CA Rennes, 1 juill. 2026, RG 25/03114

5ème Chambre

ARRÊT N° 173

N° RG 25/03114 - N° Portalis DBVL-V-B7J-V7LY

(Réf 1ère instance : 24/00551)

S.C.I. [X]

C/

S.A.R.L. [Y] SARL

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Gaborit

Me Lhermitte

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 JUILLET 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller, rapporteur

GREFFIER :

Mme Loeiza ROGER, lors des débats, et Mme OMNES, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Février 2026

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 1er Juillet 2026 sur prorogation des 29 Avril et 27 Mai 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. [X], immatriculée au rcs de St Nazaire sous le n° 918 556 952, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Stéphanie PIEL substituant Me Benoit GABORIT de la SELARL MGA, plaidant/postulant, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉE :

[Y] SARL, immatriculée au rcs de St Nazaire sous le n° 930 810 528, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Anne Marie CARO substituant Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocats au barreau de RENNES

Représentée par Me Caroline GLON de la SELARL C. GLON, plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Le 12 septembre 2024 la SCI [X] a consenti un bail commercial à la SARL [Y] sur le bien immobilier situé [Adresse 1] à la Baulle Escoublac (44 500) pour une durée de neuf années entières et consécutives allant du 12 septembre 2024 au 11 septembre 2033, avec un loyer annuel initial de 54 000 euros hors taxe et hors charges, payable en douze termes égaux de 4 500 euros chacun, la taxe foncière étant par ailleurs à la charge du preneur.

Il avait été procédé en amont à un état des lieux par commissaire de justice le 10 septembre 2024, soit avant la prise de possession des locaux par la SARL [Y], durant lequel ont été constatées des infiltrations au niveau de la verrière située à l'arrière des locaux et destinée à l'usage d'une salle de restaurant.

Une clause insérée dans le contrat de bail stipule que 'le bailleur déclare que la société Waterless Etanchéité (...) a procédé à la vérification de la verrière et a constaté la présence de deux infiltrations (...). Le bailleur s'engage à procéder aux réparations mentionnées au sein du devis de la société Waterless en date du 11 septembre 2024'.

Le bail se poursuit en stipulant que 'le bailleur accorde une franchise de loyer pendant une durée de trois mois à compter de la date d'effet du présent bail, soit jusqu'au 11 décembre inclus. Dans le cas où le bailleur n'aurait pas procédé, pendant la période de franchise relatée ci-dessus, aux réparations de la verrière telles que mentionnées au sein du devis de la société Waterless Etancheite du 11 septembre 2024 susvisé, la franchise sera maintenue jusqu'à la date d'exécution des travaux'.

Par courriel en date du 30 septembre 2024, la SARL [Y] a notamment déploré auprès de la SCI [X] avoir découvert l'existence selon elle d'un conflit de voisinage peu de temps après avoir pris possession des locaux tenant notamment à des 'problèmes d'odeurs persistantes liées soit à un défaut d'étanchéité du bac à graisse ou des canalisations du tout à l'égout' ainsi qu'un'dégât des eaux ouvert jamais résolu'. La SARL [Y] y déplorait également 'le litige de la verrière toujours non résolu'.

La SCI [X] lui a apporté réponse par courriel du même jour sur les différents points invoqués, en faisant notamment valoir, s'agissant de la verrière, qu'une première fuite avait déjà été réparée le 13 septembre et que les réparations de la seconde étaient prévues le 4 octobre suivant.

Dans la suite des travaux diligentés par la SCI [X] sur la verrière visée aux stipulations précitées, un procès-verbal de réception, sans réserve, a été régularisé le 4 octobre 2024 avec l'entreprise intervenante.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la SARL [Y] a mis la SCI [X] en demeure de 'donner suite à notre mail détaillé du 30 septembre dernier, d'effectuer les travaux définitifs d'étanchéité de la verrière, de régler les problèmes d'eau de pluie, de régler définitivement votre litige avec le voisin, de nous proposer un dédommagement sans délai pour tout (sic) ces dysfonctionnements et préjudices que nous subissons' et a fait état du dysfonctionnement de la pompe de relevage et de l'existence de nouvelles fuites au niveau de la verrière.

Par courrier en réponse de son avocat du 18 novembre 2024, la SCI [X] a contesté les griefs formulés par la SARL [Y], a sollicité des précisions sur des travaux initiés par cette dernière sans son accord et l'a invitée à régler le loyer à compter du 12 décembre 2024.

*

Par acte du 12 décembre 2024, la SARL [Y] a fait assigner en référé la SCI [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, dont le président a par ordonnance de référé du 6 mai 2025 :

- ordonné une mesure d'expertise, selon mission et modalités détaillées au dispositif de l'ordonnance auquel il sera renvoyé ;

- dit qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI [X] au titre de la dette locative ;

- débouté la SCI [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL [Y] tendant à voir condamner la SCI [X] à réparer les éventuels désordres constatés par l'expert ;

- dit que les dépens resteraient à la charge de la SARL [Y].

Le 4 juin 2025, la SCI [X] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 janvier 2026, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- infirmer l'ordonnance de référé du 6 mai 2025 en ce qu'elle :

* a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles qu'elle a formées ;

* l'a déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau,

- condamner la SARL [Y] à lui payer par provision les loyers échus depuis le 12 décembre 2024, soit au jour des conclusions la somme de 79 278,78 euros ;

- condamner la SARL [Y] à lui payer par provision la taxe foncière 2025 soit la somme de 5 425,82 euros ;

- condamner la SARL [Y] à lui payer par provision l'ajustement du dépôt de garantie soit la somme de 51,76 euros ;

- condamner SARL [Y] à lui verser à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SARL [Y] aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2025, SARL [Y] demande à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a :

* dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI [X] ;

* débouté la SCI [X] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau,

- débouter la société SCI [X] de sa demande de condamnation à lui payer par provision les loyers échus depuis le 12 décembre 2024, soit la somme de 41 220 euros ;

- débouter la SCI [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la société SCI [X] de sa demande de sa condamnation aux entiers dépens ;

- condamner la société SCI [X] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI [X] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'ordonnance de référé n'est pas remise en cause en ce qu'elle a :

- ordonné une mesure d'expertise,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL [Y] tendant à voir condamner la SCI [X] à réparer les éventuels désordres constatés par l'expert.

A hauteur d'appel, le litige se limite à la provision que la SCI [X] a vainement sollicitée auprès du premier juge au titre de sa dette locative et accessoirement à sa demande vainement présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la SARL [Y] ne sollicitant quant à elle l'infirmation d'aucune des dispositions de l'ordonnance.

Pour dire n'y avoir lieu à référé sur cette question de la dette locative de la

SARL [Y] invoquée par la SCI [X], le premier juge, se fondant sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, a retenu que, compte tenu d'une facture de travaux faisant état d'une prestation réalisée le 3 mars 2025 alors que la SCI [X] s'était contractuellement engagée à les réaliser au plus tard le 11 septembre 2024, la franchise de loyer stipulée au bail était suceptible d'avoir continué à s'appliquer jusqu'à ce 3 mars 2025, de sorte que l'obligation de la SARL [Y] de payer les loyers antérieurs à cette date souffrait d'une contestation sérieuse. Ajoutant qu'il n'y avait pas davantage lieu à référé sur les loyers à échoir, non encore exigibles.

La SCI [X] reproche au premier juge une erreur d'appréciation résultant d'une erreur purement matérielle affectant la facture des réparations de la deuxième infiltration, sur laquelle le 3 mars 2025 a été renseigné à titre de date des travaux alors qu'il s'agirait seulement de la date d'édition de cette facture, les travaux ayant selon elle été réalisés quant à eux le 4 octobre 2024. Au soutien de cette affirmation, elle fait valoir :

- un courriel en ce sens de l'entreprise elle-même, la société Waterless Etanchéité ;

- la circonstance qu'une autre entreprise conjointement chargée d'une dépose des panneaux en verre sur la verrière, pour permettre les travaux de la société Waterless Etanchéité, est intervenue le 4 octobre et a émis une facture du 7 octobre, de sorte qu'il serait inconcevable que la société Waterless Etanchéité ne soit quant à elle intervenue que le 3 mars 2025 c'est-à-dire cinq mois plus tard en laissant entre temps la verrière ouverte ;

- un procès-verbal de réception en date du 4 octobre 2024 marquant la fin de l'intervention de la société Waterless Etanchéité.

Par ailleurs, la SCI [X], faisant valoir que selon elle la clause de franchise de loyer concernait seulement deux infiltrations, soutient en substance que toutes les autres problématiques invoquées par la SARL [Y], en ce compris 'de nouvelles fuites à de nouveaux endroits', sont étrangères à cette clause.

La SCI [X] déplore dans ces conditions que sa locataire, qui exploite les locaux en ce compris la verrière, persiste à ne payer aucun loyer.

Elle demande dès lors la condamnation de la SARL [Y] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

- 79 278,78 euros TTC au titre des loyers échus du 12 décembre 2024 jusqu'au mois de février 2026 inclus ;

- 5 425,82 euros TTC au titre de la taxe foncière 2025 ;

- 51,76 euros TTC au titre de l'ajustement du dépôt de garantie.

La SARL [Y], dont les conclusions ne prennent pas soin de renvoyer à quelque pièce que ce soit contrairement aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile ('avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation'), approuve le premier juge d'avoir écarté la facture en cause et de l'avoir ce faisant suivie dans les doutes qu'elle formulait sur la validité de ce document, avant de soutenir devant la cour que le courriel de la société Waterless Etanchéité produit à hauteur d'appel est un document 'qui semble être de complaisance'.

Elle fait en outre valoir sa découverte de plusieurs désordres après prise d'effet du bail (infiltrations, fuite au sous-sol, odeurs nauséabondes) et la circonstance que les fuites d'eau sur la verrière persistaient au 16 janvier 2025, date d'un compte rendu en ce sens d'une société Poliglace, et encore en juillet 2025, date de photographies illustrant selon elle que les infiltrations s'amplifient. Elle reproche à la SCI [X] de tenter de 'faire croire [qu'elle] entendrait étendre le champ d'application de la franchise de loyer à d'autres désordres'.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ajoute que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il convient par ailleurs de rappeler que les stipulations du bail, après avoir souligné que 'la société Waterless Etanchéité (...) a procédé à la vérification de la verrière et a constaté la présence de deux infiltrations, ainsi qu'il résulte d'un courriel de ladite société en date du 11 septembre 2024', ont fait obligation au bailleur de 'procéder aux réparations mentionnées au sein du devis de la société Waterless en date du 11 septembre 2024'. La franchise de loyer a été stipulée pour s'appliquer jusqu'aux 'réparations de la verrière telles que mentionnées au sein du devis de la société Waterless Etancheite du 11 septembre 2024 susvisé'.

Sur ce, il est largement démontré par les pièces produites que, nonobstant une erreur matérielle affectant la facture de la société Waterless Etanchéité, les travaux de cette dernière ont été achevés le 4 octobre 2024, date du procès-verbal de réception confirmée par courriel précité de l'entreprise.

Abstraction faite des problématiques totalement étrangères au litige et vainement invoquées par la SARL [Y] (dont les odeurs, un conflit de voisinage, une fuite en sous-sol), cette dernière invoque la persistance des infiltrations dans la verrière en dépit de l'intervention de la société Waterless Etanchéité. Elle produit en ce sens :

- deux constats de commissaire de justice postérieurs aux travaux de la société Waterless Etanchéité pour être datés des 9 octobre 2024 et 27 novembre 2024, faisant apparaître des infiltrations au niveau de la verrière ;

- la lettre précitée de la société Poliglace du 16 janvier 2025 (ou 4 mars 2025, autre date indiquée sur ce document), qui dans la suite de son intervention notamment sur les peintures du restaurant, a eu à déplorer des 'dégradations sur les peintures neuves' et en a tiré la conclusions que 'visiblement il y a toujours des fuites d'eau sur cette verrière' ;

- des photographies de février 2026 (et non juillet 2025 comme indiqué par erreur dans ses conclusions), illustrant des infiltrations d'eau dans des zones qui, sur certains clichés en tout cas et par comparaison avec ceux des différents constats par commissaires de justice, correspondent manifestement à la salle sous verrière.

Toutefois, la question de la persistance ou non des infiltrations et celle, également née des débats, de savoir si ces infiltrations le cas échéant persistantes sont les mêmes que les deux infiltrations visées dans les stipulations litigieuses du bail ou en sont de nouvelles, sont indifférentes à la résolution du présent litige de référé, dès lors que, dans toutes les hypothèses, la seule obligation de la SCI [X] dans le cadre de la clause de franchise de loyer était de faire 'procéder' aux travaux mentionnés 'au sein du devis de la société Waterless en date du 11 septembre 2024', obligation dont elle a fini de s'acquitter le 4 octobre 2024 comme retenu plus haut par la cour.

L'éventuelle insuffisance de ces travaux réalisés par la société Waterless Etanchéité, qu'elle soit ou non la conséquence d'une mauvaise exécution imputable à l'entreprise, et qu'elle soit ou non vue dans le cadre d'un litige au fond comme un possible manquement de la SCI [X] à son obligation de délivrance, ne caractérise en tout cas nullement un manquement de cette dernière à ses obligations afférentes à la clause de franchise de loyer.

Il n'est ainsi pas établi que ladite clause, claire et dont l'application ne nécessite aucune interprétation, aurait eu vocation à voir ses effets perdurer au-delà de son terme, contractuellement fixé au 11 décembre 2024 dans l'hypothèse, retenue plus haut par la cour, de travaux réalisés au plus tard à cette date.

La SARL [Y] ne conteste pas que, depuis lors, elle exploite de manière effective son activité dans les locaux donnés à bail.

Il n'existe donc pas de contestation sérieuse à l'obligation de la SARL [Y] de payer les loyers dus.

L'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a jugé du contraire et dit n'y avoir lieu à référé à ce titre.

Au vu des pièces justificatives produites par la SCI [X] et de son calcul exposé dans ses conclusions, qu'elle fait partir comme il se doit le 12 décembre 2024 (lendemain du terme contractuel de la franchise de loyer), la SARL [Y] sera condamnée à lui payer à titre de provision la totalité des sommes sollicitées, lesquelles ne sont pas en elles-mêmes contestées par cette dernière fût-ce à titre subsidiaire.

L'ordonnance sera en revanche confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI [X] de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dès lors que la SARL [Y], qui avait introduit l'instance et à qui le premier juge a certes laissé la charge des dépens, a toutefois été accueillie en sa demande d'expertise, de sorte que, comme relevé dans l'ordonnance, il ne serait pas équitable de la condamner au titre des frais irrépétibles de la partie adverse.

La SARL [Y], qui succombe cette fois totalement devant la cour, sera enfin condamnée aux dépens d'appel et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS,