CA Rennes, 23 juin 2026, RG 24/03589

1e chambre civile A

N° RG 24/03589 - N° Portalis DBVL-V-B7I-U4JF

(Réf 1ère instance : 22/01732)

Mme [X] [H] épouse [I]

M. [Z] [I]

S.A.R.L. IMMOBILIER ET AMÉNAGEMENT

C/

Société [T]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/06/2026

à :

Me Lembo

Me Chaudet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 JUIN 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 28 avril 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Madame [X] [H] épouse [I]

née le 5 septembre 1958 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [Z] [I]

né le 22 Août 1953 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.R.L. IMMOBILIER ET AMÉNAGEMENT, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 532.588.027, représentée par Monsieur [A] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous trois représentés par Me François LEMBO de la SELARL SELARL LEMBO AVOCAT, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE

Société [T] SCCV, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 849.154.992, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Yann NOTHUMB de la SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROIT, plaidant, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu par Mes [P] [D] et [Q] [G] le 20 avril 2016, les consorts [O] ont régularisé avec la société Immobilier et Aménagement, dirigée par M. [Z] [I], un compromis de vente portant sur un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 3], moyennant le prix de 500 000 euros, cette dernière société ayant pour objectif de réaliser un programme de logements collectifs.

La société Immobilier et Aménagement a sollicité le 18 avril 2016 un permis de construire qui lui a été délivré le 23 décembre suivant.

Pour réaliser l'opération envisagée, la société Immobilier et Aménagement a recherché un partenaire et s'est associée, suivant protocole d'accord du 7 novembre 2017, à la société Exel Promotion qui exerce son activité sous l'enseigne [K] Promotion.

Le 20 février 2019, la société Exel Promotion et son dirigeant, M. [J] [K], ont constitué une société civile de construction vente (la SCCV [T]) afin d'acquérir l'immeuble des consorts [O] et d'y édifier l'immeuble projeté.

Suivant acte sous seing privé du 26 juillet 2019, la société Immobilier et Aménagement a cédé à la SCCV [T] le bénéfice du compromis de vente du 20 avril 2016 sous la double condition du versement d'une indemnité de 35 000 euros payable au jour de la signature de l'acte authentique de vente et de l'engagement de l'acquéreur de régulariser à la demande et au profit de M. et Mme [I] (ou de toute personne morale qu'ils se substitueraient) un contrat de réservation dans le futur immeuble portant soit sur l'appartement T4 de 110,36 m² situé au 3e étage moyennant le prix de 492 900 euros (après remise de 7 %), soit sur le local commercial à usage de bureau de 97,12 m² moyennant le prix de 216 771,84 euros (également après remise de 7 %), et ce avant la signature de l'acte authentique réitérant le compromis de vente.

L'acte authentique de vente de l'immeuble entre les consorts [O] et la SCCV [T] a été reçu le 20 septembre 2019 par Me [P] [D], notaire à [Localité 4].

Après échange entre les parties, la SCCV [T] a, par courriel du 16 décembre 2020, proposé à M. [I] d'acquérir l'appartement T4 du 3e étage moyennant le prix de 550 000 euros, offre que ce dernier a refusé cette proposition n'étant, selon lui, conforme ni quant au prix ni quant aux prestations au protocole du 26 juillet 2019, ce à quoi la société lui a opposé, par courrier du 26 mai 2021, l'absence de régularisation d'un contrat de réservation dans les délais convenus.

