TJ 94028, 2 juill. 2026, RG 24/00902

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00902 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VFQO
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A.R.L. FONCIERE ATHEMIS C/ S.A.S. GRC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Juliette PAGUE, Juge, assistée de Madame Gaëtane MOULET, Magistrat en formationprélable

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE ATHEMIS, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 488 403 809, dont le siège social est sis 12 rue de Lisbonne - 75008 PARIS

représentée par Me Karyn WEINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

DEFENDERESSE

S.A.S. GRC, RCS CRETEIL 832 863 336, dont le siège social est sis 101 Rue de Fontenay - 94300 VINCENNES

représentée par Me Jérôme GOUTILLE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 114

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Débats tenus à l’audience du : 04 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 novembre 2017, la SARL FONCIERE ATHEMIS a donné à bail commercial à la SAS GRC des locaux situés 101, rue de Fontenay 94300 VINCENNES, moyennant un loyer annuel de 20 000,00 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SARL FONCIERE ATHEMIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024 à la SAS GRC pour une somme de 10 062,90 euros au titre de l'arriéré locatif au 15 avril 2024.

C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la SARL FONCIERE ATHEMIS a fait assigner la SAS GRC devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SAS GRC et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- assortir la condamnation à libérer les lieux d'une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- condamner la SAS GRC à payer à la SARL FONCIERE ATHEMIS la somme provisionnelle de 7 826,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2e trimestre 2024 inclus ;
- condamner la SAS GRC au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ;
- condamner la SAS GRC au paiement d'une somme de 3 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Par ordonnance du 9 septembre 2025, le juge des référés a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur, ce qui n'a pas abouti.

A l'audience du 4 juin 2026, la SARL FONCIERE ATHEMIS, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 16 390,09 euros (décompte arrêté au 1er juin 2026) et a indiqué son opposition à tout délai de paiement, et sollicite la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, la SARL FONCIERE ATHEMIS sollicite la condamnation de la SAS GRC à lui payer la somme de 11 817,94 euros au titre de l'arriéré locatif, comprenant l'échéance du 2e trimestre 2025.

La SAS GRC, par l'intermédiaire de son conseil, a soutenu à l'audience ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite qu'il soit jugé n'y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses, et :
- A TITRE PRINCIPAL
* JUGER que la Société FONCIERE ATHEMIS invoque la clause résolutoire de mauvaise foi
* JUGER que la Société FONCIERE ATHEMIS n'a pas respecté les obligations contractuelles et légales relatives aux régularisations de charges des années 2022 et 2023
* JUGER que la Société FONCIERE ATHEMIS ne justifie pas respecter l'obligation en matière de justifications de charges ni dans son principe ni dans son quantum
En conséquence
* FIXER à 0 euro la dette locative de la Société GRC en exécution du bail commercial conclu entre la Société FONCIERE ATHEMIS et la Société GRC

* DEBOUTER la Société FONCIERE ATHEMIS de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire

- A TITRE SUBSIDIAIRE
* FIXER à 2.379,99 Euros la dette locative de la Société GRC en exécution du bail commercial conclu entre la Société FONCIERE ATHEMIS et la Société GRC
* D'ACCORDER à la Société GRC des délais de paiement rétroactif à compter du mois d'avril 2024 pour apurer sa dette locative
* D'ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,
- EN TOUT ETAT DE CAUSE
* DIRE n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, sur les demandes subséquentes (frais de mise en demeure, provisions sur charges injustifiées valant dommages et intérêts en raison de non respect des dispositions légales et contractuelles, clause pénale, frais d'huissier, d'honoraires d'avocats) non visés par la clause résolutoire ainsi que sur les demandes de provision compte tenu des paiements intervenus et de l'absence de justificatifs sur les régularisations de charges (dans le principe et le quantum)
* ORDONNER toute compensation entre les dettes et créances des Sociétés GRC et FONCIERE ATHEMIS
* SUSPENDRE toutes les mesures d'exécution et d'expulsion sollicitées par la Société FONCIERE ATHEMIS
* DEBOUTER la Société FONCIERE ATHEMIS de toute autre demande de condamnation et notamment au titre de la fixation de l'indemnité d'occupation provisionnelle et de l'article 700 du Code de procédure civile
- A TITRE RECONVENTIONNEL,
* CONDAMNER la Société FONCIERE ATHEMIS à payer la somme de 3.500 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

La SARL FONCIERE ATHEMIS expose que son locataire n'a pas réglé les loyers et charges, la contraignant à faire signifier un commandement de payer, malgré lequel la situation n'a pas été régularisée dans le délai d'un mois. Elle indique qu'un accord a été recherché entre les parties, en vain. Elle soutient qu'il n'y a aucune contestation sérieuse puisque le principe de la dette locative n'est pas contesté.

La demanderesse conteste par ailleurs avoir agi de mauvaise foi en adressant les courriers à l'ancienne gérante de la société GRC, puisqu'elle n'a jamais eu connaissance de la cession des parts sociales et du changement de représentant légal.

S'agissant de la régularisation des charges, la SARL FONCIERE ATHEMIS indique qu'elles ont été effectués après la demande de production effectuée par la SAS GRC, et que les sommes réclamées sont justifiées.

Enfin, la SARL FONCIERE ATHEMIS maintient ses demandes s'agissant des frais accessoires, mais indique que ceux-ci sont sans incidence sur le sort de la demande principale et l'existence d'une dette locative non régularisée.

La SAS GRC fait valoir qu'il existe des contestations sérieuses faisant obstacle aux demandes de son bailleur, portant sur les frais de mise en demeure, les provisions sur charges injustifiées, la clause pénale, les honoraires de l'avocat, et l'absence de justificatifs sur les régularisations de charges.

Elle argue avoir notifié le changement de gérance au mandataire de la SARL FONCIERE ATHEMIS, et qu'elle ignorait l'existence et le montant d'une dette locative. Elle soutient que suite à l'assignation, un accord allait intervenir mais que la SARL FONCIERE ATHEMIS a alors produit une régularisation de charges pour les années 2022 et 2023, non justifiée.

Sur ce,

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer du 23 avril 2024, délivré à [Z] [M], dirigeant et représentant légal de la société GRC.

Ce commandement détaille le montant de la dette locative, à savoir 10 062,90 euros malgré les deux versements de 2370 euros intervenus en janvier et février 2024 et celui de 2 364,55 euros le 07 mars 2024. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance, ce qui n'est pas contesté par la société GRC, qui a eu connaissance de la dette locative au plus tard lors de la délivrance du commandement de payer.

Ainsi, aucune contestation sérieuse ne peut être retenue pour faire obstacle à la demande d'acquisition de la clause résolutoire, qui sera constatée.

Sur la dette locative

La SAS GRC conteste le montant de la dette locative invoquée, notamment s'agissant des frais de mise en demeure, non justifiés, des régularisations des charges réalisées le 10 janvier 2025 pour les années 2022 et 2023, de la clause pénale, des honoraires d'avocat.

La SARL FONCIERE ATHEMIS soutient qu'une dette locative perdure malgré les paiements partiels intervenus, qui inclut les loyers et charges courants, la régularisation des charges 2022 et 2023 ainsi que la taxe foncière refacturée et les frais accessoires.

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des débats que les moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur s'agissant de la régularisation des charges 2022 et 2023 n'apparaissent pas immédiatement vains et laissent subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir. Il convient donc de retrancher ces sommes du décompte afin de déterminer le montant de l'obligation non sérieusement contestable.

Il convient également d'écarter les frais de mise en demeure et les honoraires d'avocat.

Déduction faite de ces sommes, la dette locative doit être fixée à 3 752,69 euros [loyer du deuxième trimestre 2026 inclus].

Sur la demande de délai de paiement

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au vu du paiement régulier et ininterrompu des loyers courants, et de la diminution de la dette locative, il est justifié de prendre en compte la situation de la SAS GRC et de suspendre les effets de la clause résolutoire, et de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative, sur 4 mois, en réglant en plus du loyer courant la somme de 900 euros par mois pendant 3 mois, la 4e mensualité équivalant au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS GRC, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la SAS GRC ne permet d'écarter la demande de la SARL FONCIERE ATHEMIS formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS