TJ 42218, 15 juin 2026, RG 26/01655

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/01655 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JF24

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 21 Avril 2026

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [V] [T]
née le 27 Février 2002 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2] ([Localité 2])

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 19 décembre 2024, ayant pris effet le 23 décembre 2024, la SCI CORMARIN, représentée par son mandataire la SAS OQORO, a donné à bail à Madame [V] [T] un local d’habitation sis [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 505,00 € outre 70,00 € de charges.

Un contrat de cautionnement VISALE a été établi le 19 décembre 2024 entre la SCI CORMARIN, représentée par la SAS OQORO, d’une part, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, d’autre part.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogée dans les droits de la SCI CORMARIN, a fait signifier à Madame [V] [T] le 9 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail pour un montant en principal de 2 335,29 € s’agissant des loyers de mars, mai, juin, juillet et août 2025.

Par saisine électronique du 10 septembre 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de l’existence d’impayés de loyers concernant Madame [V] [T].

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de :
- dire et juger son action recevable et bien fondée ;
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire ;
- ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- condamner Madame [V] [T] au paiement des sommes suivantes :
3 485,29 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 335,29 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensuel et des charges, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le commandement de payer ;- dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

L’assignation a été notifiée au préfet par voie électronique le 11 décembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier du tribunal avant l’audience.

A l’audience du 21 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 6368,27 euros, arrêtée au 14 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Madame [V] [T], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application des dispositions de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. L’article suivant précise que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, tant s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur jusqu’à la résolution du bail (…). Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 19 décembre 2024 et la quittance subrogative du 20 octobre 2025, ainsi que celle du 18 mars 2026, cette dernière visant un montant total de 6368,27 euros, échéances de mars 2025, de mai à décembre 2025 et de janvier à mars 2026, étant précisé que ces quittances subrogatives sont revêtues du visa du mandataire du bailleur.

Il convient donc de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter à Madame [V] [T] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation le 11 décembre 2025 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 10 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 19 décembre 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, un commandement de payer pour un arriéré de loyers de 2 335,29 € s’agissant des loyers de mars, mai, juin, juillet et août 2025, ce commandement reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement.

Il convient par conséquent de faire application du délai de deux mois.

Il résulte des pièces versées aux débats par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement payés par Madame [V] [T], la situation n’ayant pas été régularisée deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 9 septembre 2025.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative émise le 18 mars 2026 que le bailleur a perçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme globale de 6368,27 euros au titre des loyers et charges impayés par Madame [V] [T] pour les échéances de mars 2025, de mai à décembre 2025 et de janvier à mars 2026, et que Madame [V] [T] reste redevable de la même somme à l’égard de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Non comparante, Madame [V] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [V] [T] au paiement de la somme de 6368,27 euros au titre des échéances impayées de mars 2025, de mai à décembre 2025 et de janvier à mars 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 10 novembre 2025, Madame [V] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [V] [T] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la date de résiliation du bail intervenue le 10 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux, caractérisée par la restitution des clés.

Sur la demande de libération des lieux

Madame [V] [T] est occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 10 novembre 2025. Or, la SCI CORMARIN, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il convient dès lors d'ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef des lieux loués, étant rappelé qu’elle ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu'à l'issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, délivrée en application de la présente décision, et ce avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [T], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 septembre 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de la condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS