CA Riom, 16 juin 2026, RG 24/01488

COUR D'APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 16 juin 2026

N° RG 24/01488 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GHWM

-DA-

[G] [H], [O] [C] [W], [V] [Y], [F] [X], [I] [T], [D] [Q] / Société GIBERT IMMOBILIER, Syndic. de copro. RESIDENCE DES [Localité 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SOCIETE IMMOBILIER ROMEYER, S.A.S. AGENCE VELAY IMMOBILIER

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du PUY EN VELAY, décision attaquée en date du 02 Juillet 2024, enregistrée sous le n° 20/00208

Arrêt rendu le MARDI SEIZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [G] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Mme [O] [C] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Mme [V] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Mme [F] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Mme [I] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Mme [D] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous représentés par Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et par Me Thibault SOLEILHAC de la SELARL HELIOS AVOCATS, avocat au barreau de LYON

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

Syndic. de copro. RESIDENCE DES [Localité 2] REPRESENTE par son syndic LA SOCIETE IMMOBILIER ROMEYER

[Adresse 3]

[Localité 4]

et

S.A.S. AGENCE VELAY IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 4]

et

SAS GIBERT IMMOBILIER, es qualité de syndic de l'ensemble immobilier [Adresse 5], intervenante volontaire par conclusions du 28 octobre 2025

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tous représentés par Me Karine PAYS de la SELARL PARALEX, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 avril 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

M. [G] [H], Mme [O] [C] [W], Mme [V] [Y], Mme [F] [X], Mme [I] [T] et Mme [Z] [Q] sont copropriétaires au sein d'un ensemble immobilier nommé « [Adresse 5] » au [Localité 6] (Haute-[Localité 7]).

En mars 2019, Mme [N] [E] a acheté dans la copropriété un appartement situé au premier étage, constituant le lot numéro 40. Lors de la rénovation de son appartement, elle a constaté des remontées d'eau en provenance du sol, dont elle a fait part au syndic. Au mois de mai 2019, Mme [Z] [Q], autre copropriétaire, a signalé des écoulements d'eau dans sa cave et un mauvais fonctionnement du chauffage central.

Une assemblée générale des copropriétaires convoquée le 20 juin 2019 a voté une résolution nº 9 actant la réalisation de « travaux d'urgence : recherche de fuite et réparation en dalle du réseau chauffage défectueux dans le lot d'habitation numéro 40 situé au 1er étage (Mme [E] [N]) », sur la base d'un devis de l'entreprise CF2C CHAPUIS.

Une assemblée générale extraordinaire a ensuite été convoquée le 29 août 2019, lors de laquelle plusieurs résolutions ont été adoptées : une résolution nº 4 validant les travaux de réparation en dalle du réseau chauffage ; une résolution nº 5 relative à la réparation de la dalle du réseau chauffage : décision à prendre de casser le sol de l'appartement de Mme [E] [N] pour poser un plancher chauffant sans rehausse ; une résolution nº 6 relative aux honoraires du syndic pour la réparation du réseau chauffage.

C'est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice signifiés à personne morale le 6 novembre 2019, M. [G] [H], Mme [O] [C] [W], Mme [V] [Y], Mme [F] [X], Mme [I] [T] et Mme [Z] [Q] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, et la SAS Agence Velay Immobilier, devant le tribunal judiciaire du Puy-En-Velay aux fins d'annulation des résolutions 5 et 6 votées de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 août 2019.

Par un premier jugement du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a ordonné une expertise dont il a confié la mission à Mme [L] [B], et enjoint à M. [G] [H], Mme [V] [Y], Mme [F] [X], Mme [I] [T] et Mme [Z] [Q] d'appeler en intervention forcée Mme [N] [E].

Pour des raisons techniques, étant donné les travaux réparatoires déjà réalisés, Mme [L] [B] a estimé qu'il ne lui était plus possible de déterminer la localisation et la cause de la fuite d'eau, ni de dresser un plan précis pour situer cette fuite. Le magistrat chargé du contrôle des expertises a donc demandé à Mme [B] de déposer son rapport en l'état (cf. échanges de courriers électroniques dans le dossier du tribunal). Mme [B] a donc déposé son rapport en l'état, daté du 23 mai 2023.

Par ailleurs, personne n'a mis en cause Mme [N] [E]. La procédure s'est donc poursuivie avec les mêmes personnes à savoir :

' En demande : M. [G] [H], Mme [O] [C] [W], Mme [V] [Y], Mme [F] [X], Mme [I] [T] et Mme [Z] [Q] ;

' En défense : le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic la société Immobilier Romeyer et la SAS Agence Velay Immobilier.

C'est dans ces conditions que le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay qui a rendu in fine la décision suivante le 2 juillet 2024 :

« Le tribunal, statuant après débats publics, pur jugement contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort :

REÇOIT l'intervention de la société IMMOBILIER ROMEYER en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 7] ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [H], Madame [O] [C] [W], Madame [V] [Y], Madame [F] [X], Madame [I] [T] et Madame [Z] [Q] de l'intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [H], Madame [O] [C] [W], Madame [V] [Y], Madame [F] [X], Madame [I] [T] et Madame [Z] [Q] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

- 2 000 € à la société agence VELAY IMMOBILIER ;

- 2 000 € au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIER ROMEYER ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [H], Madame [O] [C] [W], Madame [V] [Y], Madame [F] [X], Madame [I] [T] et Madame [Z] [Q] aux dépens de l'instance;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande d'exécution provisoire. »

***

Dans des conditions non contestées M. [G] [H], Mme [O] [C] [W], Mme [V] [Y], Mme [F] [X], Mme [I] [T] et Mme [Z] [Q] ont fait appel de cette décision le 20 septembre 2024 contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et la SAS Agence Velay Immobilier.

Dans leurs conclusions récapitulatives nº 2 du 18 mars 2026, M. [G] [H], Mme [O] [C] [W] épouse de M. [G] [H], Mme [V] [Y], Mme [F] [X], Mme [I] [T] et Mme [Z] [Q] demandent ensemble à la cour de :

« Vu les articles 10, 18, 24, 25, 30, 34 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 11 du décret du 17 mars 1967,

Vu l'article 1240 et 1992 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

IL EST DEMANDÉ À LA COUR D'APPEL DE RIOM DE :

DÉCLARER Monsieur et Madame [H], Madame [T], Madame [Q], Madame [Y] et Madame [X] recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu le 2 juillet 2024 par le Tribunal Judiciaire du PUY EN VELAY

Y faisant droit :

INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle :

' DÉBOUTE Monsieur [G] [H], Madame [O] [C] [W], Madame [V] [Y], Madame [F] [X], Madame [I] [T] et Madame [D] [Q] de l'intégralité de leurs demandes ;

' CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [H], Madame [O] [C] [W], Madame [V] [Y], Madame [F] [X], Madame [I] [T] et Madame [Z] [Q] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

- 2 000 € à la société agence VELAY IMMOBILIER,

- 2 000 € au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIER ROMEYER,

' CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [H], Madame [O] [C] [W], Madame [V] [Y], Madame [F] [X], Madame [I] [T] et Madame [Z] [Q] aux dépens de l'instance;

' REJETTE le surplus des demandes

Statuant à nouveau de ces chefs :

À TITRE PRINCIPAL,

- PRONONCER l'annulation des résolutions nº 5 et 6 adoptées lors de l'assemblée générale du 29 août 2019,

À TITRE SUBSIDIAIRE,

- DÉCLARER les résolutions nº 5 et nº 6 adoptées lors de l'assemblée générale du 29 août 2019 inopposables à madame [Q], Madame [Y] et Madame [T] ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

- DISPENSER Monsieur et Madame [H], Madame [T], Madame [Q], Madame [Y] et Madame [X] de toute participation aux frais en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- CONDAMNER l'AGENCE VELAY IMMOBILIER au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 1240 du Code civil,

- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et l'AGENCE VELAY IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [H], Madame [T], Madame [Q], Madame [Y] et Madame [X] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction au profit de Maître [Localité 8],

- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. »

***

La SAS Gibert Immobilier, intervenant volontairement et agissant en qualité de syndic de la [Adresse 5], la SAS Agence Velay Immobilier, et la société Immobilier Romeyer ont pris ensemble des conclusions récapitulatives le 10 mars 2026, pour demander à la cour de :

« Juger les appelants mal fondés en leur appel du jugement rendu par le Tribunal judiciaire du PUY EN VELAY le 2 juillet 2024.

Recevoir l'intervention volontaire de la société GIBERT IMMOBILIER en sa qualité de nouveau syndic de l'immeuble en copropriété.

Confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions.

Débouter les époux [H], Mesdames [T], [Q], [Y] et [X] de l'ensemble de ses demandes

Y ajoutant condamner les consorts [H] et autres au paiement à la société AGENCE VELAY IMMOBILIER et au syndicat des copropriétaires, chacun, d'une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile outre les dépens d'appel. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance, sauf l'intervention volontaire de la SAS Gibert Immobilier, syndic actuellement en exercice.

Une ordonnance du 2 avril 2026 clôture la procédure.

II. Motifs

Par commodité, les appelants seront également nommés ci-après : « les consorts [H] ».

Dans leurs conclusions les consorts [H] précisent qu'ils n'ont pas appelé en cause Mme [N] [E] car les travaux étaient déjà réalisés et que « sauf à procéder à des investigations destructives, elle n'aurait fourni aucun élément probant supplémentaire » (conclusions page 8).

La cause de la fuite ayant nécessité les réparations engagées par le syndicat des copropriétaires demeure en débat, dans la mesure où les appelants considèrent que les travaux votés par l'assemblée générale ont en réalité été rendus nécessaires par la faute de Mme [N] [E] qui aurait percé un tuyau de chauffage lors de la rénovation de son appartement. Ils estiment que l'expertise de Mme [B] n'a pas permis d'invalider cette hypothèse, et que l'avis donné sur ce point par l'entreprise CF2C CHAPUIS était d'une partialité évidente puisqu'elle était « financièrement intéressée à la réalisation de travaux onéreux ».

Il est exact que Mme [B] n'a pas pu réaliser son expertise dans les meilleures conditions, puisque lorsqu'elle est intervenue, sur désignation du tribunal judiciaire, les travaux réparatoires étaient déjà réalisés ; ce qu'au demeurant on ne saurait reprocher ni à la copropriété ni à Mme [E] dans la mesure où s'agissant d'une fuite sur le réseau du chauffage central collectif, il était évidemment nécessaire d'y mettre un terme très rapidement.

Mais quoi qu'il en soit, contrairement à ce que plaident les consorts [H], on ne peut affirmer que l'expertise de Mme [B] n'a rien apporté au dossier. Dans son rapport page 10, elle valide en effet l'hypothèse d'une lente corrosion ayant affecté durant plusieurs années les tuyaux en acier du chauffage central collectif, au point de finir par les percer. Dans cette résidence ancienne, datant des années 1960, les tuyaux étaient scellés dans la dalle en béton sans fourreau de protection.

Il est vrai que l'expert judiciaire reprend ainsi les explications que le responsable de l'entreprise CF2C CHAPUIS lui avait fournies lors des opérations d'expertise, mais elle y ajoute une explication technique qui apparaît pertinente. Mme [B] expose en effet que si les tuyaux avaient été endommagés lors des travaux réalisés par Mme [E], la pression dans le circuit aurait provoqué un jaillissement de l'eau et une inondation rapide du logement « créant une certaine panique » ; tandis que les désordres constatés témoignent plutôt d'un percement très fin des tuyaux, de sorte que « l'eau s'infiltre dans la dalle, pour ressortir au niveau d'un interstice. » À juste titre également Mme [B] fait observer que quoiqu'il en soit de l'origine de la fuite, l'entreprise CF2C CHAPUIS aurait de toute manière procédé aux réparations nécessaires, de sorte qu'elle n'avait aucun intérêt à privilégier une hypothèse plutôt que l'autre.

Il est ainsi démontré que Mme [N] [E] n'est pour rien dans cette fuite. La cour observe au demeurant que nonobstant la demande expresse du tribunal judiciaire dans son premier jugement du 8 novembre 2022, les consorts [H] n'ont pas mis en cause cette personne, de sorte qu'il est d'autant moins possible de lui imputer une quelconque responsabilité.

Le caractère commun du réseau de chauffage central situé dans le lot privatif de Mme [E] est également remis en cause par les consorts [H]. Or par des motifs (page 8) que la cour approuve et reproduit ci-après, le tribunal, analysant les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 au regard de l'article 3 du règlement de copropriété, conclut pertinemment :

La loi du 10 juillet 1965 précise que les canalisations afférentes aux équipements communs qui traversent des locaux privatifs sont des parties communes.

Les canalisations litigieuses sont celles du chauffage collectif de l'immeuble, qui traversent l'appartement de Madame [N] [E].

Elles ont donc un usage collectif au sens de l'article 3 du règlement de copropriété, celui de chauffage des appartements, et constituent ainsi des parties communes.

Le fait de pouvoir couper les départs d'un appartement en particulier n'enlève pas la fonction d'usage collectif de ces canalisations, cette qualification provenant tant de la loi que du règlement de copropriété.

Par conséquent, les canalisations sont bien des parties communes de la copropriété et les travaux de réparation incombaient dès lors à l'ensemble des propriétaires.

La cour ajoute que l'article 3 du règlement de copropriété précise que les planchers en béton sont des parties communes, or précisément les tuyaux litigieux étaient noyés dans ces planchers.

Les consorts [H] soutiennent encore n'avoir pas été suffisamment informés « sur les conditions essentielles des travaux votés aux termes de la résolution nº 5 lors de l'assemblée générale du 29 août 2019 » (conclusions page 13). Cependant, lors l'assemblée générale du 20 juin 2019, antérieure de deux mois à celle du 29 août 2019, les copropriétaires étaient informés au moyen de la neuvième résolution, de la nécessité d'entreprendre des travaux d'urgence afin de rechercher une fuite et de « réparer rapidement » le réseau de chauffage défectueux dans le lot de Mme [N] [E]. L'assemblée générale a ainsi pris connaissance des travaux nécessaires pour rechercher l'origine de la fuite et après en avoir délibéré a décidé de les valider, ainsi que la reprise du revêtement non encore chiffré. Dès le mois de juin 2019 les copropriétaires étaient donc parfaitement informés d'un problème sérieux qui affectait le lot de Mme [E], auquel il fallait remédier sans tarder. C'est donc en pleine connaissance de cause qu'ils ont voté ensuite, lors de l'assemblée générale extraordinaire du 29 août 2019, la cinquième et la sixième résolution concernant les travaux à réaliser et les honoraires du syndic relatifs à ces travaux. Le jugement mérite d'être approuvé.

Les consorts [H] contestent également les résolutions 5 et 6 prises lors de l'assemblée générale du 29 août 2019 en ce que les règles de la majorité applicables n'auraient pas été respectées. Or ici également le tribunal, par référence à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que les décisions de l'assemblée générale concernant « les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble » sont prises « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représenté ou ayant voté par correspondance », a jugé à bon droit que ces dispositions s'appliquent en l'espèce, dans la mesure où les travaux réparatoires qui ont été menés dans le lot de Mme [E] étaient évidemment nécessaires à la conservation de l'immeuble.

L'argument enfin des consorts [H] consistant à dire qu'en réalité ces travaux, s'agissant de « casser le sol afin de poser le plancher chauffant sans rehausse » (résolution nº 5), ont été décidés dans le seul intérêt de Mme [E], c'est-à-dire « dans l'unique objectif d'améliorer l'habitabilité de son appartement et de conforter ses choix d'aménagement intérieur » (conclusions des appelants page 18), manque de pertinence dans la mesure où précisément cette technique a été décidée pour restituer le sol de l'appartement dans son état initial, c'est-à-dire celui qui existait avant les désordres. Le fait que cette situation convenait mieux à Mme [E] en raison des aménagements intérieurs de son appartement rénové n'y change rien, en conséquence de quoi lesdits travaux relevaient bien de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant la responsabilité du syndic la SAS Agence Velay Immobilier, il n'est pas discuté qu'il s'est abstenu de déclarer le sinistre à l'assureur de la copropriété, ce qui constitue de sa part une faute engageant sa responsabilité contractuelle. Cependant, comme à juste titre observé par le tribunal, aucune partie ne produit à son dossier le contrat d'assurance de la copropriété, de sorte qu'il est absolument impossible de savoir si l'assureur, dont on ignore même le nom, aurait de toute manière pris en charge les désordres en totalité ou en partie.

Les motifs ci-dessus conduisent à la confirmation du jugement.

Aucune raison par conséquent ne justifie de dispenser les consorts [H] de toute participation aux frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n'est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles en appel.

Les consorts [H] supporteront les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS