CA Rouen, 24 juin 2026, RG 25/00364

N° RG 25/00364 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J3ZC

COUR D'APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 24 JUIN 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/03449

Tribunal judiciaire de Rouen du 20 janvier 2025

APPELANTE :

SCI [F]

Siret 822 061 719

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée et assistée de Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

SCI LE JARDIN DE FIONA

RCS de [Localité 2] 885 270 892

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Jérôme NORAY-ESPEIG, avocat au barreau de Toulouse

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 1er avril 2026 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l'audience publique du 1er avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 24 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 13 novembre 2019, la Sci [F] a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Rouen 76000, comprenant notamment sept logements et un garage, cadastré section IV n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 4] et n°[Adresse 5] lieudit [Adresse 6]. Suivant permis de construire délivré le 8 octobre 2020, en lieu et place du garage, la Sci [F] a fait édifier un pavillon de 55 m².

Suivant permis de construire délivré le 3 septembre 2021, la Sci Le jardin de [Adresse 7] a fait édifier, sur une parcelle mitoyenne située [Adresse 8], cadastré section IV n°[Cadastre 2], un programme immobilier d'une surface totale de 2'560 m² divisé en 38 logements.

Se plaignant de troubles anormaux de voisinage en raison de la construction édifiée par la Sci Le jardin de [Adresse 7], par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, la Sci [F] l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Rouen en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 20 janvier 2025, le tribunal a':

- rejeté toutes les demandes de la Sci [F],

- rejeté la demande de la Sci Le jardin de Fiona au titre de l'abus du droit d'agir en justice,

- condamné la Sci [F] aux entiers dépens,

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné la Sci [F] à payer à la Sci Le jardin de Fiona la somme de 2'000 euros en application du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples.

Par déclaration reçue au greffe le 29 janvier 2025, la Sci [F] a formé appel du jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par uniques conclusions notifiées le 29 avril 2025, la Sci [F] demande à la cour, au visa de l'article 544 du code civil, de':

- annuler à défaut infirmer le jugement rendu le 20 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de la Sci [F] et l'a condamnée à supporter les dépens ainsi qu'une indemnité de 2'000 euros au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau,

- débouter la Sci Le jardin de Fiona de toutes ses demandes,

- déclarer la Sci [F] bien fondée en toutes ses demandes,

y faisant droit,

- condamner la Sci Le jardin de Fiona à verser à la Sci [F] la somme de

120'000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage et préjudice financier outre 10'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

- ordonner qu'à défaut de règlement spontané des condamnations ordonnées, dans l'hypothèse où l'exécution forcée devrait être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, toutes les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007, portant modification du décret n°96/1080 du 12 décembre 1986, sur le tarif des commissaires de justice soient supportées par les débiteurs.

Elle recherche la responsabilité de la Sci Le jardin de Fiona au titre d'un trouble anormal de voisinage constitué par la perte d'ensoleillement et la création de vues directes sur sa propriété après qu'elle a fait construire un ensemble immobilier mitoyen. Elle se prévaut en conséquence d'une perte de valeur vénale de

120'000 euros dès lors que son immeuble a été évalué à 166'300 euros, soit

100'000 euros de moins par rapport au coût de sa construction.

Par uniques conclusions notifiées le 17 juin 2025, la Sci Le jardin de Fiona demande à la cour, au visa des articles 544 et 1253 du code civil, de':

- recevoir la Sci [F] en son appel mais la dire mal fondée,

- débouter la Sci [F] de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de l'appelante et l'a condamnée au versement de la somme de 2'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

- recevoir la société Le jardin de Fiona en son appel incident et la dire bien fondée,

- réformer le jugement rendu le 20 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a rejeté la demande de la Sci Le jardin de Fiona au titre de l'abus de droit d'agir en justice,

statuant à nouveau,

- condamner la Sci [F] à lui payer une somme de 6'000 euros en raison du caractère abusif de son action,

- condamner la Sci [F] à lui payer une somme de 7'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel que la Selarl Gray Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer, peux ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle dénie toute imputabilité à son égard d'un trouble anormal de voisinage. Elle explique que la propriété de la Sci [F] et son projet de construction immobilière s'inscrivent tous deux dans un secteur urbain où était déjà implanté des immeubles collectifs, conformément au PLUi en vigueur, ayant vocation à se densifier. Elle souligne que la maison appartenant à la Sci [F] est, depuis sa construction, implantée sur une parcelle mitoyenne de plusieurs immeubles collectifs. Elle allègue que la Sci [F], qui a donné à bail le bien litigieux, ne démontre ni la réalité ni l'ampleur de la perte d'ensoleillement qu'elle allègue. Elle estime que la seule construction d'un immeuble collectif doté d'ouvertures ne saurait caractériser un trouble anormal de voisinage, les ouvertures ne donnant pas sur des espaces de vie.

