CA Toulouse, 30 juin 2026, RG 24/03978

30/06/2026

ARRÊT N° 236/2026

N° RG 24/03978 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QVSY

PB/KM

Décision déférée du 04 Décembre 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

( 23/02450)

[C]

[J] [I]

[H] [K]

C/

S.A. PROMOLOGIS

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Madame [J] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Simon BUSCAIL, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro N-31555-2024-18556 du 14/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Simon BUSCAIL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. PROMOLOGIS inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 690 802 053, dont le siège social est [Adresse 2], à [Localité 3], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliée en cette qualité audit siège

Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN ' ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé conclu le 25 août 2021, la Société anonyme (SA) Promologis a donné en location à M. [H] [K] et Mme [J] [I] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer actualisé de 695,29 euros, provision sur charges comprise.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer et de justifier d'une assurance locative a été délivré à M. [H] [K] et Mme [J] [I] le 26 août 2022 en vain.

Par acte d'huissier du 9 février 2023 dénoncé le 10 février 2023 par voie électronique avec accusé réception au préfet de la Haute-Garonne, la SA Promologis a fait assigner en référé M. [H] [K] et Mme [J] [I] afin d'obtenir :

- la constatation de la résiliation du bail,

- le paiement à titre provisionnel de la somme de 4 499,41 euros représentant l'arriéré de loyers au 3 février 2023,

- l'expulsion des occupants,

- la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer mensuel et des charges,

- l'allocation de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation des locataires aux entiers dépens.

Par ordonnance du 30 juin 2023, le juge des référés a constaté l'existence d'une contestation sérieuse et a renvoyé l'examen du dossier au fond.

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Par jugement du 4 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- débouté M. [H] [K] et Mme [J] [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- condamné M. [H] [K] et Mme [J] [I] à communiquer les factures de gaz et d'électricité sous astreinte de 100 euros par jour dans un délai de 31 jours à compter de la signification du présent jugement,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2021 entre la société Promologis et M. [H] [K] et Mme [J] [I] pour un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 août 2022,

- constaté que M. [H] [K] et Mme [J] [I] sont occupants sans droit ni titre à compter de l'application de la clause résolutoire en vertu de l'article 24-2 de la loi du 6 juillet 1989,

Par voie de conséquence,

- ordonné l'expulsion de M. [H] [K] et Mme [J] [I] et de tout occupant de leur chef au besoin par la force publique,

- condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [J] [I] à payer à la société Promologis les sommes suivantes :

' 17 589,28 euros correspondant aux loyers charges et indemnités d'occupation échus au 27 août 2024,

' une indemnité d'occupation correspondant au paiement d'une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives jusqu'à leur départ effectif des lieux,

' 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [H] [K] et Mme [J] [I] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré et la procédure de référé,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

-:-:-:-

Par déclaration du 11 décembre 2024, Mme [J] [I] et M. [H] [K] ont relevé appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement, à l'exception de celle ayant condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [J] [I] à payer à la société Promologis la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été fixée à bref délai, les parties en ayant été informées par avis du 23 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 janvier 2026, Mme [J] [I] et M. [H] [K], appelants, demandent à la cour, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1231-1 du code civil, de :

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

' débouté M. [H] [K] et Mme [J] [I] de l'ensemble de leur demandes, fins et prétentions,

' condamné M. [H] [K] et Mme [J] [I] à communiquer les factures de gaz et d'électricité sous astreinte de 100 euros par jour dans un délai de 31 jours à compter de la signification du présent jugement,

' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2021 entre la société Promologis et M. [H] [K] et Mme [J] [I] pour un local d'usage d'habitation porte [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 août 2022,

' constaté que M. [H] [K] et Mme [J] [I] sont occupants sans droit ni titre à compte de l'application de la clause résolutoire en vertu de l'article 24-2 de la loi 6 juillet 1989,

Par voie de conséquence,

' ordonné l'expulsion de M. [H] [K] et Mme [J] [I] et de tout occupant de leur chef au besoin par la force publique,

' condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [J] [I] à payer à la société Promologis les sommes suivantes :

* 17 589,28 euros correspondant aux loyers charges et indemnités d'occupation échus au 27 août 2024,

* une indemnité d'occupation correspondant au paiement d'une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives jusqu'à leur départ effectif des lieux,

' condamné in solidum M. [H] [K] et Mme [J] [I] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré et la procédure de référé,

' dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,

Et, en conséquence, il est demandé à la cour d'appel de,

- débouter la société Promologis de l'ensemble de ses demandes,

Reconventionnellement,

- condamner la société Promologis au paiement d'une somme de 1 849,79 euros en restitution des sommes versées sur le fondement de la non-délivrance conforme,

- condamner la société Promologis au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts contractuels en réparation du préjudice moral subi par les consorts [K] [I],

- ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] afin de mettre un terme aux nuisances liée à l'humidité présente dans le logement,

- assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour à compter du quinzième jour après signification de la décision à intervenir,

- condamner la société Promologis au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d'huissier.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 janvier 2026, la SA Promologis, intimée et portant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 7, 7-1, 17, 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 220, 1231-6 et 1344-1 du code civil, de :

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

- débouter Mme [I] et M. [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

' débouté M. [H] [K] et Mme [J] [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

' condamné M. [H] [K] et Mme [J] [I] à communiquer les factures de gaz et d'électricité sous astreinte de 100 euros par jour dans un délai de 31 jours à compter de la signification du présent jugement,

' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2021 entre la société Promologis et M. [H] [K] et Mme [J] [I] pour un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 août 2022,

' constaté que M. [H] [K] et Mme [J] [I] sont occupants sans droit ni titre à compter de l'application de la clause résolutoire en vertu de l'article 24-2 de la loi du 6 juillet 1989,

Par voie de conséquence,

' ordonné l'expulsion de M. [H] [K] et Mme [J] [I] et de tout occupant de leur chef au besoin par la force publique,

' condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [J] [I] à payer à la société Promologis :

* une indemnité d'occupation correspondant au paiement d'une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives jusqu'à leur départ effectif des lieux,

* 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

' condamné in solidum M. [H] [K] et Mme [J] [I] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré et la procédure de référé,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [J] [I] à payer à la société Promologis la somme de 17 589,28 euros correspondant aux loyers charges et indemnités d'occupation échus au 27 août 2024,

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement M. [H] [K] et Mme [J] [I] à payer à la société Promologis la somme de 23 608,76 euros correspondant aux loyers charges et indemnités d'occupation échus selon décompte en date du 16 janvier 2026,

- condamner in solidum M. [H] [K] et Mme [J] [I] à payer à la société Promologis la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Mme [I] et M. [K] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré, la procédure de référé, de première instance et d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres affectant le logement et l'acquisition de la clause résolutoire

Les appelants font valoir que le logement pris à bail a, dès le départ, été affecté par des problèmes d'humidité récurrents qui ont notamment touché les WC, avec des traces de moisissures importantes, les murs des chambres, le salon, la salle de bains, ces désordres, constatés par la mairie, n'ayant pas ou n'ayant été que partiellement réparés par la bailleresse.

Ils exposent que les désordres ont été reconnus par la bailleresse par un courrier à la mairie en juin 2023.

Ils ajoutent qu'ils ont été privés de l'usage normal de la cuisine pendant deux ans faute pour la bailleresse de réparer en temps et en heure et que le jugement a, à tort, retenu l'absence de préjudice de jouissance au motif erroné que les désordres n'étaient pas apparents lors de l'état des lieux d'entrée, que la mairie ne s'était pas déplacée pour constater les désordres et que la bailleresse a réparé les désordres.

L'intimée fait valoir que l'exception d'inexécution ne pouvait être invoquée par les preneurs pour cesser de payer les loyers, comme ils l'ont fait, faute de démontrer la gravité des désordres qu'ils allèguent, que la lettre recommandée adressée le 8 décembre 2021 est non identifiable et qu'elle ne fait pas foi de son contenu.

Elle ajoute qu'elle a conclu un contrat de service avec Proxiserve, laquelle n'a pas été sollicitée par les preneurs aux fins de réparations, que cette société est intervenue en janvier 2022, pour une fuite du tuyau de chauffage, que les problèmes des prises du séjour ont fait l'objet d'une intervention en juin 2022, de même pour l'électricité de la cuisine.

Elle expose que les services de la mairie ne se sont pas déplacés pour constater les désordres allégués, qu'ils n'ont pas conclu à l'indécence du logement, que d'autres interventions ont été effectués en 2023 pour d'autres réparations, et également en 2024, dont certaines ont été empêchées ou retardées par l'absence des preneurs de leur domicile, que la consommation d'électricité établit une insuffisance de chauffage qui peut être à l'origine de l'humidité, ce qui peut expliquer la présence persistante de moisissure constatée par voie de commissaire de justice le 24 mars 2025.

Au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de souscription du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...);

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, il est produit l'état des lieux d'entrée dans le logement, signé par Mme [I] et par un représentant de Promologis le 1er septembre 2021 (pièce n°14 de l'intimée), duquel il ressort quelques éléments usés dans plusieurs pièces mais sans mention de moisissures.

Les preneurs justifient de l'envoi d'une lettre recommandée (pièce n°1) le 8 décembre 2021 dont le destinataire est inconnu : 'Votre lettre recommandée mobile n° LP 3P [XXXXXXXX01] 7 a été envoyée à ...(mention laissée vierge)', des photographies n'ayant aucune date certaine du logement faisant apparaître plusieurs tâches de moisissures dans différentes pièces, notamment en partie basse du WC (pièce n°2), plusieurs interventions effectuées par Proxiservices, mandatée par la bailleresse, en décembre 2021 et janvier 2022, pour réparation du tuyau de chauffage et remplacement du bloc WC (pièce n°3 et 4), d'autres interventions effectués par Promologis en juillet et août 2023 pour la réparation d'une fuite d'eau encastrée (pièces n°7 et 8), après établissement d'un devis le 22 juin 2023 (pièce n°6), un signalement effectué auprès de la Préfecture de la Haute-Garonne à une date illisible (pièce n°5).

Ce signalement a donné lieu à une transmission d'un courriel par la direction départementale des territoires (DDT) à la bailleresse le 2 juin 2023 aux termes duquel il a été indiqué que Mme [I] avait déclaré des désordres dans le logement qu'elle occupait, sans précision de la nature des désordres (pièce n°9 des appelants).

En réponse, le 13 juin 2023, la bailleresse a indiqué à la DDT avoir constaté, après visite, l'existence de désordres dans le logement à savoir : des moisissures en cueillie de plafond et sur plusieurs pans de murs dans les deux chambres, sur le mur derrière le canapé du salon, en partie basse du mur des WC avec la mention d'une présence importante d'eau dans le mur pouvant évoquer une fuite encastrée, le défaut de fonctionnement de plusieurs prises murales dans la cuisine, la salle de bains et le séjour ainsi que les traces d'un ancien dégât des eaux dans la salle de bains (même pièce).

Aucun procès-verbal d'inspecteur sanitaire n'est versé aux débats de sorte que, comme indiqué par le premier juge, il n'est pas établi le constat des désordres par la préfecture ou son délégataire, leur existence ressortant des déclarations de la bailleresse.

De même, ni la préfecture ni la mairie n'ont conclu à l'indécence du logement.

La bailleresse a indiqué par courriel à la DDT le 18 juillet 2023 qu'en raison des vacances de Mme [I], l'intervention pour le remplacement de la VMC et la réfection du réseau des eaux pluviales et des prises électriques défectueuses interviendrait les 8, 16 et 17 août 2023.

Il est acquis que les appelants ont cessé de payer le loyer en 2022 alors qu'aucune pièce n'établit que le logement était inhabitable et qu'en conséquence, ils ne pouvaient arguer d'une exception d'inexécution à l'encontre de la bailleresse.

C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire sauf à noter que l'acquisition de la clause a eu lieu le 27 octobre 2022 et non le 27 août 2022, comme indiqué par le jugement, en l'état d'un commandement visant la clause résolutoire daté du 26 août 2022 (pièce n°6 Promologis), le jugement étant infirmé du chef de cette date d'acquisition, la cour observant que la saisine de la bailleresse par la Préfecture au titre de désordres est intervenue après l'acquisition de la clause résolutoire, sans qu'il soit justifié par les preneurs d'un signalement des désordres à la bailleresse antérieurement.

Il est inopérant d'invoquer un PV de commissaire de justice du 24 mars 2025 mentionnant, à cette date, des traces de moisissures sur certaines tapisseries du logement alors que les preneurs étaient déjà sans droit ni titre à se maintenir dans le logement, depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 27 octobre 2022, soit près de deux ans et demi avant.

De même, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux de remise en état sous astreinte, les appelants étant occupants sans droit ni titre depuis octobre 2022.

Sur la condamnation sous astreinte à produire des factures

La cour d'appel est saisie de cette demande, aux termes de la déclaration d'appel et du dispositif des conclusions des appelants.

Le premier juge a condamné sous astreinte les appelants à produire les factures de gaz et d'électricité sous astreinte de 100 euros par jour dans un délai de 31 jours à compter de la signification du présent jugement, afin de vérifier que le logement est correctement chauffé.

Les motifs du jugement mentionnent, par contrariété avec le dispositif, que la demande d'astreinte est rejetée.

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé une astreinte du chef de la communication des factures.

Sur la restitution de sommes et la condamnation de la bailleresse à des dommages et intérêts

Les appelants sollicitent la restitution d'une somme correspondant aux termes de loyer des mois d'octobre 2021, février 2022, août 2022, septembre et octobre 2022, sans préciser les motifs du choix de ces termes.

Dès lors qu'il n'est pas établi l'indécence du logement avant acquisition de la clause résolutoire ni un signalement de désordres à la bailleresse avant la même acquisition, les preneurs, aujourd'hui sans droit ni titre, ne peuvent solliciter répétition des sommes versées au titre des loyers.

Les appelants sollicitent également une somme de 5000 euros à titre de préjudice moral faisant état de problèmes de santé, sans en justifier par la production de pièces.

Il est acquis que, avant acquisition de la clause résolutoire, les appelants ont subi en 2021 et 2022 la réparation du tuyau de chauffage et le remplacement du bloc WC.

Aucune pièce n'établit cependant un défaut de diligence de la bailleresse quant à la réparation de ces éléments.

De même les appelants ne peuvent prétendre à un préjudice lié au constat de désordres en 2023, à une date où ils étaient déjà occupants sans droit ni titre.

Le jugement sera en conséquence confirmé également en ce qu'il a écarté la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur l'actualisation des sommes dues au titre des loyers et indemnités d'occupation

Il ressort du décompte du 16 janvier 2026 (pièce n°38 de l'intimée) que les appelants sont débiteurs des sommes suivantes au titre des loyers et indemnités d'occupation :

-solde débiteur au 16/01/2026 29027,57 euros

à déduire:

-frais de procédure 2209,24 euros

-réparations locatives 3209,57 euros

Total 23068,76 euros

La cour condamnera les appelants au paiement de cette somme.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, M. [H] [K] et Mme [M] [I] supporteront les dépens d'appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'intimée Promologis les frais irrépétibles d'appel exposés, ceux de première instance ayant été justement appréciés par le premier juge.

Il convient de lui allouer la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner solidairement M. [H] [K] et Mme [M] [I] de ce chef.

PAR CES MOTIFS,