CA Rouen, 25 juin 2026, RG 25/00300

N° RG 25/00300 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J3VJ

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 25 JUIN 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23-002412

Jugement du tribunal judiciaire tribunal de Proximité de Rouen du 09 décembre 2024

APPELANTE :

Madame [E] [D] [T] épouse [I]

née le 30 Mai 1977 à [Localité 1] (Guinée Equatoriale)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée par Me Jean-Marc VIRELIZIER, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur [Y] [U]

né le 22 Mai 1982 à [Localité 3] (76)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Ayant pour avocat constitué Me Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LX NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN

assisté de Me Thomas DUBREIL, de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, plaidant

Madame [C] [R]

née le 16 Novembre 1977 à [Localité 3] (76)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Ayant pour avocat constitué Me Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LX NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN

assistée de Me Thomas DUBREIL, de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 30 avril 2026 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 25 juin 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 13 août 2018 M. [S] [I] a donné à bail à M. [Y] [U] et Mme [C] [R] une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] (76), moyennant un loyer de 1 100 euros.

M. [S] [I] est décédé le 4 novembre 2019, Mme [E] [D] [T], son épouse, est venue aux droits de M. [S] [I].

M. [Y] [U] et Mme [C] [R] ont quitté les lieux le 17 octobre 2022.

Par lettre recommandée du 7 juillet 2023 avec accusé de réception Mme [E] [D] [T] a mis en demeure M. [Y] [U] de régler la somme de [Localité 5],03 euros au titre de loyers impayés (12 333,03 euros) et de travaux de remise en état (3 641 euros), puis a fait assigner M. [Y] [U] et Mme [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour les voir condamner au paiement de 5'971,51 euros d'arriérés de loyers et charges, ainsi que de 3 641 euros de réparations locatives.

Par jugement contradictoire du 9 décembre 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a':

débouté Mme [E] [D] [T] venant aux droits de M. [S] [I] de sa demande en paiement des arriérés de loyers et charges';

condamné in solidum M. [Y] [U] et Mme [C] [R] à payer à Mme [E] [D] [T] venant aux droits de M. [S] [I] la somme de 950 euros à titre de dommages et intérêts au titre de réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision';

débouté M. [Y] [U] et Mme [C] [R] de leur demande de restitution du dépôt de garantie';

débouté les parties du surplus de leurs demandes';

condamné in solidum M. [Y] [U] et Mme [C] [R] aux dépens';

condamné in solidum M. [Y] [U] et Mme [C] [R] à payer à Mme [E] [D] [T] venant aux droits de M. [S] [I] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 24 janvier 2025 Mme [E] [D] [T] a relevé appel de ce jugement.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions d'appelante transmises le 9 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet des moyens, Mme [E] [D] [T] demande à la cour de':

infirmer partiellement le jugement du 9 décembre 2024 en ce qu'il déboute Mme [E] [D] [T] venant aux droits de M. [S] [I] de sa demande en paiement des arriérés de loyers et charges';

Au lieu de quoi, la cour d'Appel prononcera la condamnation de M. [Y] [U] et de Mme [C] [R] à la somme de 5 971,51 euros, correspondant aux loyers, indemnités d'occupation, charges et accessoires échus et impayés au 17 octobre 2022 avec intérêts au taux légal';

condamner encore Mme [C] [R] et M. [Y] [U] au paiement d'une somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions d'intimés et d'appel incident transmises le 26 juin 2025 M. [Y] [U] et Mme [C] [R] demande à la cour de':

confirmer le jugement rendu le 9 décembre 2024 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen (RG n°11-23-002412) en ce qu'il a débouté Mme [E] [D] [T] venant aux droits de M. [S] [I] de sa demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges ;

infirmer ledit jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [U] [Y] et Mme [R] [C] à payer à Mme [E] [D] [T] venant aux droits de M. [S] [I] la somme de 950 euros à titre de dommages et intérêts au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; débouté M. [U] [Y] et Mme [R] [C] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ; débouté M. [U] [Y] et Mme [R] [C] du surplus de leurs demandes ; condamné in solidum M. [U] [Y] et Mme [R] [C] aux dépens ; condamné in solidum M. [U] [Y] et Mme [R] [C] à payer à Mme [E] [D] [T] venant aux droits de M. [S] [I] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant de nouveau sur ces chefs,

débouter Mme [D] de ses demandes, fins et prétentions, manifestement prescrites et non fondées ;

condamner Mme [D] à payer à M. [U] et Mme [R], unis d'intérêts, la somme de 1 000 euros au titre du remboursement de leur dépôt de garantie, majorée des pénalités à hauteur de 10 % du dernier loyer (soit 114,40 euros/mois) depuis décembre 2022 et jusqu'à parfaite exécution ;

condamner Mme [D] à payer à M. [U] et Mme [R], unis d'intérêts, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les arriérés de loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Pour justifier que M. [Y] [U] et Mme [C] [R] restent lui devoir la somme de 5 971,51 euros au titre d'arriérés de loyers et de charges, Mme [E] [D] [T] produit un décompte, en indiquant que le paiement du loyer s'impute en priorité sur le loyer échu et que les intimés ne précisent pas les règlements qui n'auraient pas été pris en compte, alors qu'un certain nombre de quittances versées au débat imitent sa signature et que les dernières quittances de l'agence Kayzo Invest ne sauraient effacer la dette.

M. [Y] [U] et Mme [C] [R] font valoir que le premier juge a justement relevé qu'il ressortait du décompte que l'intégralité des loyers a été réglée, les loyers correspondant à des quittances dont la bailleresse ne précise pas quelles quittances de loyer seraient fausses ou encore que les quittances établies par le mandataire de l'appelante montrent un état d'arriéré égal à zéro.

L'arriéré locatif dont Mme [E] [D] [T] fait état repose uniquement sur un décompte (sa pièce n° 3) correspondant à un tableau d'août 2018 à octobre 2022 avec pour chaque mois un montant de loyer en colonne débit (1 100 euros) et en colonne crédit des virements aux noms de M. [U] et de Mme [R]. Une seule remise de chèque (août 2018) et un seul paiement en espèces (août 2022) apparaissent dans ce tableau dont le solde dû s'établit à 5 971,17 euros.

Ce décompte, bien que non daté, est censé refléter le suivi précis des sommes dues et payées par les locataires jusqu'à leur départ en octobre 2022, ce qui vient en contradiction avec la mise en demeure du 7 juillet 2023 qui avait été adressée à M. [U] pour un montant de loyers impayés de 12 333,03 euros au lieu de 5 971,17 euros.

Concernant les intimés, ils produisent un ensemble de quittances jusqu'au mois de septembre 2022 inclus, dont les dernières, qui ont été établies par, la SARL Kayzo Invest (mandataire du bailleur), font apparaître (avril à septembre 2022 inclus) une absence de solde antérieur dû, à la différence des mois de janvier, février et mars 2022 où apparaissait un faible solde débiteur (28,85 euros, 57,70 euros et 13,89 euros), qui s'est trouvé régularisé.

Pour la période antérieure au mandat de la SARL Kayzo Invest, Mme [E] [D] [T] ne justifie pas que les quittances produites signées au nom de M. [S] [I] correspondent à des faux, quand bien même la signature apposée correspond manifestement à une signature numérisée. Si cette signature a été utilisée postérieurement au décès de l'intéressé (quittances de décembre 2019 et mai 2020), cela ne traduit pour autant l'établissement d'un faux de la part des locataires qui s'en défendent, mais vraisemblablement la poursuite d'utilisation des outils de gestion qu'il avait mis en place, ce d'autant que le même modèle de quittance a été utilisé au nom de Mme [I] [E] les mois suivants avec une autre signature numérisée, dont l'appelante ne justifie pas qu'elle n'est pas la sienne': les quatre exemplaires de signature qu'elle présente (sa pièce n° 8) ont des similitudes avec la signature numérique alors même qu'un stylographe très différent a été employé (feutre ou roller épais pour la signature numérique/bille fine).

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer, comme l'a justement apprécié le premier juge, que Mme [E] [D] [T] ne justifie pas d'arriérés de loyers et de charges non payés par les locataires.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les réparations locatives et le dépôt de garantie

Au titre de leur appel incident M. [Y] [U] et Mme [C] [R] demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer 950 euros de réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision'et débouté de leur demande de restitution du dépôt de garantie. Ils font valoir que le premier juge a retenu à tort au titre des réparations locatives la somme de 1 950 euros sur la base de la facture établie par la SARL PAM ISOLATION, qui apparaît peu qualifiée, pour effectuer des travaux de plomberie, à savoir le remplacement d'un lavabo, ce d'autant que le lieu des travaux n'est pas précisé et que l'état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de désordres qui leur seraient imputables. Par suite, les intimés demandent la restitution du dépôt de garantie qu'ils avaient payé qui a été déduit des réparations locatives qu'ils contestent en totalité.

En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile Mme [E] [D] [T], qui n'a pas conclu sur les moyens et l'appel incident des intimés, est réputée s'approprier les motifs adoptés par le premier juge.

En droit, l'article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le locataire est tenu «'De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement'».

Dans son jugement du 9 décembre 2024 le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a justifié le montant des réparations locatives retenues à la charge des intimés en s'appuyant sur l'analyse comparative de trois documents, à savoir un état des lieux d'entrée, un état des lieux de sortie du 17 octobre 2022 contradictoires, ainsi qu'un procès-verbal de constat d'huissier du 14 octobre 2022 établi avant la restitution des clés, pour admettre la rénovation du lavabo de la salle de bain (350 euros), ainsi que la mise en peinture blanche de tous les murs et plafonds de la salle de bains et de la cuisine (1 600 euros).

En l'espèce, il résulte de l'examen des mêmes documents que ceux sur lesquels s'est appuyé le premier juge (pièces n° 4 et 5 de l'appelante), ainsi que sur les photographies de la salle de bains et de la cuisine produites par les intimés (leur pièce n° 7), que le pied du lavabo de la salle de bains située en rez-de-chaussée est cassé selon l'état des lieux détaillé établi par huissier, sans que les locataires ne justifient de son remplacement et que les peintures de la salle de bains ainsi que de la cuisine présentent des dégradations, à savoir des peintures noircies avec des auréoles (salle de bains) et des rebouchages de trous en blanc sur un fond de peinture noire (cuisine), ce qui impose une reprise de peinture des surfaces, les locataires ne justifiant pas y avoir procédé, leurs propres photographies versées au débat montrant d'ailleurs la nécessité de ces travaux.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer, comme l'a justement apprécié le premier juge, que M. [Y] [U] et Mme [C] [R] sont tenus au paiement de ces réparations locatives à hauteur de la somme de 1 950 euros, calculée à partir d'une facture détaillée établie par un professionnel du bâtiment (rénovation) au nom de Mme [E] [D] sur la commune de [Localité 4], ce qui est suffisant, cette somme devant être ramenée à 950 euros après déduction du dépôt de garantie (1000 euros) comme cela a été jugé.

Le jugement entrepris sera donc également confirmé de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les frais et dépens de première instance seront confirmés.

En cause d'appel, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les dépens et frais engagés par elles.

PAR CES MOTIFS