Elle s'oppose à la demande indemnitaire formulée par la Sci [F] au titre d'une perte de valeur en relevant que l'avis de valeur produit n'est pas contradictoire et n'est pas probant dès lors qu'il n'est assorti d'aucune étude de marché et qu'aucun terme de comparaison n'est produit. Elle ajoute que la perte de valeur foncière ne peut résulter que d'une impossibilité de vente ou de louer le bien litigieux et non pas d'une différence de prix entre la valeur estimée et le coût de la construction de l'immeuble.

Elle sollicite la somme de 6'000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en estimant que l'action initiée par la Sci [F] traduit sa mauvaise foi alors qu'elle savait que son immeuble était implanté dans une zone urbaine.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 11 mars 2026.

MOTIFS

La demande d'annulation du jugement portée dans le dispositif n'est pas soutenue par des moyens dans la discussion. Il n'y a dès lors pas lieu d'y répondre.

Sur le trouble anormal de voisinage

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'article 1253 du code civil dispose que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

La Sci [F] agit sur le fondement de l'article 544 du code civil.

La Sci Le jardin de Fiona rétorque en visant l'article 1253 du code civil. Toutefois ce texte n'est entré en vigueur que le 17 avril 2024 soit postérieurement à l'assignation délivrée le 16 août 2023.

L'action est fondée sur la responsabilité extracontractuelle sans faute emportant obligation d'indemniser le demandeur de plein droit dans le cas d'un dommage démontré. Le trouble doit excéder les inconvénients normaux de voisinage.

L'édification d'un immeuble conformément au permis de construire délivré par l'autorité administrative compétente ne fait pas obstacle au droit d'agir des voisins.

En l'espèce, selon permis de construire du 8 octobre 2020, la Sci [F] a fait procéder, sur une propriété acquise le 13 novembre 2019, à la construction d'une maison d'habitation de 55 m² à la place d'un garage.

Elle ne communique aucune pièce permettant d'établir l'état les lieux antérieur à la construction critiquée de la Sci Le jardin de Fiona alors qu'elle a pris l'initiative de transformer un garage en lieu de vie dans un environnement déjà très dense': le plan et les photographies de la pièce 1 démontrent déjà que sa propriété était déjà partiellement cernée par des immeubles collectifs.

Dans son constat du 16 mai 2023, l'auxiliaire de justice écrit': «'Elle est enchâssée entre les différents immeubles et notamment l'élévation nouvelle qui la prive du soleil du Sud.'».

Le bénéfice d'un ensoleillement avant l'édification de l'immeuble voisin n'est pas démontré.

La Sci Le jardin de Fiona justifie que pour la construction de son programme immobilier, elle a obtenu un permis de construire le 3 septembre 2021, lequel laisse apparaître qu'il est conforme au règlement afférent au zonage UAA du PLUi applicable. Si le PLUi dans son intégralité n'est pas produit par la Sci Le jardin de Fiona, les extraits qu'elle insert en pages 4 et 5 de ses conclusions, dans des conditions non contestées par la Sci [F], indiquent que dans cette zone les constructions peuvent être implantées, sur la [Adresse 4] au nord, à l'alignement et selon une hauteur à l'égout comprise entre 14 et 19 mètres, outre la création d'un étage en attique ou de deux niveaux supplémentaires en comble.

Dans ce contexte, pour solliciter une indemnisation en raison de la construction de l'immeuble collectif appartenant à la Sci Le jardin de Fiona, la Sci [F] se prévaut':

- d'une perte d'ensoleillement,

- de la création de vues sur sa propriété.

Dans le procès-verbal dressé le 16 mai 2023 dont l'heure n'est pas précisée, l'huissier de justice sollicité par la Sci [F], décrit les lieux comme suit':

«'1) Implantation de la maison':

Je peux constater que la maison de la SCI [F] se trouve enchâssée entre plusieurs immeubles. Je peux constater qu'il s'agit d'une petite maison en location. Cette maison présente sur le devant une pièce principale, en nature de salon avec baie vitrée donnant sur une terrasse. Je constate qu'un mur en plaques de béton d'une hauteur de 2,30 mètres a été édifié en limite séparative des deux fonds. Ce mur en béton est surplombé d'un autre mur en nature de parpaings de briques d'une hauteur de 2,76 mètres. L'élévation actuelle a une hauteur de 4,96 mètres. Je peux constater que ce mur est élevé plein Sud.

2) Privation d'ensoleillement':

Je peux constater que la terrasse de la maison louée est dans l'ombre. Elle est enchâssée entre les différents immeubles et notamment l'élévation nouvelle qui la prive du soleil du Sud.

3) [Localité 4] directe':

Je peux constater que la maison d'habitation enchâssée présente un vélux sur le toit. A partir de ce vélux, je constate que l'élévation en parpaings de briques consiste en des appartements. Ces appartements présentent une vue oblique et une vue directe sur la terrasse de la maison louée. Je peux constater que les ouvertures donnent sur le devant de la petite maison en nature de terrasse. Un positionnement au niveau de cette terrasse laisse apparaître une plongée directe sur celle-ci à partir de l'ouverture créée lui faisant face. Il en est de même pour les ouvertures créées à angle droit, laissant ainsi apparaître une vue oblique'».

D'une part, si les constatations de l'auxiliaire de justice font mention d'une perte d'ensoleillement en raison de la construction voisine située au sud, et alors que l'état antérieur du bien n'est pas établi sur ce point, la Sci [F] ne peut prétendre, en toute hypothèse, dans un milieu urbain déjà intensément construit, à la préservation d'un environnement déterminé de sorte que l'édification voisine à la fois prévisible et conforme aux règles d'urbanisme ne constitue pas un inconvénient anormal de voisinage.

En outre, à l'exception de deux clichés peu probants, les photographies communiquées ne portent que sur le terrain situé à l'arrière de la maison sans que la juridiction puisse réellement apprécier la luminosité en façade du bien d'une superficie limitée à 55 m². Le dossier produit n'est pas suffisamment étayé sur ce point.

La démonstration d'un trouble anormal de voisinage au titre de la perte de l'ensoleillement né de la construction réalisée pour la Sci Le jardin de Fiona n'est pas faite.

D'autre part, concernant la création de vues directes, aucune photographie prise au domicile de la Sci [F] ou même dans l'immeuble de la Sci Le jardin de Fiona ne permet de démontrer que des vues directes sur des pièces de vie de la maison ont été créées.

Si l'auxiliaire de justice fait état de vues obliques ou directes en 2023, ces mêmes constatations, grâce aux photographies communiquées établissent l'existence de multiples vues donnant déjà sur la terrasse et la maison en raison de la très grande proximité de plusieurs immeubles collectifs appartenant à des tiers, notamment Bouygues immobilier. La situation n'est pas aggravée sur ce point par la construction de l'intimée.

En outre, aucune pièce n'a été établie depuis trois ans pour permettre à la juridiction de vérifier l'état des lieux une fois l'édification de l'immeuble terminée. Le constat de l'auxiliaire de justice a été rédigé alors même que les murs à mi-hauteur étaient encore en parpaings, inachevés sans toiture, qu'il s'agissait encore d'un chantier.

Les éléments probants susceptibles de caractériser le trouble anormal font défaut.

Enfin, pour obtenir réparation du préjudice, la Sci [F] se fonde exclusivement sur un avis de valeur foncière établi par la Sas Gestariat 27 proposant une évaluation du prix de vente de l'immeuble au 12 mai 2023 comprise entre 166'300 et 175'300 euros net vendeur.

La Sci [F] produit un acte de vente du bien du 13 novembre 2019 incomplet, s'arrêtant à la page 6 de sorte que le prix d'achat de l'immeuble n'est pas communiqué.

Elle ne verse pas davantage le marché de construction signé avec un maître d''uvre et des entreprises de sorte que le coût de la construction n'est pas justifié.

Le seul point économique établi est la mise en location du bien lors de l'intervention de l'huissier de justice en 2023, comme lors de l'acquisition de l'immeuble en 2019.

Même la perte de la valeur vénale du bien n'est pas caractérisée.

En conséquence, en l'absence d'élément probant à la fois pour caractériser les troubles invoqués et pour justifier le montant de la demande indemnitaire sollicitée, la Sci [F] ne peut qu'être déboutée de sa demande indemnitaire. Le jugement, qui a statué en ce sens, sera confirmé.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

L'article 32-1 du code de procédure civile prévient que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, la Sci Le jardin de Fiona ne prouve pas que l'exercice par la Sci [F] de son droit d'interjeter appel a été abusif et fautif.

En conséquence, la Sci Le jardin de Fiona sera déboutée de sa demande. Le jugement, qui a statué en ce sens, sera confirmé.

Sur les frais de procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'emportent pas de critiques et seront confirmées.

La Sci [F] succombe à l'instance et en supportera les dépens, dont distraction est accordée à la Selarl Gray Scolan, avocats associés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer à la Sci Le jardin de Fiona la somme de 6'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS