TJ 94028, 2 juill. 2026, RG 26/00676

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00676 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WZXA
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. IVRY INVEST C/ S.A.S.U. 235 COIFFURE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Juliette PAGUE, Juge, assistée de Madame Gaëtane MOULET, Magistrate en formation préalable

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. IVRY INVEST, RCS PARIS 823 709 449dont le siège social est sis 15, place de la République - 75003 PARIS, venant aux droits de la société BDG INVEST, SAS inscrite au RCS d’ ARRAS sous le n° 833 338 189, dont le siège st situé rue de la Gare, Zone Artisanale à DUSANS, venant elle-même aux droits de la société CITANIA, SASU immatriculée au RCS de LILLE 480 076 298, dont le siège social est sis rue du Maréchal de Lattre de Tassigny à CROIX

représentée par Me François MIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1039

DEFENDERESSE

S.A.S.U. 235 COIFFURE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 918 173 261, dont le siège social est sis Zac du Plateau Place Charles de Gaulle - 94200 IVRY / SEINE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 04 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Ivry Invest est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de chaussée de l'immeuble sis ZAC du Plateau, place du Général de Gaulle à Ivry- sur- Seine (94200).

Par acte du 26 juillet 2017, la société CITANIA a donné à bail commercial à Madame [Q] [V], agissant en son nom personnel et pour le compte de la société CONCEPT TD en formation, des locaux situés au rez-de chaussée de l'immeuble sis ZAC du Plateau, place du Général de Gaulle à Ivry- sur- Seine (94200), moyennant un loyer fixe stipulé néant, outre un loyer variable correspondant à 7,23 % du chiffre d'affaires annuel réalisé par le preneur, selon les modalités prévues au contrat.

Par avenant en date du 26 juillet 2017, Madame [V] a usé de sa faculté de substitution au profit de la société CONCEPT TD, avec effet au 29 août 2017.

Suivant acte en date du 12 mai 2022, la société CONCEPT TD a cédé à la société 235 COIFFURE le fonds de commerce qu'elle exploitait dans les locaux appartenant à la SCI IVRY INVEST.

Le bail a ensuite fait l'objet d'un avenant de renouvellement en date du 20 septembre 2017 pour une durée de dix années, consécutives, aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent.

Enfin, par avenant du 26 décembre 2024, la SCI IVRY INVEST a consenti une baisse du loyer, le fixant à la somme annuelle de 36 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI Ivry Invest a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier du 20 janvier 2026 à la SASU 235 Coiffure pour une somme de 26 890,91 € au titre de l'arriéré locatif au 5 janvier 2026.

C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 13 mars 2026, la SCI Ivry Invest a fait assigner la SASU 235 Coiffure devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 20 février 2026,
- ordonner l'expulsion de la SASU 235 Coiffure et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner la SASU 235 Coiffure à payer à la SCI Ivry Invest la somme provisionnelle de 26 890,91 € sauf à parfaire, pour les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2025 [terme de mois du 1er trimestre 2026 inclus], dont elle ne s'est pas acquittée, outre ceux dus au jour de l'audience et sans préjudice de tous autres dus ;
- condamner la société 235 COIFFURE au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer courant indexé majoré des charges depuis le 20 février 2026, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ;
- condamner la SASU 235 Coiffure au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l'audience du 4 juin 2026, la SCI Ivry Invest, assisté de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 39 273,23 € et a indiqué que les clés avaient été restituées le 11 mai 2026.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SASU 235 Coiffure n'a pas constitué avocat.
Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Ivry Invest n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 26 890,91 €.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 21 février 2026.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la SASU 235 Coiffure et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai,

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par la SASU 235 Coiffure depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la SCI Ivry Invest, l'obligation de la SASU 235 Coiffure au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 31 décembre 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 26 890,91 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SASU 235 Coiffure, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 26 890,91 € et à compter du 13 mars 2026 pour le solde.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SASU 235 Coiffure, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la SASU 235 Coiffure ne permet d'écarter la demande de la SCI Ivry Invest formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS