TJ 13108, 3 juill. 2026, RG 25/00020

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Juge de l’Exécution
statuant en matière immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]
Copie délivrée le 03 Juillet 2026:
Copie exécutoire : Me Bruno BOUCHOUCHA
Copie certifiée conforme :Me Joël WOLFS
Copie certifiée conforme à la marge Me Bruno BOUCHOUCHA

JUGEMENT DU 03 Juillet 2026

MINUTE N°

N° RG 25/00020 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DRIH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Monsieur Brice BARBIER, Vice-Président.

GREFFIER : Madame Aurélie DUCHON. greffier lors des débats et lors de la mise à disposition.

ENTRE :

- LA CAISSE D’EPARGNE CEPAC, Banque coopérative régie par les art. L512.85 et suivants du Code Monétaire et Financier, SA à Directoire et à Conseil d’Orientation et de Surveillance, au capital de 1.100.000.000 euros, dont le siège social est [Adresse 2] Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 775 559 404 (85 D 264), Intermédiaire en assurance immatriculé à l’ORIAS sous le n° 07 006 180, - Titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce sans perception de fonds effets ou valeurs » n° CPI 1310 2016 000 009 983 délivrée par la CCI de [Localité 3]-Provence, garantie par la CEGC [Adresse 3], prise en la personne de son directeur en exercice demeurant et domicilié audit siège,
représentée par Me Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant, Me Anne HUC BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

D’UNE PART,

ET :

- S.C.I. LE SENATEUR, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Joël WOLFS, avocat au barreau de TARASCON, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 13 mai 2026.
A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu le 26 juin 2026 par mise à disposition au greffe. Les conseils des parties ont été avisés de la prorogation du délibéré à ce jour pour des necessités de service.
En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique contenant prêt du 12 juin 2018 passé en l'étude de Maître [A], notaire associé à EYRAGUES (13), la Caisse d’Epargne CEPAC a octroyé un crédit immobilier à la SCI LE SENATEUR, d’un montant de 399.000 euros consenti remboursable en 180 mensualités.

En garantie du dit prêt était régularisée une inscription de privilège de deniers en date du 12 juin 2018, publiée à la publicité foncière de [Localité 1] le 9 juillet 2018 sous les références 1324P03 2018V1913.

La SCI LE SENATEUR ayant cessé ses règlements, la société requérante lui a adressé une lettre de mise en demeure en date du 14 juin 2024.

Par commandement de payer valant saisie des 23 juin 2025, publié auprès du Service de la publicité foncière d'[Localité 4] 1, le 7 août 2025 volume 1324P01 2025 S n°65, la Caisse d’Epargne CEPAC a saisi :
A [Localité 5] (BOUCHES-DU-RHÔNE) [Adresse 5], Un bâtiment à usage professionnel élevé de deux étages sur rez-de-chaussée avec sous sol comprenant :
au rez-de-chaussée : un local d'environ 138 m2 et dans la cour une salle de réunion,
au premier étage et deuxième étage : une superficie de 215 m2 à usage de bureaux.
Figurant au cadastre :
AB [Cadastre 1] « lieudit [Adresse 6] » d’une superficie de 00ha 04 a 82 ca

Par assignation délivrée le 25 septembre 2025, la Caisse d’Epargne CEPAC a fait citerla SCI LE SENATEUR à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation du 12 novembre 2025 aux fins de voir :
Valider la présente saisie immobilière au regard des textes applicables, Mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, intérêts et autres accessoires, à la somme de 287 221, 43 € au titre du prêt PH MDUL/ 5263161 arrêtée à la date du 14/06/2024 outre intérêts au taux contractuel de 1,71 % majoré de 3 points soit 4,71 % à compter du 14/06/2024 jusqu'à parfait paiement, Déterminer, conformément à l'Article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les modalités de poursuite de la procédure, Trancher toute contestation, Dans l'hypothèse d'une demande de vente amiable :
S'assurer qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur, Fixer le montant du prix en-deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente, Taxer les frais de poursuite· à la demande du créancier poursuivant au moyen d'une ordonnance spécifique et spécifier que ceux-ci seront agrémentés des émoluments légaux détaillés au Code de Commerce, le tout à charge de l'acquéreur ; Fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, Ordonner que les fonds provenant de la vente amiable seront déposés par le Notaire chargé de la vente entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations conformément à l 1 Article R.322-23 du Code des Procédures Civiles d'Exécution et ce, conformément à l'Article 14 du cahier des conditions de vente déposé au Greffe du Tribun_al Judiciaire de [Localité 1]. Rappeler que l'émolument de vente de l'avocat du créancier poursuivant est dû en sus du prix de vente en vertu du décret n°2017-862 du 9 mai 2017, relatif aux tarifs réglementés de postulation des avocats en matière de saisie immobilière, de partage, de licitation et sûretés judiciaires et de l'article A.444- 191-V du Code de commerce pour la vente amiable sur autorisation du juge.judiciaire de l'arrêté du 6 juillet 2017. Dans l'hvpotlrèse où la vente forcée serait ordonnée:
Fixer la date conformément à !'Article R.322-26 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, Désigner Maître [Z] [J], Commissaire de Justice à [Localité 3] qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre Commissaire qu'il plaira à Monsieur le Juge de l'Exécution statuant en matière Immobilière de désigner, pour assurer la visite des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, et à défaut, ainsi que par toutes autres personnes conformément à l'Article L.142-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, Ordonner que ledit Commissaire puisse se faire assister, lors de la visite, d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur, Ordonner que la décision à intervenir, désignant le Commissaire de justice pour assurer la visite, devra être signifiée, trois jours au moins avant la visite, aux occupants des biens saisis, Valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui seront ultérieurement établis avant le jour de la vente, Spécifier qu'en sus de la publicité légale minimale prévue par les textes, les biens et droits immobiliers feront l'objet d'une publicité via le site A VOVENTES du CNB et que cette diligence sera également incluse dans la taxe. Condamner tout contestant au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile, Préciser que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, dont distraction au profit de Maître Bruno BOU CHOU CHA, Avocat aux offres de droit.
L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 13 mai 2026.

A cette audience, la Caisse d’Epargne CEPAC, représentée par son conseil, par conclusions transmises par RPVA le 12 avril 2026, demande au juge de l’exécution de:
Valider la présente saisie immobilière au regard des textes applicables, Rejeter les moyens et demandes incidentes de la SCI LE SENATEUR, lesquels sont particulièrement mal fondés, Rejeter la demande de vente amiable formée, laquelle n'est pas conforme à l'article R322-15 du Code de procédure civile d'exécution, Mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant, la CAISSE D’EPARGNE CEPAC en principal, intérêts et autres accessoires, à la somme de
276 940, 28 € au titre du prêt PH MDUL/ 5263161 arrêtée à la date du 14/06/2024 outre intérêts au taux contractuel de 1,71 % majoré de 3 points soit 4,71 % à compter du 14/06/2024 jusqu’à parfait paiement,
A titre principal :
Désigner Maître [Z] [J] Commissaire de Justice à [Localité 3] qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre Commissaire qu'il plaira au Juge de l'Exécution statuant en matière Immobilière de désigner, pour assurer la visite des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, et à défaut, ainsi que par toutes autres personnes conformément à l'Article L.142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, Ordonner que ledit Commissaire puisse se faire assister, lors de la visite, d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur, Ordonner que la décision à intervenir, désignant le Commissaire de justice pour assurer la visite, devra être signifiée, trois jours au moins avant la visite, aux occupants des biens saisis, Valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui seront ultérieurement établis avant le jour de la vente, Spécifier qu’en sus de la publicité légale minimale prévue par les textes, les biens et droits immobiliers feront l’objet d’une publicité via le site AVOVENTES du CNB et que cette diligence sera également incluse dans la taxe.A titre subsidiaire dans l'hypothèse d'une autorisation de vente amiable :
Fixer le montant du prix en-deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente, à la somme de 450 000 €, Taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant à la somme de 3 681,83 €, Dire que le débiteur devra accomplir toutes les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, à sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Dire que la vente amiable pourra être passée devant un notaire librement choisi par les parties, celui-ci pourra obtenir contre récépissé la remise par le ou les créanciers des pièces recueillies pour l’élaboration du cahier des conditions de vente. Rappeler qu’aux frais taxés s’ajoutera l’émolument de l’avocat du créancier poursuivant prévu à l’article A444.191 V du Code de commerce et qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente. Les frais de signification à l’ensemble des parties du jugement constatant la vente amiable, de publication du jugement au service de la publicité foncière ainsi que, le cas échéant, les frais de radiation des hypothèques seront quant à eux employés en frais privilégiés de vente et mis à la charge du débiteur saisi dans le cadre de la distribution du prix entre ce dernier et le ou les créanciers. Rappeler qu’aux termes de l’article L322-4 du Code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction actuelle « l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés » auxquels s’ajoutera l’émolument de l’avocat du créancier poursuivant prévu à l’article A444-191 V du Code de commerce. Rappeler que l’acte de vente doit indiquer que le transfert de propriété est subordonné à la date à laquelle le juge de l’exécution constatera, conformément à l’article R322-25, sa conformité aux exigences de la loi et aux conditions posées par le présent jugement. A défaut de respect de ces exigences, la vente forcée sera ordonnée. Fixer l’audience de rappel pour vérification de la vente amiable, Condamner tout contestant au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile, Préciser que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, dont distraction au profit de Maître Bruno BOUCHOUCHA, Avocat aux offres de droit.
A l’audience, la SCI LE SENATEUR, représentée par son conseil, par conclusions transmises par RPVA le 12 avril 2026, demande au juge de l’exécution de :
A titre principal :
Annuler le commandement valant saisie en date du 23.06.2025, Ordonner la radiation du commandement valant saisie en date du 23.06.2025 initialement déposé au SPF d’[Localité 6] en provence 1 le 7.08.2025 sous le numéro provisoire 1324P 01 S [Localité 7].Débouter la Caisse d’Epargne de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire :
Ramener la clause pénale réclamée par le créancier poursuivant à 1 euro, Fixer en conséquence la créance du créancier poursuivant, après déduction de cette somme,Autoriser la vente amiable sollicitée par la SCI LE SENATEUR, Fixer le prix en deca duquel le bien ne saurait être amiablement vendu à hauteur de 400.000 euros, Fixer la date de l’audience de rappel, dans un délai de quatre mois, En toute hypothèse,
Condamner la CAISSE d’EPARGNE à régler à la SCI le SENATEUR une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la CAISSE d’EPARGNE aux entiers dépens,
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe le 28 novembre 2025.

A l’issue de l’audience, il a été indiqué aux parties que le délibéré serait rendu le 19 février 2026 prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement valant saisie vente du 23 juin 2025

L’article 114 du code de procédure civile dispose que :
“Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public”.

L’article R321-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice, le commandement de payer valant saisie comporte le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires et que les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité.

En l’espèce, le débiteur expose que décompte qui figure en page 2 du commandement mentionne des interets courus au taux contractuel de 1.71 % et plus loin des interets de retard dont le taux n’est pas précisé. Il précise qu’il y a selon les termes du contrat de prêt une distinction entre le taux contractuel et le taux des interets de retard et que l’absence du taux des intérêts de retard induit une incertitude sur le mode de calcul l’empêchant de connaître et vérifier sa dette et qu’il y a donc lieu d’annuler le commandement valant saisie vente du 23 juin 2025.

En réplique, la CEPAC soutient que le commandement valant saisie comporte le taux d’intérêt contractuel et les intérêts courus et donc que les dispositions de l'article R321-3 du Code des procédures civiles d'exécution ont parfaitement été respectées. Elle précise que le commandement comporte un décompte régulier distinguant le capital restant dû, le taux de des intérêts contractuels, le montant de ceux calculés à la date où ils sont arrêtés, et l'indemnité contractuelle. Elle ajoute que si cette irrégularité pouvait être retenue, elle n’est qu’un vice de forme et qu’il n’est pas établi de grief pour le débiteur.

Le commandement réalisé par le créancier comporte le taux d’intérêt contractuel mais pas le taux des intérêts de retard.

Or, l’omission de ce taux cause nécessairement grief aux parties saisies dans l’incapacité de vérifier le montant de la somme réclamée en capital et intérêts échus à la date de la délivrance de l’acte.

Par conséquent, le commandement valant saisie en date du 23.06.2025 sera annulé et donc radié.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La CEPAC qui seule succombe, doit être condamnée au paiement des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner la CEPAC à payer à la SCI LE SENATEUR au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1 500 euros.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS