TJ 92050, 11 mars 2026, RG 20/08249

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
11 Mars 2026

N° R.G. : 20/08249 - N° Portalis DB3R-W-B7E-WELT

N° Minute :

AFFAIRE

[A] [J], [Y] [J], [O] [J], [Q] [T] épouse [J]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [Y] [J]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [O] [J]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [Q] [T] épouse [J]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Tous représentés par Maître Helga ASSOUMOU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN369

DEFENDEREUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic,
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PRETENTIONS :

M. [A] [X] et M. [Y] [X], d'une part, M. [O] [X] et Mme [Q] [T] épouse [X], d'autre part, sont propriétaires, en qualité respectivement de nu-propriétaires et d'usufruitiers, de plusieurs lots, au sein de l'immeuble du [Adresse 1], placé sous le régime de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 03 septembre 2020, les copropriétaires ont adopté la résolution 15-1, portant sur l'engagement de la mission à donner à l'architecte, Casa Architecture, pour le suivi du ravalement des façades, à laquelle les consorts [X] se sont opposés.

Ils ont ensuite adressé au syndic plusieurs courriers pour solliciter le retrait de cette résolution, en raison d'irrégularités.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2020, les consorts [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir l'annulation de la résolution n°15 adoptée lors de l'assemblée générale du 03 septembre 2020.

Une assemblée générale extraordinaire s'est ensuite tenue le 19 novembre 2020 au cours de laquelle a été adoptée la résolution 2.1 portant sur la "mission à confier à un architecte pour établir le cahier des charges et le chiffrage des travaux de ravalement des façades, validation de la mission, choix du cabinet retenu".

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 19 février 2021, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à faire déclarer irrecevable la demande des consorts [J] pour cause de prescription et de défaut d'intérêt à agir.

Par ordonnance en date du 21 mars 2022, le juge de la mise en état a déclaré recevable leur demande d'annulation.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives et en réplique n°1, notifiées par voie électronique le 24 novembre 2022, les consorts [X] demandent au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

"DECLARER Monsieur [O] [J], Madame [Q] [T] épouse [J], Monsieur [A] [S] [J] et Monsieur [Y] [D] [K] [J], recevables et bien fondés en toutes leurs demandes.

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Et par conséquent,
ANNULER la résolution n°15.1 du procès-verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire en date du (sic) 2 septembre 2020 du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7].

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son Syndic, la Régie Boulonnaise Habitat Scholer, à verser à Monsieur [O] [J], Madame [Q] [T] épouse [J], Monsieur [A] [S] [J] et Monsieur [Y] [D] [K] [J], la somme de 2.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

JUGER que Monsieur [O] [J], Madame [Q] [T] épouse [J], Monsieur [A] [S] [J] et Monsieur [Y] [D] [K] [J], en leur qualité de copropriétaires, seront exonérés de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires d’avocat exposés par le Syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965, ayant dû eux-mêmes supporter les frais et honoraires de leur avocat.

RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit."

Aux termes de ses conclusions en défense n°1, notifiées par voie électronique le 29 mars 2022, le syndicat des copropriétaire demande, au visa des articles 21 alinéa 2, 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 32-1, 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

"DÉBOUTER les consorts [J] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les consorts [J] à payer au SDC [Adresse 1] une somme de 3.600 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les consorts [J] à payer au SDC [Adresse 1] une somme de 2.400 € en indemnisation du préjudice subi du fait de la procédure abusive intentée ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les consorts [J] aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour le tout."

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2023 et l'affaire a été fixée pour plaidoiries à l'audience du 06 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15-1 de l’assemblée générale du 03 septembre 2020

A titre liminaire, il convient de relever que les parties mentionnent dans leurs écritures l'assemblée générale du 02 septembre 2020 et que les consorts [X] sollicitent, aux termes du dispositif de leurs conclusions, l'annulation de "la résolution n°15.1 du procès-verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire en date du 2 septembre 2020" mais qu'il ressort de la copie versée aux débats que l'assemblée générale s'est tenue le 03 septembre 2020.
Il convient par conséquent de considérer que la mention du 02 septembre relève d'une erreur de plume des parties.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

Les consorts [X] sollicitent l'annulation de la résolution n°15-1 en soutenant que le vote du contrat avec le cabinet Casa Architecture n'a pas fait l'objet d'une concertation préalable au sein du conseil syndical, en contradiction avec la règle posée par la résolution n°5 adoptée le 04 février 2020, prévoyant la nécessité d'une validation par ce dernier afin que le syndic puisse soumettre le devis au vote.
Ils contestent l'argumentation du syndicat des copropriétaires selon laquelle cette résolution aurait pour objet de régir les relations internes du conseil syndical et font valoir que l'erreur de majorité à laquelle cette résolution aurait été adoptée, dont le syndicat des copropriétaires fait état, est indifférente puisque le délai de contestation de l'assemblée générale a expiré.

Ils relèvent également que la résolution critiquée ne respecte pas le principe de mise en concurrence, la résolution n°12 de l'assemblée générale du 18 avril 2019 ayant fixé à 1.000 euros le seuil des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire.
Or, ils indiquent que le devis de la société Casa Architecture s'élevait à 3.685 euros TTC mais qu'aucune mise en concurrence n'a été réalisée, le syndic s'étant contenté d'envoyer deux devis au conseil syndical sans les transmettre aux copropriétaires.
En réponse à l'argumentation du défendeur, qui explique qu'un seul devis a été transmis car le second était incompatible avec le délai souhaité par les copropriétaires, ils font valoir que seuls ces derniers pouvaient se prononcer sur ce point, le respect de l'obligation de mise en concurrence supposant que les copropriétaires soient mis en situation de choisir entre les différentes options proposées.

Enfin, ils contestent l'analyse du syndicat des copropriétaires selon laquelle le juge de la mise en état aurait considéré que l'annulation sollicitée est devenue sans objet, indiquant qu'il a simplement considéré qu'il convenait de se placer à la date de la signification de l'assignation pour apprécier l'existence de l'intérêt à agir, dont il était saisi.
Ils soutiennent donc que la résolution contestée doit être annulée même si le syndic a organisé postérieurement une assemblée générale extraordinaire et rappellent, d'une part, que le défaut d'intérêt à agir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et, d'autre part, que la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur a déjà été examinée et rejetée par ordonnance en date du 21 mars 2022.

Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, qu'il n'existe aucune obligation de validation d'un devis par le conseil syndical mais que la résolution n°11 du 18 avril 2019 a fixé à 500 euros le seuil de consultation obligatoire et que le syndic s'est bien conformé à cette obligation de consultation puisqu'il a transmis, par courriel du 10 février 2020, deux devis aux membres du conseil syndical.
Il fait valoir que la résolution n°5 du 04 février 2020, dont se prévalent les consorts [X], ne vise qu'à régir les relations internes du conseil syndical lorsque pouvoir lui est donné de choisir une entreprise, précisant que toute résolution lui donnant pouvoir de prendre une décision aurait dû être votée à la majorité de l'article 25 et non de l'article 24, comme l'a été la résolution n°5 du 04 février 2020.
Il soutient ensuite qu'il y a bien eu mise en concurrence puisque, même si un seul devis a été joint à la convocation, pour autant le syndic avait proposé deux cabinets d'architecte aux membres du conseil syndical, la proposition du deuxième cabinet étant cependant incompatible avec le délai de réalisation souhaité par les copropriétaires, raison pour laquelle elle n'a pas été proposée au vote.
Enfin, il considère que la demande d'annulation de la résolution contestée est devenue sans objet, tel qu'indiqué par le juge de la mise en état, puisque la nouvelle assemblée générale tenue le 19 novembre 2020 a soumis au vote les deux devis et qu'elle n'a fait l'objet d'aucune contestation,

La résolution n°15-1 attaquée est ainsi rédigée :

“15. Mission à donner à l’architecte pour le suivi du ravalement des façades - Pouvoir au conseil syndical pour le choix de l’entreprise - Honoraires du Syndic - Plan de financement
Clé de répartition: DEPENSES GENERALES (2000).
Présents et représentés: 14 copropriétaires représentant 1802 tantièmes

15.1 Engagement de la mission à donner à l’architecte pour le suivi du ravalement des façades
(Article 24: Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés)
La mission de CASA s’élève 3.685 € TTC pour l’établissement des appels d’offre auprès des entreprises.
Il sera demandé à CASA ARCHITECTURE d’établir des préconisations sur la corniche qui semble actuellement en mauvais état et engendre des infiltrations
L’architecte déterminera ce qui peut être reporté et le planning prévisionnel.
L’Assemblée retient la proposition présentée par l’entreprise CASA ARCHITECTURE prévue pour un montant de 3685.00 TTC.
Validation de l’offre et rendez-vous sur site avec le Conseil Syndical.
(...)

Cette résolution est adoptée."

Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 19 novembre 2020, a été adoptée la résolution n°2-1 ainsi rédigée :

"2. Mission à confier à un architecte pour établir le cahier des charges et le chiffrage des travaux de ravalement des façades- Validation de la mission-Choix du cabinet retenu-Pouvoir au conseil syndical pour le choix de l'entreprise-Honoraires du syndic-Plan de financement
Clé de répartition : dépenses générales (2000)
Présents et représentés : 15 copropriétaires représentant 1876 tantièmes

2.1 Mission à confier à un architecte pour établir le cahier des charges et le chiffrage des travaux de ravalement des façades-Validation de la mission-Choix du cabinet retenu
(Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés)

Les entreprises consultées sont :
-Cabinet Casa de 3.685,00 euros TTC
-Cabinet [N] de 3.600,00 euros TTC

2.2 Cabinet Casa de 3.685,00 euros TTC
(Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés)
(...)

Cette résolution est adoptée

2.3 Cabinet [N] de 3.600,00 euros TTC
(Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés)
(...)

Cette résolution est rejetée."

Le devis du cabinet Casa Architecture, objet de la résolution n°15-1 attaquée, a donc ensuite de nouveau été soumis au vote des copropriétaires, aux côtés de celui du cabinet [N], aux termes de la résolution n°2-1 qui a été adoptée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 19 novembre 2020 et qui n’a fait l’objet d’aucun recours.

L'annulation de la résolution n°15-1 de l'assemblée générale du 03 septembre 2020 n'a donc aucun effet sur les décisions exécutoires de l'assemblée du 19 novembre 2020, définitive, de telle sorte que la procédure en annulation de la résolution n°15-1 se trouve dépourvue d'objet.

Les consorts [X] sont donc mal fondés en leur demande et il convient de les débouter.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."

L'article 32-1 du code de procédure civile prévoit pour sa part que "celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés."

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [X] à lui régler la somme de 2400 euros en indemnisation du préjudice subi du fait de la procédure intentée qu'il juge abusive.
Il indique de plus, dans le corps de ses conclusions, qu'il laisse le tribunal apprécier l'opportunité de prononcer une amende civile, sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, demande toutefois non reprise dans le dispositif de ses conclusions, de telle sorte qu'en application des dispositions de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal n'en est pas saisi.

Le syndicat des copropriétaires explique en effet qu'au moment où les consorts [X] ont délivré et enrôlé l'assignation, les 29 octobre et 04 novembre 2020, ils avaient parfaitement conscience que le seul moyen invoqué au soutien de leur demande d'annulation n'existait plus puisqu'ils avaient déjà reçu, le 23 octobre 2020, la convocation pour l'assemblée générale extraordinaire du 19 novembre 2020.
Il considère donc qu'ils ont saisi de manière parfaitement abusive la présente juridiction.

Les consorts [X] s'opposent à cette demande en expliquant qu'une condamnation sur les fondements invoqués nécessite de caractériser un fait de nature à faire dégénérer en abus le droit d'agir en justice.
Or, ils expliquent que l'ordre du jour de l'assemblée générale du 19 novembre 2020 ne mentionnait aucune résolution prévoyant expressément l'annulation de la résolution n°15-1, que le droit de contestation est prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'ils disposaient bien d'un intérêt à agir en nullité de la résolution n°15-1 avant l'expiration du délai prévu par cet article.
Enfin, ils relèvent qu'il n'est pas démontré que leur action soit constitutive d'un abus, le syndicat des copropriétaires reconnaissant au contraire, dans ses écritures, que des carences ont affecté l'assemblée générale contestée nécessitant l'organisation dans l'urgence d'une nouvelle assemblée.

L'action des consorts [X] ne peut être considérée comme abusive dans la mesure où la contestation offerte par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est enfermée dans un court délai, expirant avant la tenue de la nouvelle assemblée générale qui, bien que convoquée à la date de délivrance de l'assignation, ne s'était pas encore tenue de telle sorte que l'issue réservée à la résolution n°2-1 n'était, par définition, pas connue des consorts [X].

C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires considère qu'ils ont saisi la présente juridiction de manière abusive et il convient ainsi de le débouter de sa demande de dommages et intérêts et ce, d'autant qu'il ne justifie d'aucun préjudice du fait de cette action, autre que celui pouvant résulter des frais engagés pour assurer sa défense, lesquels sont réparés par l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie."

Aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, "la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

Le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation solidaire des consorts [X] aux dépens, n'explique pas sur quel fondement il sollicite cette solidarité dont il n'est pas justifié qu'elle soit légale ou conventionnelle.

Parties perdantes, les consorts [X] sont donc condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Tenus aux dépens, ils sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3600 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la décision conduit à les débouter de leur demande formulée à ce titre ainsi que de leur demande de dispense de participation aux frais de la procédure.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS :