CA Toulouse, 24 juin 2026, RG 24/01941

24/06/2026

ARRÊT N° 26/ 254

N° RG 24/01941

N° Portalis DBVI-V-B7I-QIV2

SL - SC

Décision déférée du 05 Mars 2024

TJ de [Localité 1] - 23/01204

S. LOBRY

CONFIRMATION

Grosse délivrée le 24/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S. IFB FRANCE

[Adresse 1] C

[Localité 2]

Représentée par Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [E] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [L] [X]

[Adresse 3] A

[Localité 4]

Représentés par Me Cécile VILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par Me Anne-sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

- signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière (SCI) [Adresse 4] a entrepris la réalisation d'une résidence dénommée "[Adresse 5]" située à Marmoutier (67440).

Afin de commercialiser ces biens en l'état futur d'achèvement, la SCI [Adresse 4] a fait appel à la société par actions simplifiée (SAS) IFB FRANCE en sa qualité de commercialisateur.

En 2005, M. [E] [O] et Mme [L] [X] et la société IFB FRANCE sont entrés en contact, en vue de l'acquisition d'un bien.

Le contrat préliminaire de réservation était signé le 24 septembre 2005.

Par acte authentique du 11 mai 2006, la SCI [Adresse 4] a vendu à M. [E] [O] et Mme [L] [X] un appartement type T1 d'une superficie habitable de 31,61 m² et un emplacement de parking dans la résidence "[Adresse 5]", pour un prix total de 96.000 euros TTC.

Par acte du 17 mars 2023, M. [E] [O] et Mme [L] [X] ont fait assigner la SAS IFB FRANCE devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d'être indemnisés du préjudice causé par les manquements de cette dernière à l'occasion de l'acquisition d'un bien immobilier dans le cadre d'un investissement locatif défiscalisé.

Par ordonnance du 5 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

- rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d'intérêt à agir des demandeurs et de la prescription de l'action soulevées par la société IFB FRANCE,

- condamné la société IFB FRANCE aux dépens de l'incident,

- condamné la société IFB FRANCE à payer M. [E] [O] et Mme [L] [X] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société IFB FRANCE de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- renvoyé l'affaire à la mise en état électronique du 23 avril 2024 pour conclusions au fond de la société IFB FRANCE.

Pour statuer ainsi, sur l'intérêt à agir, le premier juge a relevé que la société IFB France faisait valoir que M. [O] et Mme [X] n'auraient pas d'intérêt à agir à son encontre dans la mesure où l'unique fondement juridique invoqué au soutien de leurs demandes résidait dans la mise en cause de sa responsabilité contractuelle alors même que les parties n'étaient liées par aucun contrat ; que toutefois, l'argumentation de M. [O] et Mme [X] reposait précisément sur la démonstration de l'existence d'un tel contrat et du manquement de la société IFB FRANCE aux obligations qui en découlaient, de sort que, l'existence du droit invoqué n'étant pas une condition de recevabilité de l'action mais bien de son succès, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de M. [O] et Mme [X] ne pouvait être accueillie.

Sur la prescription, il a retenu qu'en matière d'investissement défiscalisé, le point de départ de la prescription de l'action engagée contre un professionnel pour manquement à son obligation d'information, de conseil ou de mise en garde était le jour où l'acquéreur a eu connaissance de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, soit, en l'espèce, le jour où les acquéreurs avaient eu connaissance de ce que la valeur du bien acquis était inférieure à ce qui leur avait été annoncé dans le cadre d'une projection de sortie en capital à horizon déterminé, et a fortiori, inférieure au prix d'achat d'origine, ce qui était incontestablement de nature à remettre en cause la rentabilité globale de l'opération ; que la société IFB FRANCE à qui incombait la charge de la preuve du point de départ du délai de prescription échouait à démontrer que M. [O] et Mme [X] auraient eu connaissance de tels faits plus de 5 ans avant d'engager leur action, faute de produire le moindre élément en ce sens et qu'en conséquence, il y avait lieu de considérer que l'action n'était pas prescrite.

Par déclaration du 7 juin 2024, la SAS IFB FRANCE a interjeté appel de l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 mars 2024, en ce qu'elle a :

- rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d'intérêt à agir des demandeurs et de la prescription de l'action soulevées par la société IFB FRANCE,

- condamné la société IFB FRANCE aux dépens de l'incident,

- condamné la société IFB FRANCE à payer M. [E] [O] et Mme [L] [X] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société IFB FRANCE de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- renvoyé l'affaire à la mise en état électronique du 23 avril 2024 pour conclusions au fond de la société IFB FRANCE.

Par avis d'orientation du 25 juin 2024, l'affaire a été fixée à bref délai.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 juillet 2024, la SAS IFB FRANCE, appelante, demande à la cour, au visa des articles 31, 122 et suivants et 789 du code de procédure civile, des articles 1116, 1134, 1147, 1382, 1231-1, 1242, 2222 et 2224, de :

- réformer l'ordonnance rendue le 5 mars 2024 en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes formulées par les consorts [K] à l'encontre de la société IFB FRANCE et a condamné la société IFB FRANCE à leur régler la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles;

Statuant à nouveau,

- déclarer irrecevables pour défaut d'intérêt à agir les demandes formées à titre principal par les consorts [K],

- déclarer irrecevables car prescrites l'ensemble des demandes formées par les Consorts [K],

- débouter les consorts [K] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner solidairement les consorts [K] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les consorts [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit.

Elle soutient que les demandes formulées par M. [O] et Mme [X] sont irrecevables pour défaut d'intérêt à agir, car ils recherchent à titre principal la responsabilité contractuelle de la société IFB FRANCE, alors qu'aucune relation contractuelle ne lie les parties. Elle fait valoir que M. [O] et Mme [X] ne justifient pas du contrat objet du manquement contractuel invoqué.

Elle soulève la prescription de l'action. Elle fait valoir que M. [O] et Mme [X] demandent l'indemnisation d'une perte de chance de ne pas contracter l'investissement litigieux ; que le point de départ de cette action se situe à la date de la conclusion de l'acte authentique de vente immobilière, soit le 11 mai 2006 ; que les demandes ayant été formées par acte du 17 mars 2023, l'action est prescrite.

Par ordonnance du 2 juillet 2025, le président de la première chambre civile a notamment :

- déclaré M. [E] [O] et Mme [L] [X] irrecevables à conclure ;

- dit en conséquence que les conclusions déposées sur le fond le 2 avril 2025 dans l'intérêt de M. [E] [O] et Mme [L] [X] [sont irrecevables] sauf le droit de déférer la présente ordonnance à la cour dans les 15 jours de sa date par application de l'article 916 du code de procédure civile en sa rédaction applicable au litige ;

- condamné M. [E] [O] et Mme [L] [X] aux dépens de l'incident.

Il a relevé que l'avis de fixation à bref délai avait été émis le 25 juin 2024, que l'appelant avait fait signifier le 4 juillet 2024 l'acte d'appel et ses conclusions d'appelant aux intimés qui n'avaient pas encore constitué avocat, de sorte que les intimés avaient jusqu'au 5 août 2024, le 4 août 2024 étant un dimanche, pour remettre leurs conclusions au greffe et former éventuellement un appel incident ; que l'acte de signification faisait mention d'une remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice avec dépôt d'un avis de passage conforme aux prescriptions de l'article 655 du code de procédure civile et envoi aux intimés de la lettre prévue à l'article 658 du même code ; que l'article 905-2 du code de procédure civile avait été reproduit dans l'acte de signification ; que les intimés étaient donc irrecevables à conclure et que les conclusions dans l'intérêt des intimés ayant été remises au greffe postérieurement au délai imparti par l'article 905-2 du code de procédure civile, elles devaient être déclarées irrecevables.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 5 mai 2026 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 954, alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs ; l'intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs de la décision attaquée de sorte qu'en vertu de l'article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur l'intérêt à agir

L'article 31 du code de procédure civile dispose que : 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'

Dans leur assignation du 17 mars 2023, M. [O] et Mme [X] soutiennent à titre principal que les documents publicitaires fournis par la société IFB FRANCE ont une valeur contractuelle, de sorte qu'en ne les respectant pas, la société IFB FRANCE engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil (ancien article 1147 du code civil).

A titre subsidiaire, en l'absence de responsabilité contractuelle, ils invoquent des manoeuvres dolosives de la société IFB France sur le fondement de l'article 1116 ancien du code civil (article 1137 nouveau), et un manquement aux obligations d'information et de conseil sur le fondement de l'article 1382 ancien (article 1240 nouveau), et font valoir que ces manquements leur ont causé un préjudice.

Ils invoquent donc à titre principal la responsabilité contractuelle de la société IFB FRANCE, et à titre subsidiaire sa responsabilité délictuelle (dol du mandataire ou du tiers de connivence ; manquement aux obligations d'information et de conseil de la part du commercialisateur).

Dès lors, même si le juge du fond retenait l'absence de lien contractuel entre eux et la société IFB France, ils justifient d'un intérêt à agir sur le fondement délictuel.

Sur la prescription

L'ancien article 2262 du code civil prévoyait une prescription trentenaire pour toutes les actions, tant réelles que personnelles.

L'article 2224 du code civil, introduit par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'article 26 II de cette même loi a prévu, à titre de dispositions transitoires, que les nouvelles dispositions qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

S'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, le dommage consiste en une perte de chance de ne pas contracter. La manifestation du dommage pour les acquéreurs ne pouvait résulter que de faits susceptibles de leur révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.

En l'espèce, le point de départ du délai de prescription est le jour où les acquéreurs ont eu connaissance de ce que la valeur du bien acquis était inférieure à ce qui leur avait été annoncé dans le cadre d'une projection de sortie en capital à dix ans, soit en 2016, à 114.729 euros selon la simulation financière, et a fortiori, inférieure au prix d'achat d'origine, ce qui était incontestablement de nature à remettre en cause la rentabilité globale de l'opération.

Dans l'assignation du 17 mars 2023, les acquéreurs invoquaient une estimation du bien de la société Century 21 entre 60.000 et 65.000 euros net vendeur en décembre 2022 (p 20 de l'assignation). La société IFB France indique que cette estimation mentionne : 'Nous vous confirmons que votre appartement situé à [Adresse 6], [Adresse 7] pourrait être présenté à la vente, honoraires inclus, au prix de :

- entre 60.000 et 65.000 euros (appartement loué) ;

- entre 70.000 et 75.000 euros (appartement vide).

La société IFB France ne démontre pas qu'avant cette estimation par la société Century 21 en décembre 2022, les acquéreurs disposaient d'éléments de nature à remettre en cause la rentabilité globale de l'opération.

Dès lors, il apparaît que le point de départ du délai de prescription quinquennale est cette estimation par la société Century 21 en décembre 2022.

En conséquence, la prescription quinquennale n'était pas acquise lors de l'assignation, le 17 mars 2023, laquelle se situe en deçà du délai butoir de 30 ans applicable à l'action relative à l'exercice d'un droit né sous l'empire de la loi antérieure à celle du 17 juin 2008.

L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d'intérêt à agir des demandeurs et de la prescription de l'action soulevées par la société IFB FRANCE.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

La société IFB FRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.

Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS