CA Toulouse, 25 juin 2026, RG 25/01306

25/06/2026

ARRÊT N° 225/2026

N° RG 25/01306 - N° Portalis DBVI-V-B7J-Q7HD

EV/KM

Décision déférée du 03 Avril 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 25/00057)

[U]

[Z] [Q]

C/

S.A. 3F OCCITANIE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [Z] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Thomas HERIN-AMABILE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-7270 du 16/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMEE

S.A. 3F OCCITANIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

V. MICK, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 mars 2020, la SA 3F Occitanie a donné à bail à M. [Z] [Q] un logement n°1111 situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 313,56 €.

Par acte du 28 août 2024, la SA 3F Occitanie a fait signifier à M. [Z] [Q] un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire.

Par acte du 12 novembre 2024, la SA 3F Occitanie a fait assigner M. [Z] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres, statuant en référé, aux fins de voir :

-constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

-ordonner l'expulsion de M. [Z] [Q], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

-ordonner que M. [Z] [Q] devra quitter les lieux dès la signification de l'ordonnance à venir et ce sous astreinte de 16 € par jour de retard,

-condamner M. [Z] [Q] à payer à titre provisionnel la somme de 1 143,89 € représentant les loyers et charges impayés au 31 octobre 2024,

-le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qu'il aurait dû payer s'il était resté locataire et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

-condamner M. [Z] [Q] à 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner M. [Z] [Q] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Par ordonnance contradictoire du 3 avril 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2020 entre la société 3F Occitanie d'une part et M. [Z] [Q] d'autre part, portant sur un logement N°1111 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 octobre 2024,

-ordonné en conséquence à M. [Z] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision,

-dit qu'à défaut pour M. [Z] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés, la société 3F Occitanie pourra, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

-condamné M. [Z] [Q] à payer à la société 3F Occitanie à titre provisionnel la somme de 1.277,84 € au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation suivant décompte arrêté au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 716,88 € à compter du 28 août 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

-condamné M. [Z] [Q] à payer à la société 3F Occitanie à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 29 octobre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

-condamné M. [Z] [Q] à payer à la société 3F Occitanie la somme de 200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [Z] [Q] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation,

-débouté la société 3F Occitanie du surplus de ses demandes,

-rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 14 avril 2025, M. [Z] [Q] a relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble des dispositions sauf celles ayant rejeté le surplus des prétentions de la bailleresse et rappelé l'exécution provisoire de droit.

M. [Z] [Q], dans ses dernières conclusions du 12 juin 2025, demande à la cour de :

-réformer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Castres du 3 avril 2025,

par conséquent,

-accorder les plus larges délais de paiement à M. [Z] [Q],

-fixer le montant de la mensualité à la somme de 60 €,

-suspendre, pendant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire,

-dire que si M. [Z] [Q] paye chaque mois le loyer et les charges, ainsi que la somme de 60,00 € pendant 35 mensualités et le solde à la 36ème, le contrat de bail ne sera pas résilié,

-débouter la SA 3F Occitanie de ses demandes et notamment celle fondée sur l'article 700 du code civil,

-débouter la SA 3F Occitanie de sa demande de condamnation aux entiers dépens de l'instance.

La SA 3F Occitanie, dans ses dernières conclusions en date du 1er septembre 2025, demande à la cour de :

-réformer l'ordonnance du 3 avril 2025 en ce qu'elle a :

*dit qu'à défaut pour M. [Z] [Q] d'avoir volontairement quitté les lieux et restitué les clés, la SA 3F Occitanie pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique

En conséquence,

-condamner M. [Z] [Q] à payer à la SA 3F Occitanie une provision de 2 920,81 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer, mensualité d'août 2025 comprise, en deniers ou quittances,

-dire et juger que M. [Z] [Q] pourra s'en acquitter en versant le 1er de chaque mois, en plus des loyers et charges courants, la somme de 60 € pendant 35 mois, et le solde à l'occasion de la 36ème mensualité,

-dire et juger que le défaut de paiement d'une mensualité à l'échéance prescrite emportera déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

-dire et juger que si M. [Z] [Q] se libère dans le délai et selon les modalités précisées du montant de cette provision, ainsi que de ses intérêts, frais et accessoires, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

-dire et juger que faute de s'acquitter d'un seul versement à l'échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son entier effet, qu'elle sera immédiatement acquise et que M. [Z] [Q] devra, ainsi que tous occupants de son chef, quitter et rendre libre le logement loué après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le bailleur pourra l'y contraindre par tous moyens et voies de droit,

-fixer l'indemnité provisionnelle d'occupation au montant du loyer indexé et des charges conventionnels, et condamner M. [Z] [Q] au paiement provisionnel de cette somme en cas de non paiement et où la clause résolutoire serait acquise,

la confirmer pour le surplus,

Y ajoutant,

-condamner M. [Z] [Q] à payer à la SA 3F Occitanie la somme supplémentaire de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [Z] [Q] indique avoir rencontré des difficultés financières le conduisant à ne pas payer son loyer pendant trois mois mais avoir repris des paiements à la réception de l'assignation.

Il souligne avoir signé un accord avec la bailleresse en janvier 2025 et considère pouvoir bénéficier des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse faire valoir qu'au regard des versements effectués par le locataire elle consent à lui accorder des délais sur 36 mois avec suspension de la clause résolutoire.

Sur ce :

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Selon l'article 24, I. de la loi précitée, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail litigieux contenait une clause résolutoire en son article 9.1 prévoyant la résiliation du bail, de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou charges échus. Par ailleurs, la bailleresse a fait commandement au locataire le 28 août 2024 d'avoir à payer les loyers impayés, à hauteur de 716,88 €.

Le locataire, qui n'allègue pas avoir soldé les causes du commandement, ne développe aucun moyen au soutien de sa demande d'infirmation de la décision sur la résiliation du bail au regard des dispositions sus-visées.

Par conséquent, en l'absence de tout paiement dans le délai de deux mois prévu au commandement, c'est à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 29 octobre 2024.

L'intimée justifie par la production d'un décompte locatif du 1er septembre 2025 que sa créance s'élève à la somme de 2920,81 €, échéance d'août 2025 incluse.

L'appelant sera condamné à payer cette somme par provision, par actualisation de la décision déférée.

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. [...]

Selon l'article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire a effectué des versements réguliers depuis le prononcé de l'ordonnance entreprise et surtout la bailleresse consent à l'octroi des délais sollicités avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du locataire, par ajout à la décision déférée dont la motivation ne précise pas que le locataire a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire en première instance.

M. [Z] [Q] dans l'intérêt duquel les délais de paiement sont octroyés gardera la charge des dépens d'appel.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles d'appel exposés.

PAR CES MOTIFS,