CA Rouen, 17 juin 2026, RG 25/00125

N° RG 25/00125 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J3IZ

COUR D'APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 JUIN 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/02374

Tribunal judiciaire de Rouen du 2 décembre 2024

APPELANTE :

Syndicat de copropriétaies [Adresse 1] au [Localité 1]

représenté par son syndic, la Sasu cabinet [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée et assistée de Me Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

Madame [H] [P] [Q]

née le 20 décembre 1978 à [Localité 3] (Nigéria)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assistée de Me Claire MASOT, avocat au barreau de Rouen

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro [Numéro identifiant 1] du 29/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 18 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier

en présence de Mme MICALEFF, magistrat en stage

DEBATS :

A l'audience publique du 18 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Mme [H] [P] [Q] est propriétaire d'un appartement, constituant le lot n°263 au sein de la copropriété organisée dans l'immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [P] [Q] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de paiement de charges de copropriété non réglées à hauteur de 3 956,52 euros majorées des intérêts au taux légal, de frais de recouvrement de 785,93 euros, et de dommages et intérêts à concurrence de 1 500 euros.

Par jugement réputé contradictoire du 2 décembre 2024, le tribunal a :

- condamné Mme [H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [K], les sommes de :

. 1 081,73 euros au titre des charges de copropriété impayées, dues au 18 mars 2024, appels de charges et cotisations travaux du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023,

. 149,93 euros au titre des frais de recouvrement,

- condamné Mme [H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] [Adresse 6] la somme de 300 euros de dommages et intérêts,

- condamné Mme [H] [P] aux entiers dépens, comprenant le coût de l'assignation,

- condamné Mme [H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre ce jugement.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Sasu cabinet [K] Sa (Oxia), demande, en application des articles 10 à 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

- voir réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 2 décembre 2024 et condamner Mme [P] à lui payer la somme en principal de 11 465,13 euros au titre des charges de copropriété et frais échus et impayés au mois de février 2026, se décomposant comme suit :

. au titre des charges de copropriété : 9 629,27 euros, compte arrêté au mois de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 septembre 2023,

. au titre des frais de recouvrement : 785,93 euros,

- au titre du préjudice distinct causé par le défaut de paiement, voir réformer la décision de première instance en ce qu'elle n'a accordé que la somme de

300 euros et se voir accorder la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- au titre de l'article 700 du code de procédure civile, voir confirmer les sommes accordées en première instance et, y ajoutant, condamner Mme [P] au paiement d'une somme de 2 000 euros,

- voir débouter Mme [P] de l'intégralité de ses demandes et notamment de la demande au titre des délais de paiement,

- voir condamner Mme [P] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais d'assignation.

Il fait valoir qu'il justifie de sa créance de charges de copropriété arrêtée en février 2026 ; que le contrat de syndic valable du 1er juillet 2024 au 30 juin 2027 vise à la page 6 les divers frais d'intervention non compris dans le forfait annuel et imputables à chaque copropriétaire concerné pour le recouvrement de charges échues et impayées ; que ces frais comprennent ceux de la sommation de payer (119,93 euros) et de la visite domiciliaire (36 euros), de la relance du syndic

(30 euros), de la constitution du dossier chez l'huissier (300 euros) et l'avocat

(300 euros), ainsi que les frais bancaires subis à chaque rejet de prélèvements.

Il expose que l'absence totale fautive de paiement de ses charges par Mme [P] a nécessairement généré un préjudice pour les copropriétaires, correspondant à des désagréments administratifs et judiciaires et des difficultés de trésorerie, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil ; qu'il importe peu que le copropriétaire soit de bonne ou de mauvaise foi ; que la somme de 300 euros qui lui a été allouée par le tribunal est très insuffisante au regard du montant des charges échues et impayées par Mme [P].

Il ajoute que le moratoire accordé à Mme [P] avait pour objet la mise en vente de son bien immobilier pour laquelle elle ne justifie d'aucune démarche positive ; que le règlement des charges courantes n'est pas assuré, ce qui justifie une caducité du plan de surendettement ; que le moratoire ne concerne que les charges échues et impayées antérieures à celles objet de ce litige ; que Mme [P] ne justifie pas de sa bonne foi et ne peut donc pas bénéficier de délais de paiement.

Par dernières conclusions notifiées le 12 février 2026, Mme [H] [P] [Q] sollicite, en application des articles L.722-2 et suivants du code de la consommation, 1353 et 1342-5 du code civil, de :

sur l'appel principal formé par le syndicat de copropriété [Adresse 6] :

- voir confirmer les dispositions du jugement rendu le 2 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [K], les sommes de :

* 1 081,73 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 18 mars 2024, appels de charges et cotisations travaux du 1er trimestre 2024 inclus,

* 149,93 euros au titre des frais de recouvrement,

- voir débouter le syndicat de copropriété [Adresse 6] de toutes demandes contraires et plus amples,

sur son appel incident :

- voir infirmer le jugement en ce qu'il a :

. prévu que la somme due au titre des charges de copropriété par Mme [P] portait intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023,

. condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts,

- voir ordonner que la somme due par elle au titre des charges de copropriété ne porte pas intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023,

- voir débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de toute demande de dommages et intérêts à son encontre,

en tout état de cause :

- se voir accorder les plus larges délais de paiement pour régler les sommes dont elle serait tenue à l'égard du syndicat de copropriété [Adresse 6],

- voir condamner ce dernier à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, en plus des entiers dépens.

Elle fait valoir que c'est à bon droit que le tribunal a arrêté à 1 081,73 euros les charges de copropriété dues au 18 mars 2024, le surplus n'étant pas justifié par le syndicat des copropriétaires ; que la somme de 8 179,38 euros réclamée en appel inclut des frais qui ne sont pas des charges de copropriété (107,15 euros de frais d'assignation + 190 euros de frais de gestion + 300 euros de dommages et intérêts visés dans le jugement + 800 euros d'article 700 visés dans le jugement) ; que la demande de remboursement des frais de constitution de dossiers d'huissier de justice et d'avocat fait double emploi avec la réclamation présentée par l'appelant au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle ajoute qu'à compter du 29 février 2024, date d'application du plan de réaménagement de ses dettes établi par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime incluant notamment sa dette envers le syndicat des copropriétaires, aucun paiement ne pouvait lui être réclamé par ce dernier durant 24 mois ; qu'eu égard à la sommation de payer délivrée à son encontre le 2 décembre 2023, et non pas le 8 septembre 2023, et à la demande très insistante voire menaçante du syndicat des copropriétaires de régler sa dette, elle lui verse 200 euros par mois depuis février 2025 malgré ses ressources limitées.

Elle souligne que l'article L.722-14 du code de la consommation prévoit que les créances figurant dans l'état d'endettement du débiteur dressé par la commission de surendettement ne peuvent produire d'intérêts ; que le tribunal ne pouvait pas non plus la condamner sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, distincts de l'intérêt au taux légal, à défaut de caractériser une mauvaise foi de sa part ; qu'au contraire, elle démontre qu'elle met tout en oeuvre pour se sortir de sa situation précaire et qu'elle a mis en vente son appartement ; qu'en tout état de cause, l'appelant ne prouve pas avoir subi un préjudice se contentant d'indiquer une gêne dans son fonctionnement faute de trésorerie.

Elle sollicite en tout état de cause, au vu de sa situation familiale et de la modicité de ses revenus mensuels, les plus larges délais de paiement en cas de condamnation financière.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 25 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

L'article 14-1 de la même loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que le syndic peut exiger le versement :

1° de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel,

2° des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

3° des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret,

4° des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale,

5° des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Pendant l'application des mesures arrêtées par la commission de surendettement, le créancier, dont la créance est visée par celles-ci, ne peut exercer des procédures d'exécution à l'encontre des biens du débiteur. Mais, aucun texte ne lui interdit d'agir sur le fondement de sa créance en vue d'obtenir un titre exécutoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence de sa créance à l'égard de Mme [P] [Q] au moyen :

- de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété,

- du relevé de propriété et de la notification de transfert de propriété du lot n°263 le 1er août 2019 au profit de Mme [P] [Q],

- des décomptes de charges adressés à celle-ci pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2025, et des extraits de compte consolidé des 25 juin 2025 et 19 février 2026, desquels il ressort que le premier impayé non régularisé est survenu le 16 novembre 2022,

- des appels de fonds adressés à Mme [P] [Q] pour la période du 1er juillet 2022 au 31 mars 2026,

- des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 24 novembre 2021, 29 novembre 2023, 3 octobre 2024, et 26 novembre 2025, approuvant les comptes pour les exercices du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2027.

Cette créance s'élève au 6 février 2026 à la somme totale de 9 392,98 euros ainsi calculée : solde débiteur de 11 465,13 euros incluant les frais de la mise en demeure recommandée du 22 août 2023 de 30 euros et de la sommation de payer du 2 décembre 2023 de 119,93 euros ' 1 882,15 euros correspondant aux frais suivants qui ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l'article 10-1 a) précité :

- les frais de constitution de dossier huissier du 28 novembre 2023 (300 euros) et de constitution du dossier avocat du 18 mars 2024 (300 euros), qui n'ont pas été exposés pour des diligences exceptionnelles, seule hypothèse visée par le contrat de syndic listant à la page 7/11 les frais de recouvrement à la charge du copropriétaire. Ils relèvent des frais irrépétibles régis par l'article 700 du code de procédure civile,

- les honoraires de visite domiciliaire du 6 décembre 2023 (36 euros) et la facture de frais de gestion ('transmission docs promesse de vente') du 22 octobre 2024 de

190 euros,

- les frais bancaires et de prélèvement d'un montant total de 39 euros (13 euros × 3), qui ne sont pas justifiés,

- les dommages et intérêts de 300 euros et les frais irrépétibles de 800 euros alloués par le tribunal,

- les frais de l'assignation du 19 septembre 2024 de 107,15 euros, qui constituent des dépens de l'instance.

En définitive, Mme [P] [Q] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale actualisée de 9 392,98 euros arrêtée au 6 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 décembre 2023 sur la somme de 1 365,69 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus de 8 027,29 euros.

La décision du premier juge sera infirmée en son montant.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, Mme [P] [Q] a procédé à des règlements, notamment à des virements mensuels de 200 euros depuis le 6 février 2025. Elle a entamé des démarches pour mettre en vente son bien immobilier auprès de Me [O], notaire à [Localité 5], selon l'attestation qu'il a établie le 23 octobre 2025.

L'inexécution partielle de son obligation de règlement de ses charges de copropriété n'est pas teintée de mauvaise foi.

Dès lors, la réclamation indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera rejetée. La décision du tribunal l'ayant accueillie sera infirmée.

Sur la demande d'octroi de délais de paiement

L'article 1343-5 alinéas 1 et 4 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, Mme [P] [Q] justifie de sa situation personnelle et de la modicité de ses revenus mensuels.

Cependant, le versement de 200 euros mensuels n'est pas suffisant à apurer sa dette dans le délai limitatif de 24 mois.

Sa demande d'octroi de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Partie perdante au final, Mme [P] [Q] sera condamnée aux dépens d'appel.

Il est équitable de la condamner aussi au paiement à l'appelant de la somme de

2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés en appel conformément à sa demande. La prétention formée à ce titre par Mme [P] [Q] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS