CA Riom, 30 juin 2026, RG 24/01749

COUR D'APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 30 juin 2026

N° RG 24/01749 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GINY

-VC-

[M] [E] épouse [N], [X] [G] épouse [J], [I] [F] [G] / S.A. [L]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée n°393 en date du 18 Octobre 2024, enregistrée sous le n° 23/03620

Arrêt rendu le MARDI TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [M] [E] épouse [N]

[Adresse 1]

et

Mme [X] [G] épouse [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

et

M. [I] [F] [G]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentés par Maître Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

S.A. [L]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Xavier HERMAN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 mai 2026, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 30 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] sont propriétaires indivis de plusieurs lots dans un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] (63), pour les avoir acquis par succession.

Suivant contrat de mandat de gestion du 4 décembre 1997, les propriétaires indivis, ci-après dénommés 'l'indivision [G] ", ont donné mandat à la SA [L] pour gérer ces biens.

A la suite du départ d'un locataire d'un des appartements situés au rez-de-chaussée à la fin de l'année 2022, la société [L] a engagé des travaux dans cet appartement pour un montant total d'environ 35.000 €. Le bien a été loué de nouveau à compter de janvier 2023. Un différend est ensuite intervenu entre les membres de l'indivision [G] et la SA [L], les premiers reprochant notamment à la SA [L] d'avoir fait procéder aux travaux sans leur accord préalable.

Par acte du 26 septembre 2023, Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] ont saisi le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir condamner la SA [L] à prendre en charge les travaux litigieux.

Par jugement contradictoire n° RG 23/03620 rendu le 18 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

- déboute Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à prendre en charge le paiement de l'intégralité des travaux qu'elle a commandés et fait réaliser dans l'appartement du rez-de-chaussée et au plafond des caves ;

- déboute Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à prendre en charge les 24.910,49 € de travaux réalisés dans l'appartement du rez-de-chaussée ainsi que les 10.000 € de travaux d'isolation du plafond des caves ;

- déboute Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à leur restituer les sommes qu'elle a indûment prélevées sur les loyers encaissés, en l'état la somme de 30.797,21 €, somme à parfaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

- déboute Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

- déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

- déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne aux dépens :

* Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] in solidum, à hauteur de 50 %, dont distraction au profit de la S.C.P. Herman - Robin & Associés, avocats ;

* la SA [L], à hauteur de 50 % ;

- rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Par acte du 14 novembre 2024, Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] ont fait appel de la décision en ce qu'elle :

- les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à prendre en charge le paiement de l'intégralité des travaux qu'elle a commandés et fait réaliser dans l'appartement du rez-de-chaussée et au plafond des caves ;

- les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à prendre en charge les 24.910,49 € de travaux réalisés dans l'appartement du rez-de-chaussée ainsi que les 10.000 € de travaux d'isolation du plafond des caves ;

- les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à leur restituer les sommes qu'elle a indûment prélevées sur les loyers encaissés, en l'état la somme de 30.797,21 €, somme à parfaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

- les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

- les a déboutés de leur demande de condamnation de la SA [L] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a condamnés aux dépens à hauteur de 50%.

***

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 février 2026, Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G], appelants, demandent à la cour :

- d'infirmer la décision rendue le 18 octobre 2024 en ce qu'elle :

* les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à prendre en charge le paiement de l'intégralité des travaux qu'elle a commandés et fait réaliser dans l'appartement du rez-de-chaussée et au plafond des caves ;

* les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à prendre en charge les 24.910,49 € de travaux réalisés dans l'appartement du rez-de-chaussée ainsi que les 10.000 € de travaux d'isolation du plafond des caves ;

* les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à leur restituer les sommes qu'elle a indûment prélevées sur les loyers encaissés, en l'état la somme de 30.797,21 €, somme à parfaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

* les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la SA [L] à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

* les a déboutés de leur demande de condamnation de la SA [L] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés aux dépens à hauteur de 50% ;

statuant à nouveau,

- condamner la SA [L] à prendre en charge le paiement de l'intégralité des travaux qu'elle a commandés et fait réaliser dans l'appartement du rez-de-chaussée et au plafond des caves,

en conséquence,

- condamner la SA [L] à prendre en charge les 24.910,49 € de travaux réalisés dans l'appartement du rez-de-chaussée ainsi que les 10 000 euros de travaux d'isolation du plafond des caves,

- condamner la SA [L] à leur restituer les sommes qu'elle a indûment prélevées sur les loyers encaissés, en l'état la somme de 30.797,21 €, somme à parfaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement,

- condamner la SA [L] à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts,

- débouter la SA [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la SA [L] de son appel incident,

- condamner la SA [L] à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance,

y ajoutant,

- condamner la SA [L] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de d'appel.

A l'appui de leurs prétentions, les consorts [G] font valoir qu'ils n'ont pas été destinataires du diagnostic de performance énergétique établi après le départ du locataire mais encore qu'ils n'ont pas été informés des devis établis par la SA [L] ni de l'avancée des travaux dans la mesure où ils affirment avoir été informés de ces derniers après que l'appartement ait été loué de nouveau. Ils font valoir que la SA [L] a agi en outrepassant les droits et obligations qui lui étaient conférés par le mandat de sorte que sa responsabilité contractuelle pourrait être engagée. Ils considèrent que les travaux réalisés sont inutiles et sont, de ce fait, constitutifs d'un préjudice. Ils ajoutent que la SA [L] a retenu l'intégralité des loyers de l'appartement litigieux pour se rembourser la somme des travaux de sorte qu'elle a agi de manière déloyale. Ils font également valoir que la SA [L] a réalisé des prélèvements sur les loyers d'autres appartements leur appartenant dans le but de se rembourser les sommes avancées pour faire réaliser les travaux. Ils indiquent également que la SA [L] ne démontrait pas que l'absence de rénovation de l'appartement aurait déprécié l'immeuble. Ils exposent également qu'il leur est difficile de vendre le bien compte-tenu de la procédure judiciaire en cours.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 mai 2025, la SA [L], intimée, demande à la cour de :

- confirmer la décision rendue le 18 octobre 2024 en ce qu'elle a débouté Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- réformer la décision entreprise, condamner Mme [C] [Q] [G] épouse [N], Mme [X] [G] épouse [J] et M. [I] [G] in solidum à lui porter et payer la somme de 3.500 € à titre d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens d'instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Herman - Robin & Associés, avocats, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA [L] fait valoir que la réalisation de travaux de réfection au départ d'un locataire, afin d'éviter toute vétusté des lieux, fait partie des attributions du mandataire qui n'a pas besoin d'obtenir l'aval des mandants pour intervenir par ailleurs. Elle indique avoir expliqué aux consorts [G] l'intérêt économique de tels travaux et estimé qu'elle n'a ni manqué à ses obligations contractuelles ni commis une faute de gestion. La SA [L] expose par ailleurs que ces travaux ont permis à l'indivision de faire une économie d'impôts et a contribué à une augmentation de la valeur vénale de leur bien immobilier qu'ils ont décidé de mettre en vente. Elle en conclut qu'ils échouent à rapporter la preuve d'un quelconque préjudice et doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 11 mai 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme de l'article 1989 du code civil, le mandataire ne peut rien faire au delà de ce qui est porté dans son mandat.

L'article 1992 prévoit que le mandataire doit répondre des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire.

Enfin, l'article 1993 du même code dispose que tout mandataire est tenu de rendre compte de gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration.

En l'espèce, au terme du contrat de mandat de gestion immobilière conclu entre les parties le 4 décembre 1997 (seul l'exemplaire de Madame [M] [N] est versé aux débats, mais il n'est pas contesté que les contrats liant la société [L] avec Monsieur [I] [G] et Madame [X] [J] ont été établis dans les mêmes termes), le mandataire a le pouvoir de louer en totalité ou en partie lesdits biens immobiliers et notamment conclure et renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité, [...] faire faire toutes réparations, arrêter tous devis et marchés à ce sujet. Le contrat prévoit en outre que le mandataire est tenu de rendre compte au mandant de sa gestion financière et de sa gestion administrative aussi souvent qu'il sera nécessaire pour la bonne exécution de sa mission suivant les usages de la profession.

Il est constant qu'à la suite du départ de l'un des locataires des appartements appartenant aux consorts [G] en indivision, la société [L], après avoir établi l'état des lieux de sortie, a fait procéder à des travaux de réfection des peintures et revêtement de sols, à des travaux de d'isolation dans les parties communes, à des travaux de réfection de l'installation électrique, des travaux de menuiserie (portes, fenêtres, mobilier de cuisine) et de plomberie (remplacement d'une baignoire par une douche) pour un total d'environ 35000,00 €, dont elle a sollicité le paiement du solde auprès des propriétaires indivis par courrier du 27 février 2023. Ces travaux, comme l'a justement souligné le premier juge, ne peuvent s'analyser comme de simples réparations mais comme une rénovation importante de l'appartement. La cour constate que ces travaux étaient incontestablement rendus nécessaires compte tenu de l'état de l'appartement tel qu'il ressort du constat d'état des lieux de sortie du 18 octobre 2022, dans la perspective notamment de remettre le bien en location, conformément au mandat donné à la société [L], et qui n'avait pas été résilié par les mandants. Pour autant, la réalisation de travaux de cette ampleur n'entrait pas dans les missions confiées au mandataire au terme du contrat de mandat.

En outre, il est établi que le mandataire n'a pas avisé les propriétaires de l'appartement concerné préalablement à la réalisation des travaux, ces derniers n'ayant été informés qu'au moment de l'appel de fonds. La société [L] explique avoir alerté Mme [Z] [G] des devis qu'elle envisageait de signer et prétend que celle-ci a donné son accord par téléphone. Il est toutefois établi que cette dernière, mère des appelants et propriétaire d'autres lots au sein du même immeuble, n'était pas propriétaire du lot litigieux, ce que ne pouvait ignorer la société [L], professionnelle de l'immobilier, qui reconnaît au terme des courriers adressés par la suite à ses clients, avoir commis une erreur sur ce point. La cour estime que le mandataire a ainsi agi avec une certaine légèreté dans le suivi du mandat qui lui a été confié et a incontestablement manqué à ses obligations.

Le premier juge a également retenu à juste titre que le contrat de mandat ne prévoit pas expressément la possibilité pour le mandataire de prélever directement sur les loyers les sommes dues au titre des travaux qu'elle a engagés sans l'accord des mandants. La responsabilité de la société [L] au titre des manquements commis dans l'exécution du mandat est donc engagée.

S'agissant du préjudice subi, le premier juge a débouté les consorts [G] au motif que ceux-ci ne rapportaient pas la preuve du préjudice subi.

Sur ce point, la cour jugera que les consorts [G], en raison des manquements de l'agent immobilier, ont dû supporter le coût de travaux qu'ils n'avaient pas envisagés et qu'ils ont ainsi subi une perte financière. Toutefois, cette perte se trouve limitée par le fait que le bien litigieux a pu être reloué dès le mois de janvier 2023, ce qui n'aurait pas été possible sans la réalisation d'une partie au moins des travaux compte tenu de l'état du bien résultant de l'état des lieux de sortie. Par ailleurs, il est établi que les consorts [G] ont cédé l'immeuble contenant le lot litigieux en septembre 2024 et même s'il n'est pas certain que les travaux réalisés sur un seul lot ont permis d'obtenir une plus value sur le prix de l'immeuble, il s'agit bien de travaux d'amélioration utiles, qui n'ont constitué aucune entrave dans la vente du bien. Par conséquent, en tenant compte de l'amélioration du bien à la suite des travaux et des loyers effectivement perçus par les propriétaires bailleurs (environ 10000,00 € entre janvier 2023 et septembre 2024), il conviendra de fixer le préjudice subi en raison des manquements de la société [L] à la somme de 12.000,00 € pour solde de tout compte entre eux et de débouter en conséquence les consorts [G] du surplus de leurs prétentions.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

La demande de dommages et intérêts à hauteur de 3000,00 € formée par les consorts [G] au motif que la procédure engagée a causé un retard pour la mise en vente du bien sera, comme en première instance, rejetée, le bien ayant été vendu sans perte pour les appelants.

La société [L], partie perdante, doit supporter les dépens de première instance et d'appel. Elle sera également tenue de verser aux appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une somme que l'équité commande de fixer à 2000,00€.

PAR CES MOTIFS