Sollicitant réparation des préjudices qu'ils estimaient avoir subis, M. et Mme [I] et la société Immobilier et Aménagement ont, par exploit du 12 décembre 2022, fait assigner la SCCV [T] devant le tribunal judiciaire de Vannes qui, par jugement du 2 avril 2024, a :

- débouté la société Immobilier et Aménagement et M. et Mme [Z] et [X] [I] de leur demande d'indemnisation au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu réserver un appartement au sein du programme de logements [T],

- condamné in solidum la société Immobilier et Aménagement et M. et Mme [Z] et [X] [I] à payer à la SCCV [T] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné in solidum la société Immobilier et Aménagement et M. et Mme [Z] et [X] [I] à payer à la SCCV [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Immobilier et Aménagement et M. et Mme [Z] et [X] [I] de leur demande d'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la société Immobilier et Aménagement et M. et Mme [Z] et [X] [I] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les époux [I] n'avaient exprimé aucun intérêt pour acquérir l'appartement litigieux dans le délai fixé, que ne s'étant manifestés qu'un an plus tard, ils ne pouvaient arguer d'une quelconque perte de chance, leur action, téméraire, présentant un caractère abusif et justifiant de ce fait l'allocation de dommages et intérêts au profit de la défenderesse.

M. et Mme [I] et la société Immobilier et Aménagement ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 18 juin 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures (17 septembre 2024) auxquelles il est expressément renvoyé, la société Immobilier et Aménagement, M. [Z] [I] et Mme [X] [H] épouse [I] demandent à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes le 2 avril 2024 en toutes ses dispositions,

en conséquence, statuant à nouveau au fond,

- condamner la SCCV [T] au paiement de la somme de 75 000 euros en réparation des préjudices subis par M. et Mme [I],

- condamner la SCCV [T] au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Les appelants font valoir qu'ils se sont manifestés auprès du constructeur bien avant le 8 septembre 2020, date retenue le tribunal, et qu'ils n'ont pas été informés en temps utile de la date de signature de l'acte authentique de vente, survenue très rapidement, de telle sorte qu'ils n'ont pu faire valoir leur choix dans les délais convenus. Ils observent que l'appartement qui leur a été proposé n'est pas conforme, le prix étant supérieur, la surface moindre et les prestations (salle de bains, stationnement) médiocres. Ils soulignent la déloyauté de la société [T] et sollicitent réparation de la perte de chance de mener à bien leur projet d'acquisition. Ils estiment la réparation de cette perte de chance à la somme de 75 000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions (3 décembre 2024), la société civile de construction vente [T] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 2 avril 2024 en toutes ses dispositions,

en conséquence :

- débouter la société Immobilier et Aménagement, M. [Z] [I] et Mme [U] [E] [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

- condamner solidairement la société Immobilier et Aménagement, M. [Z] [I] et Mme [U] [E] [I] à lui payer la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens.

La société [T] rappelle qu'à l'origine, il avait été prévu que la société Immobilier et Aménagement acquiert une participation au sein de la société [T] ce à quoi elle a finalement renoncé. Elle relève que si le protocole du 26 juillet 2019 permettait aux époux [I] de régulariser un contrat de réservation, un délai expirant au jour de la signature de l'acte authentique de vente du bien des consorts [O] avait été convenu. Elle observe que M. [I] ne s'est manifesté que bien après, en septembre 2020, sollicitant des modifications irréalisables au regard de l'état d'avancement du projet et du permis de construire délivré.

Elle soutient que contrairement à ce que prétend M. [I], celui-ci était informé de la date de l'acte authentique de vente de l'immeuble des consorts [O], acte auquel son propre notaire, Me [G], a concouru et à l'issue duquel une somme de 35 000 euros HT soit 42 000 euros TTC lui a été versée, grâce au RIB qu'il a communiqué, le 17 septembre 2019, avant la vente.

Elle ajoute que le délai étant expiré, M. [I] ne pouvait plus prétendre aux conditions préférentielles qui avait été stipulées.

Elle soutient que la procédure entreprise est abusive, comme le tribunal l'a relevé, et réclame à ce titre une indemnité.

Elle fait, en tout état de cause, valoir que la somme réclamée par les appelants est injustifiée et abusive.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 avril 2026.

SUR CE, LA COUR :

Sur la perte de chance d'acquérir un appartement dans l'immeuble édifié par la SCCV [T] :

Le protocole du 26 juillet 2019 emportant cession au profit de la SCCV [T] du bénéfice du compromis de vente consenti le 20 avril 2016 par les consorts [O] à la société Immobilier et Aménagement, prévoyait, outre le versement d'une somme de 35 000 euros HT payable à ' M. [A] [I] le jour de la signature de l'acte authentique réitérant le compromis de vente entre les consorts [O] et la SCCV [T] ' (en gras dans le texte), la possibilité pour le dirigeant de cette société, M. [I], et son épouse, de régulariser un contrat de réservation moyennant un prix préférentiel portant soit sur l'appartement T4 du 3e étage soit le local commercial à usage de bureau, ce ' avant la signature de l'acte authentique réitérant le compromis de vente ' (en gras dans le texte), cette mention étant portée à deux reprises.

Ce protocole ouvrant aux époux [I] la faculté d'acquérir un lot dans tel délai déterminé, il leur appartenait de manifester auprès de l'acquéreur / promoteur leur intention dans le dit délai.

Or, il est constant qu'au jour de la réitération du compromis de vente de l'immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 3], soit le 20 septembre 2019, les époux [I] n'avaient signé aucun contrat de réservation ni même manifesté, auprès du cessionnaire, quelqu'intention que ce soit d'en signer un.

Ce n'est, en effet, qu'un an plus tard, le 8 septembre 2020, que M. [I] s'est rapproché par courriel de la SCCV [T] pour obtenir des renseignements complémentaires (plans, prestations) afin de savoir ce qu'il allait ' faire de cette acquisition, soit ma résidence principale, soit un investissement locatif, ou encore un abandon de ce projet avec cession pure et simple de cette VEFA ' (sic - alors même qu'aucun acte de réservation n'était conclu...).

Les appelants font certes valoir que ce courriel aurait été précédé d'échanges téléphoniques mais force est de constater qu'il n'en est fait nullement référence et qu'il n'en est pas davantage rapporté la preuve.

De même, les époux [I] et la société Immobilier et Aménagement ne peuvent sérieusement prétendre ne pas avoir été informés de la date de la réitération et soutenir que celle-ci serait intervenue trop rapidement pour leur permettre de prendre une décision utile.

Il est établi, d'une part, que, dès le 21 août 2019, la société Immobilier et Aménagement a établi à destination de la SCCV [T] (sa pièce n° 9) une facture d'honoraires de 35 000 euros HT (soit 42 000 euros TTC) ' suivant convention, frais et avances supportés par la Sté I+A dans le cadre de l'acquisition, [Adresse 4] ' contresignée par [N] [K] (société [T]) avec la mention manuscrite ' Bon pour payement à réception de l'attestation de vente ' ce qui démontre que cette société et M. [I] (qui a transmis par son notaire, Me [G], le relevé d'identité bancaire nécessaire ainsi qu'il résulte des échanges entre ce dernier et la société [K] Promotion) étaient parfaitement informés de l'imminence puis de la date exacte de la réitération de la vente (courriel du 17 septembre 2019, pièce n° 8 de l'intimée).

D'autre part, le délai de huit semaines écoulé entre la date du protocole et celle de la réitération permettait parfaitement aux époux [I] de signer un contrat de réservation.

Ne l'ayant pas fait, ces derniers ne peuvent se plaindre d'avoir perdu une chance d'acquérir - avec le rabais qui leur avait été consenti - l'appartement qu'ils convoitaient (éventuellement, envisageant encore en septembre 2020 d'abandonner leur projet d'acquisition).

Le jugement - qui a rejeté par des motifs pertinents que la cour adopte - leur demande indemnitaire sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

À juste titre, le tribunal a considéré que la demande des époux [I] et de la société Immobilier et Aménagement, tendant à la réparation d'un dommage résultant, en fait, de leur propre négligence (faute d'avoir tenu compte du délai qui avait été conventionnellement fixé entre eux et la société [T]), était abusive et a sanctionné cet abus par l'allocation d'une somme arbitrée à 3 000 euros.

Le jugement sera donc également confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Succombant en leurs prétentions, les époux [I] et la société Immobilier et Aménagement supporteront la charge des dépens d'appel.

Ils devront, en outre, verser à la SCCV [T] une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :