette somme à ce titre. Elle doit donc être condamnée au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 17 mai 2023, date du commandement de payer conformément à l'article 9 E du contrat (page 19 du bail).

Le contrat stipule encore à l'article 9 qu'à défaut de paiement des loyers et charges, les sommes dues seront automatiquement et de plein droit, majorées à titre de clause pénale non réductible de 10 % de leur montant et les sommes résultant de l'application de la clause pénale porteront intérêts de plein droit dans les mêmes conditions du taux légal majoré de 5 points. Dès lors et en application des dispositions contractuelles liant les parties la société Carmila France est fondée à réclamer à la société CLC 10 la somme de 914,13 euros au titre de ladite clause pénale outre les intérêts majorés à compter du 17 mai 2023.

Vainement la société CLC 10 demande que la compensation soit ordonnée entre les sommes qu'elle doit à la société Carmila France au titre des loyers et charges impayés et le dépôt de garantie qui ne lui a pas été restitué. En effet le bail prévoit en son article 7 que le preneur verse à la signature du bail un dépôt de garantie non productif d'intérêts et remboursable "sans imputation possible du dernier terme par le preneur en fin de jouissance et après déduction de toutes sommes pouvant être dues au titre des loyers, charges, impôts ou au titre de l'exécution de toute obligation résultant du présent bail".

Il en résulte que la société CLC 10 doit être condamnée à payer à la société Carmila France la somme de 9 141,28 euros au titre des loyers et charges locatives outre les intérêts contractuels ainsi que celle de 914,13 euros au titre de ladite clause pénale outre les intérêts contractuels, le jugement étant infirmé en ce sens.

La capitalisation des intérêts échus, qui est réclamée, doit être ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

- sur les travaux de remise en état

La société Carmila France réclame à la société CLC 10 la somme de 14 640 euros au titre des travaux de remise en état des lieux expliquant que les lieux loués n'ont pas été restitués dans leur état primitif comme prévu au contrat.

Le contrat de bail commercial conclu entre les parties daté du 10 mai 2021 (pièce 3 de l'appelante) stipule à l'article 24 relatif à la restitution des lieux que "sauf volonté contraire du bailleur, le preneur devra rendre les locaux loués en l'état primitif et acquitter, le cas échéant, le montant des réparations dont il serait redevable. À cet effet, au plus tard le jour de l'expiration de la location, il sera établi contradictoirement et aux frais du preneur sur convocation adressée par simple lettre recommande avec accusé de réception un état des lieux qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur."

La société CLC 10 ne peut valablement soutenir que la notion d'état primitif n'est pas définie de sorte que l'obligation de restitution doit s'entendre comme l'obligation faite au preneur de restituer les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de la prise de possession mais qu'à défaut de produire un état des lieux d'entrée le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption établie par l'article 1731 du code civil. En effet les éléments produits aux débats démontrent qu'un premier bail a été conclu le 12 novembre 2012 avec M. [U] qui l'a cédé à la société CLC 10, qu'il dirigeait, par acte du 31 juillet 2016, la société CLC 10, en qualité de preneur reprenant tous les engagements de M. [U] envers le bailleur, le bail initial étant relatif à un local en l'état futur d'achèvement pour lequel le preneur s'est engagé à procéder aux travaux d'aménagement et d'agencement.

D'ailleurs le bail du 10 mai 2021 rappelle l'historique de la situation locative liant les deux parties et notamment l'existence du bail initial conclu le 12 novembre 2012 et d'un protocole d'accord pour résilier le bail avec des avenants tendant à proroger la date de résiliation. Ce contrat (pièce 3 page 42 de l'appelante) stipule à son article 3 des conditions particulières intitulé "situation locative" que "5/le bail en date du 12 novembre 2012 étant arrivé à échéance, les Parties ont convenu de le renouveler par les présentes".

Il est ainsi établi que les parties ont d'abord envisagé la résiliation du bail et ont même signé un protocole d'accord puis des avenants avant de signer un contrat de bail en mai 2021, la société CLC 10 étant demeurée dans les lieux depuis l'origine. Par voie de conséquence les locaux étaient dans leur état primitif lors de la prise de possession des lieux et il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir dressé un état des lieux d'entrée, s'agissant de locaux qui venaient d'être construits.

Au demeurant la société CLC 10 l'a elle-même reconnu dans le congé qu'elle a fait délivrer le 28 juillet 2022 (pièce 4 de l'appelante) dans lequel elle a indiqué que le bail de 2012 avait été renouvelé à effet du 1er février 2020 de sorte qu'elle ne peut, dans le cadre de la présente procédure, soutenir que le bail de 2012 avait été résilié et qu'un nouveau bail avait été conclu en mai 2021.

De plus l'article 14 du contrat de bail du 10 mai 2023 stipule en page 25 à l'article "Accession" que "Tous les travaux réalisés par le preneur, que ce soit à titre d'aménagement, embellissement, amélioration, installation, deviendront la propriété du bailleur en fin de bail- y compris en cas d'application de la clause résolutoire- sans indemnité à la charge de ce dernier, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, ce que le bailleur aura droit de requérir, même s'il a préalablement autorisé lesdits travaux.".

L'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 9 février 2023 (pièce 5 ) mentionne que "la cellule n'est pas restituée dans son état primitif, c'est à dire curé de tous aménagements et équipements". Dès lors la société Carmila France est fondée à réclamer au preneur le paiement des travaux rendus nécessaires pour remettre le local dans son état primitif, c'est à dire vierge de tout aménagement.

L'appelante produit aux débats les factures de travaux de remise en état ( ses pièces 15 à 17 et 26 à 28) qui concernent toutes des travaux de dépose des aménagements et non, comme l'indique à tort la société intimée, des travaux d'aménagement en vue de l'installation d'un nouveau preneur "[Adresse 4]", de sorte que sa demande en paiement est fondée à hauteur de la somme totale de 14 640 euros. Le jugement est donc infirmé en ce sens et la société CLC 10 doit être condamnée au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du prononcé du présent arrêt. La capitalisation des intérêts est aussi ordonnée conformément à l'article 1343-2 du code civil.

La société CLC 10 ayant versé un dépôt de garantie d'un montant de 8 481,27 euros à la société Carmila France, il y a lieu d'ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties.

Dès lors le montant versé au titre du dépôt de garantie viendra donc en déduction des sommes dues par l'intimée à cette dernière.

2- sur les demandes de la société CLC 10

L'article 909 du code de procédure civile prévoit que "L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué."

Selon l'article 954 de ce code la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes de ses premières conclusions notifiées le 30 septembre 2025 la société CLC 10 a conclu à la confirmation du jugement entrepris et a demandé la condamnation de la société Carmila France à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral sans réclamer l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral.

Puis aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2026 elle a demandé l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de voir condamner la société Carmila France à lui payer un préjudice moral et la confirmation des autres chefs du jugement.

Il en résulte que la cour n'a pas été saisie, dans le délai imparti, d'un appel incident de la société CLC 10. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande de la société CLC 10 au titre de son préjudice moral qui a définitivement été rejeté par le tribunal dans son jugement du 4 février 2925.

Au demeurant la société CLC 10 est défaillante à établir la réalité d'une faute commise par son ancien bailleur et d'un préjudice en lien de causalité avec la faute alors qu'il résulte au surplus des développements précédents qu'elle était redevable de sommes importantes au titre du contrat de bail la liant à la société Carmila France.

3- sur les frais de procédure et les dépens

La société CLC 10 qui succombe doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, le jugement étant infirmé en ce sens. Sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile est donc nécessairement mal fondée.

Enfin l'équité commande d'allouer à la société Carmila France une indemnité de procédure tel que précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS :