CA Rouen, 2 juill. 2026, RG 25/03234

N° RG 25/03234 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KBUR

COUR D'APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 02 JUILLET 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00434

Ordonnance du président du tribunal judiciaire de Rouen du 14 janvier 2025

APPELANTS :

Monsieur [I] [R] [Z]

né le 15 mars 1979 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté par Me Isabelle JORON, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C76540-2025-002603 du 26/08/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

Madame [B] [D]

née le 10 mai 1978 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée et assistée par Me Isabelle JORON, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur [N] [K]

né le 07 octobre 1939 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté et assisté par Me Arnaud ROUSSEL de la SELARL ROUSSEL - SISSAOUI & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Bilal YOUSFI, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 07 mai 2026 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l'audience publique du 07 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2026.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 02 juillet 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 3 juillet 2018, Monsieur [N] [K] a consenti à Monsieur [I] [T] et à Madame [B] [D] un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux pour des locaux situés à [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 15.600 euros hors taxe et hors charge.

Le 22 octobre 2022, Monsieur [K] a fait délivrer à Monsieur [T] et à Madame [D] un commandement de payer la somme de 34.891 euros, correspondant aux loyers, charges et accessoires, et visant la clause résolutoire comprise dans le bail.

Par acte d'huissier du 7 juin 2024, Monsieur [K] a fait assigner Monsieur [T] et Madame [D] devant le président du tribunal judiciaire de Rouen statuant en référé.

Par ordonnance du 14 janvier 2025, le juge des référés a :

- rejeté la demande tendant à voir ordonner une médiation ;

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 23 novembre 2022 ;

- condamné M. [I] [T] et Madame [B] [D] à restituer les lieux situés à [Adresse 4] dans le mois de la signification de la décision rendue ;

- ordonné, passé ce délai, leur expulsion et de celle de tous occupants de leur fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamné M. [I] [T] et Madame [B] [D] à payer à M. [N] [K], à titre provisionnel :

* 7.291 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

* une indemnité mensuelle d'occupation de 2.600 euros à compter du 1er décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés;

- dit que la somme de 34.891 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de l'ordonnance rendue et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

- rejeté la demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- rejeté la demande tendant à voir condamner M. [N] [K] à payer à M. [I] [T] et Madame [B] [D] une somme de 433 euros par mois au titre du préjudice de jouissance ;

- condamné M. [I] [T] et Madame [B] [D] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2022, les frais de levée ;

d'un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

- condamné M. [I] [T] et Madame [B] [D] à payer à M. [N] [K] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [T] et Madame [B] [D] ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 28 août 2025.

Par ordonnance de référé du 11 février 2026, le premier président de la cour d'appel de Rouen a débouté Monsieur [K] de sa demande de radiation du rôle de la présente affaire.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 6 novembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [I] [T] et Madame [B] [D] qui demandent à la cour de :

- reformer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail compter du 23 novembre 2022, condamné Monsieur [T] et Madame [D] a restituer les lieux, ordonné leur expulsion, les a condamnés au paiement de la somme de 7.291 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation, une indemnité mensuelle de 2.600 euros à compter du 1er décembre 2022 jusqu'à remise des clés, dit que la somme de 34.891 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le surplus à compter de l'ordonnance et les indemnités mensuelles à échoir au jour de leur effectivité, rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, rejeté la demande de condamnation de Monsieur [K] au titre du préjudice de jouissance, condamné les défendeurs aux dépens y compris le coût du commandement du 22 octobre 2022, frais de levée de l'État des inscriptions et notification aux créanciers inscrits, et les a condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

- débouter Monsieur [K] de sa demande de constatation de la clause résolutoire ;

- ordonner que le coût des actes, soit le commandement du 22 octobre 2022, les frais de levée de l'État des inscriptions et notification aux créanciers inscrits, soit laissé à la charge de Monsieur [K] ;

- ordonner que le montant des loyers à la charge des preneurs, à la date du 23 novembre 2022, soit fixée à la somme de 3.428 euros ;

- ordonner que les preneurs soient tenus du paiement d'une somme de 1 300 euros par mois entre le 23 novembre 2022 et jusqu'à restitution des clés le 10 février 2025 ;

- ordonner restitution aux preneurs de la somme de 3.000 euros montant du dépôt de garantie ;

- condamner Monsieur [K] au paiement d'une somme de 433 euros par mois au titre d'indemnité de jouissance jusqu'au 10 février 2025 soit 5.196 euros ;

- ordonner la compensation entre les sommes retenues ;

- accorder à Madame [D] et Monsieur [T] un délai pour s'acquitter du solde par mensualités de 150 euros par mois ;

- débouter Monsieur [K] de toute demande contraire ;

- condamner Monsieur [K] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.

Vu les conclusions du 16 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [N] [K] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Rouen le 14 janvier 2025 en toutes ses dispositions ;

- débouter Monsieur [T] et Madame [D] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions :

- condamner Monsieur [T] et Madame [D] à payer à Monsieur [K] la somme de 3.013 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [T] et Madame [D] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail

Moyens des parties

Monsieur [T] et Madame [D] soutiennent que :

* le décompte visé au commandement de payer du 20 octobre 2022 est erroné ; il n'est donc pas susceptible de produire les effets prévus par les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ;

* le propriétaire comptabilise des sommes au titre de la taxe d'habitation alors que les preneurs ne sont pas redevables de celle-ci, s'agissant d'un local à destination commerciale et non pas à usage d'habitation ;

* ils ont remis les clés du local au propriétaire ; la question de la résiliation du bail est sans objet désormais mais le coût des actes sera laissé à la charge du propriétaire.

Monsieur [K] réplique que :

* dans son courrier adressé pour la première fois le 24 avril 2024, le conseil des preneurs ne contestait pas les sommes dues à la date du 31 juillet 2021, en dehors de deux chèques ;

* même à considérer qu'une erreur apparaîtrait dans le décompte visé par le commandement de payer, une telle erreur ne serait pas de nature à faire échec aux effets du commandement de payer.

Réponse de la cour

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, « Dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.

L'article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le contrat de bail signé le 3 juillet 2018 stipule expressément la clause résolutoire visée dans le commandement de payer la somme de 34 891 euros arrêtée au 30 septembre 2022 et délivré le 22 octobre 2022 avec rappel de ladite clause.

Si les appelants discutent le montant des sommes portées sur le décompte annexé au commandement de payer en ce qu'ils soutiennent que leur dette était au 31 juillet 2021 de 13 600 euros hors taxes foncière et d'habitation et non de 18 150 euros, ils admettent qu'ils étaient redevables à tout le moins de la somme de 3428 euros le 23 novembre 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire.

Il s'ensuit que les causes du commandement n'étant pas soldées dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail au 23 novembre 2022. L'ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur l'indemnité provisionnelle

Moyens des parties

Monsieur [T] et Madame [D] soutiennent que :

* le décompte de M [K] fait état à la date de novembre 2022 d'une somme de 33 628 euros dont à déduire les versements effectués.

Monsieur [K] réplique que :

* les preneurs demeuraient débiteurs de la somme de 36.599 euros au titre des charges et loyers impayés, actualisés au 6 novembre 2024 ; ils sont débiteurs tant de la taxe foncière que de la taxe d'habitation aux termes des stipulations contractuelles.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'apprécier la teneur de l'accord dont Monsieur [T] et Madame [D] font état en se référant à leur pièce 33-1 datée du 8 février 2022 qui vise un reste dû de 13 600 hors taxe et taxe foncière au 31 juillet 2021 y étant précisé que les comptes sont à vérifier par les deux parties.

Il ne lui appartient pas plus d'interpréter les clauses du bail et notamment celle afférente à la taxe locative.

Il s'ensuit que l'obligation de paiement qui pèse sur Monsieur [T] et Madame [D] et qui justifie les provisions sollicitées par Monsieur [N] [K] porte sur ce qui suit.

- Loyers et charges dues au jour du commandement de payer et de la résiliation du bail

Le commandement a été délivré pour obtenir le paiement de la somme de 34 891 euros ce qui correspond au montant des loyers et taxes foncière et d'habitation impayés jusqu'en septembre 2022 inclus ( 50 mois de loyers x 1300 = 65 000 euros + 10 141 euros au titre des taxes foncière et d'habitation de 2018 à 2022 = 75 141 euros ' la somme de 40 250 euros payée par les preneurs).

Au 23 novembre 2022, date de résiliation du bail, les sommes dues au titre des loyers et charges échus s'élevaient à 35 691 euros ( 34 891 euros + les loyers d'octobre et de novembre 2022 soit 2600 euros ' la somme payée de 1800 euros).

- Indemnité d'occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d'autrui lui doit réparation.

Aussi, Monsieur [T] et Madame [D] seront en outre tenus à une indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2022, puisque les lieux ont été occupés sans droit ni titre. Monsieur [T] et à Madame [D] ayant quitté les locaux, l'indemnité d'occupation provisionnelle sera fixée au montant du dernier loyer soit 1300 euros de loyer par mois augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux intervenue le 10 février 2025 par la remise des clefs ainsi que conclu par les appelants, date qui est confirmée par le procès-verbal de constat dressé le 18 février 2025 par Maître [A], commissaire de justice.

- Paiements intervenus

Il ressort du dernier décompte actualisé au 6 novembre 2024 que Monsieur [T] et Madame [D] ont opéré des paiements après le mois de novembre 2022 jusqu'en octobre 2024 soit 18 versements de 1300 euros : 23 400 euros, quatre versements de 1700 euros : 6800 euros, un versement de 900 euros, un versement de 1918 euros, soit un total de 33 018 euros.

- Sur le dépôt de garantie

S'agissant de la demande de déduction du dépôt de garantie des sommes dues par Monsieur [T] et Madame[D] et donc de compensation, il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur les sommes affectées au dépôt de garantie dont le montant est susceptible d'appréciation par les juges du fond et ceci notamment compte tenu des développements sur l'état des locaux restitués faisant ressortir l'existence d'une contestation sérieuse relative à cette demande. Il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande.

Compte tenu de ce qui précède, de l'évolution du litige à hauteur d'appel en raison du départ de Monsieur [T] et de Madame [D] des locaux, l'ordonnance querellée sera infirmée sur les montants retenus.

Il convient de condamner Monsieur [T] et Madame [D] à payer les sommes provisionnelles de :

- 35 691 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail soit le 23 novembre 2022 ;

- une indemnité mensuelle d'occupation de 1300 euros augmentée des charges à compter du 1er décembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux soit le 10 février 2025 ;

- dont à déduire la somme de 33 018 euros au titre des paiements intervenus de décembre 2022 à octobre 2024.

Sur la demande reconventionnelle pour préjudice de jouissance

Moyens des parties

Monsieur [T] et Madame [D] soutiennent que :

* le bail prévoit la mise à disposition des locataires de l'intégralité de l'immeuble y compris le premier et deuxième étage ;

* le bail met à la charge du propriétaire l'obligation de tenir le bien loué clos et couvert, d'effectuer les grosses réparations ; l'immeuble loué présente un état général extrêmement dégradé ; ils ne peuvent occuper l'intégralité des lieux loués ; en application de l'article 1223 du Code civil, le préjudice de jouissance peut être estimé à 1/3 du montant du loyer qui viendra en déduction des sommes réclamées au titre du loyer et à compter du constat établi le 27 février 2024 jusqu'en février 2025.

Monsieur [K] réplique que :

* au cours de la durée du bail, les preneurs ne l'ont jamais mis en demeure préalablement au paiement des loyers, condition visée à l'article 1223 du Code civil ;

* les preneurs produisent un procès-verbal de constat établi le 27 février 2024 non contradictoirement, et plus de six ans après la prise de possession des lieux qui ne saurait valablement démontrer une exécution imparfaite de la prestation par Monsieur [K] au sens de l'article 1223 du code civil ;

* les preneurs ont entendu saccager le bar-restaurant avant leur départ.

Réponse de la cour

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité, le juge des référés ne peut qu'accorder une provision. Or Monsieur [T] et Madame [D] réclament la condamnation de Monsieur [K] au paiement d'une indemnité de jouissance.

Par ailleurs les appelants ne sauraient se prévaloir d'une prétendue inexécution de la part de l'intimée afin de justifier la réduction du loyer sur le fondement des dispositions de l'article 1223 du code civil relatives à la réduction unilatérale du prix qui ne sont pas applicables à l'espèce, le contrat de bail en cause daté du 3 juillet 2018 n'étant pas soumis auxdites dispositions entrées en vigueur le 1er octobre 2018.

Et il n'apparaît pas des pièces versées aux débats qu'au cours de la durée du bail, à quelque moment que ce soit, Monsieur [T] et Madame [D] aient mis leur bailleur en demeure de faire des travaux.

L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [T] et Madame [D] font valoir que :

* Mme [M] bénéficie d'une pension d'invalidité et d'une allocation pour adulte handicapé et M [R] [Z] d'une allocation de retour à l'emploi ; ils proposent des versements de 150 euros par mois pour solder leur dette.

Monsieur [K] n'a pas conclu sur cette demande sauf à solliciter la confirmation de l'ordonnance et le rejet de l'intégralité des demandes des appelants.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, ''Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (...)''

Mme [M] justifie percevoir une pension d'invalidité de 423,94 euros et une allocation pour adulte handicapé de 610,25 euros outre des prestations sociales d'un montant de 1869 euros. Elle règle un loyer de 578 euros et a quatre enfants à charge. M [T] perçoit une allocation de retour à l'emploi d'un montant mensuel de 660,30 euros.

La dette de loyers est conséquente puisque supérieure à 30 000 euros et la situation financière précaire des appelants ne permet pas de considérer qu'ils seront à même de respecter un échéancier, ni de payer l'intégralité de leur dette au bout de deux ans.

Il convient de les débouter de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution apportée au litige, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance en eux compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2022, les frais de levée d'un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits, seront confirmées.

Monsieur [T] et Madame [D], parties succombantes, seront condamnés aux dépens d'appel.

Chacune des parties gardera à sa charge ses frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS