TJ 76540, 26 juin 2026, RG 25/01376

DOSSIER N° RG 25/01376 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NH57

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026

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DEMANDEUR :

OPH HABITAT 76
112 boulevard d’Orléans
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représenté par Maître Marie-Pierre NOUAUD, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [D] [R]
15 rue Senard
Esc 01 - Etg 00 - Appt 001
76000 ROUEN
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 04 Mai 2026

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé en date du 15 novembre 2023, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Mme [D] [R] un logement situé 15, rue Senard, escalier 01, étage 00, appartement 001, (76000) ROUEN, moyennant un loyer mensuel initial de 447,99 euros, outre une provision sur charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2026, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Mme [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection pour non-respect du contrat consécutif à des troubles de jouissance.
Elle demande de :
-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts de Mme [D] [R] pour manquements graves ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [D] [R] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Mme [D] [R] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Ordonner la supression du délai de 2 mois ;
-Condamner Mme [D] [R] au paiement de la somme principale de 2 929,03 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 26 janvier 2026, majorée des intérêts au taux légal ;
-Condamner Mme [D] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner Mme [D] [R] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Mme [D] [R] au paiement des frais pour parvenir à l’exécution du jugement à intervenir et notamment ceux d’expulsion tels que commandement d’avoir à libérer les lieux, serrurier, déménagement, constat d’état des lieux ;
-Maintenir l’exécution provisoire de plein droit dont sera assorti le jugement à intervenir.

À l’audience du 4 mai 2026, l'OPH HABITAT 76 était représenté par Maître [G] [Q], qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a indiqué que les troubles de jouissance n’ont pas cessé depuis l’assignation.

Mme [D] [R], citée par procès-verbal de dépôt à étude, n’a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2026.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 20 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de location

Le bailleur estime que Mme [D] [R] ne fait pas un usage paisible de l’appartement qu’elle loue. Il avance que la locataire est à l’origine de nuisances sonores excessives, de jour comme de nuit, entraînant des troubles anormaux du voisinage persistants et répétitifs.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En application des articles 1728 1° du code civil et de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'une obligation d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée au contrat de bail. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué raisonnablement, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En l’espèce, l'OPH HABITAT 76 verse aux débats plusieurs éléments pour démontrer les nuisances sonores qu’elle reproche à Mme [D] [R].

Il produit tout d’abord de nombreuses fiches de signalement d’incidents dans les parties communes.

L'OPH HABITAT 76 une attestation de rendez-vous locataire en date du 10 décembre 2024, après la convocation de la défenderesse par le service tranquillité du bailleur. Mme [D] [R] reconnaît qu’un litige l’oppose à ses voisins, concernant des nuisances sonores répétées et des tapages nocturnes. Elle précise s’engager à ne plus faire de bruits intempestifs, et confirme que des interventions ont été faites à son domicile à ce sujet depuis 2023.

Il ressort de courriers du service tranquillité de l'OPH HABITAT 76 que la défenderesse a été de nouveau convoquée pour les mêmes faits de tapages, propos insultants et menaçants à l’encontre de ses voisins. En janvier 2025, les voisins ont fait une pétition.

Le 5 mars 2025, un procès-verbal de constat lié à une enquête de voisinage est produit. De nombreux voisins attestent du comportement et des nuisances de Mme [D] [R].

Neuf procès-verbaux d’infraction ont été dressés entre le 10 mars 2025 et le 2 janvier 2026, par les gardes particuliers agréés par décision préfectorale, et assermentés pour constater les infractions portant atteinte aux propriétés de l'OPH HABITAT 76. Il en ressort que des bruits, tapages injurieux ou nocturnes, des blessures involontaires par agression d’un chien de la locataire ainsi que des attroupements dans les halls d’immeuble ont été constatés.

La société bailleresse verse plusieurs attestations de voisins de l’appartement loué aux défendeurs, qui dénoncent que ces derniers sont à l’origine de nuisances sonores la nuit ou tôt le matin, qu’ils crient, font beaucoup de bruit, sont propriétaires de chiens qui aboient, que les chiens sont souvent en libertés sans laisse, et son agressif envers les autres personnes.

Le 17 avril 2025, le bailleur envoyait un courrier à la locataire lui faisant part de la connaissance de l’activité de relais colis au sein du logement de la locataire. Il indique que les voisins se plaignent des allers-retours de la clientèle. Le bailleur évoque que si la locataire ne cesse pas cette activité et les troubles, il sera dans l’obligation d’engager une action judiciaire.

Le bailleur verse aux débats le récépissé de remise en mains propres signé par la locataire.

Mme [N] [W] a déposé plainte l4 mai 2025 contre Mme [D] [R], elle explique que le chien l’a blessée ainsi que ses enfants âgés de 3 et 5 ans.

Il ressort de ces différents éléments que Mme [D] [R] ainsi que ses enfants et chiens ont commis des nuisances sonores répétées, pendant plusieurs années, dans le cadre de la location de leur logement. Il est également établi qu’ils avaient conscience de ne pas jouir paisiblement du bien, en ce qu’ils ont été verbalisés à de nombreuses reprises par les gardes particuliers de l’immeuble et ont été interpellés par le bailleur au regard des plaintes de leurs voisins pour leur comportement.

Ces éléments caractérisent des manquements graves, répétés et actuels de la locataire à son obligation de jouissance paisible du logement, qui ont dégradé les conditions de vie de ses voisins.

Ces manquements empêchent la poursuite du contrat et il convient en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’expulsion

Il convient d'ordonner à Mme [D] [R] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'OPH HABITAT 76 à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

L’article L. 412-1 du code de procédure civiles d’exécution dispose que dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Cependant, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, Mme [D] [R] occupe le logement depuis le 15 novembre 2023 et ce sans respecter la jouissance paisible. Il lui a été demandé à plusieurs reprises de cesser les troubles et les dégradations du logement ainsi que des parties communes, sans qu’elle n’obtempère. Ce comportement illustre la mauvaise foi de Mme [D] [R]. Il convient, par conséquent, de lui ordonner de quitter les lieux sans délai.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la signification de la présente décision et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 26 janvier 2026 dont il ressort que la dette est de 2 929,03 euros. Toutefois, il ressort du décompte que des « frais divers » à hauteur de 171,92 euros sont imputés à la locataire. Il conviendra de déduire cette somme de la dette.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 2 757,11 euros.

Mme [D] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 2 757,11 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Mme [D] [R] qui succombe est condamnée aux dépens, étant précisé que la charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [D] [R] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS