CA Toulouse, 23 juin 2026, RG 24/01846

23/06/2026

ARRÊT N° 216/26

N° RG 24/01846 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QICA

SG/KM

Décision déférée du 03 Juillet 2023

Tribunal de proximité de SAINT GIRONS

( 11-23-0006)

[N]

[H] [Q]

C/

[K] [S]

confirmation partielle

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [H] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocat au barreau d'ARIEGE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-2559 du 24/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIME

Monsieur [K] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Marie BARAT de la SCP BARAT BALARD, avocat au barreau d'ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 3 septembre 2021, M. [K] [S] a donné à bail à M. [H] [Q] un appartement d'une surface habitable de 48 m², situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 380 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Un litige est né entre les parties au bail. M. [S] a fait convoquer M. [Q] en conciliation en raison de loyers impayés, la mesure a abouti à un constat d'échec le 1er février 2022. Le locataire, reprochant au bailleur l'indécence du logement, a effectué un signalement auprès de la CAF, laquelle a fait diligenter un rapport de visite par l'association [G] en date du 11 mars 2022.

Par acte d'huissier du 5 mai 2022 dénoncé au préfet de l'Ariège le 06 mai 2022, M. [K] [S] a fait délivrer à M. [H] [Q] un commandement de payer la somme, en principal, de 545,94 euros portant sur un reliquat de loyers impayés pour les mois de janvier à avril 2022, lequel visait par ailleurs la clause résolutoire.

Le 17 septembre 2022, M. [H] [Q] a déposé plainte contre M. [K] [S] auprès de la brigade de gendarmerie de [Localité 5], reprochant à son bailleur de l'avoir illicitement expulsé en changeant le barillet de la serrure des lieux loués.

Suivant acte de commissaire de justice du 16 janvier 2023, M. [H] [Q] a fait assigner M. [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Girons, aux fins :

- d'obtenir la condamnation du bailleur au paiement des sommes de :

' 3 856 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

' 4 036 euros à titre de dommages et intérêts suite à l'expulsion sans droit ni titre,

' 796 euros à titre de dommages et intérêts suite au non-paiement de sa facture,

' 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de voir condamner le bailleur à lui restituer ses meubles sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification de la décision à intervenir,

- de voir ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,

- d'obtenir la condamnation de M. [S] aux dépens.

À titre reconventionnel, M. [S] a sollicité la résiliation du bail à compter du mois de juillet 2022 au motif de l'abandon du bien par le locataire et à titre subsidiaire, deux mois après la délivrance du commandement de payer du 05 mai 2022, outre la condamnation du locataire au paiement de diverses sommes au titre de loyers et charges impayées et de dommages et intérêts en vue de la remise en état du logement.

Par jugement du 3 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Girons a :

- déclaré irrecevable la demande de constat de résiliation judiciaire du contrat de bail présentée par M. [K] [S],

- condamné M. [K] [S] à payer à M. [H] [Q] la somme de 39 euros au titre du solde de la facture de travaux du 28 août 2021,

- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [H] [Q] pour expulsion sans droit ni titre,

- rejeté la demande de restitution de meubles sous astreinte présentée par M. [H] [Q],

- condamné M. [H] [Q] à verser à M. [K] [S] la somme de 576 euros (mois d'avril 2022 inclus),

- rejeté les demandes présentées par M. [K] [S] au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la consommation d'eau de M. [H] [Q],

- rejeté la demande de condamnation de M. [K] [S] à lui payer la somme de 2 000 euros présentée par M. [K] [S] au titre des réparations locatives,

- rejeté la demande présentée par M. [H] [Q] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande présentée par M. [K] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que chaque partie conserve la charge des dépens qu'elle a exposés,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 30 mai 2024, M. [H] [Q] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- condamné M. [K] [S] à payer à M. [H] [Q] la somme de 39 euros au titre du solde de la facture de travaux du 28 août 2021,

- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [H] [Q] pour expulsion sans droit ni titre,

- rejeté la demande de restitution de meubles sous astreinte présentée par M. [H] [Q],

- condamné M. [H] [Q] à verser à M. [K] [S] la somme de 576 euros (mois d'avril 2022 inclus),

- rejeté la demande présentée par M. [H] [Q] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que chaque partie conserva la charge des dépens qu'elle a exposés,

- condamné M. [S] à verser la somme de 200 euros à M. [H] [Q] au titre de son préjudice de jouissance subi et en ce que cette condamnation a été omise dans le dispositif.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 août 2024, M. [H] [Q] demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et notamment ses articles 2, 14 et suivants et de l'article 1240 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Girons du 3 juillet 2023, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de constat de résiliation judiciaire du contrat de bail présentée par M. [K] [S], en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par M. [K] [S] au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la consommation d'eau de M. [H] [Q] et en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de M. [H] [Q] à payer à M. [K] [S] la somme de 2 000 euros au titre des réparations locatives,

- réformer pour le surplus le jugement dont appel,

Statuant à nouveau sur ces points,

- condamner M. [K] [S] à rembourser la somme de 370 euros à M. [H] [Q] au titre de la facture en date du 28 août 2021,

- condamner M. [K] [S] à verser la somme de 576 euros à M. [H] [Q] en réparation de son préjudice de jouissance,

- juger que l'arriéré de loyers dû par M. [H] [Q] à M. [K] [S] s'élève à la somme de 576 euros au titre des loyers des mois de janvier 2022 à avril 2022,

- condamner M. [K] [S] à payer la somme de 350 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie à M. [Q],

- ordonner la compensation entre les différentes sommes dues,

- juger que M. [K] [S] a expulsé illégalement M. [H] [Q],

- condamner M. [K] [S] à verser à M. [H] [Q] la somme de 5 036 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la reprise illégale du logement et de l'atteinte à la vie privée,

- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du 5 mai 2022,

- condamner M. [K] [S] à restituer ses meubles à M. [H] [Q], à ses frais, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois après signification de la décision à intervenir,

- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamner M. [K] [S] à payer à la SELARL Alzieu avocats la somme de 1 685 euros au titre de l'article 700, 2° du code de procédure civile,

- condamner M. [K] [S] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 février 2025, M. [K] [S] demande à la cour de :

- débouter M. [Q] de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris rendu le 3 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Girons (09) en ce qu'il a :

' condamné M. [K] [S] à payer à M. [H] [Q] la somme de 39 euros au titre du solde de la facture de travaux du 28 août 2021,

' rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [H] [Q] pour expulsion sans droit ni titre,

' rejeté la demande de restitution de meubles sous astreinte présentée par M. [H] [Q],

' rejeté la demande présentée par M. [H] [Q] au titre d l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer ladite décision en ce qu'elle a :

' déclaré irrecevable la demande de constat de résiliation judiciaire du contrat de bail présentée par M. [K] [S],

' condamné M. [H] [Q] à verser à M. [K] [S] la somme de 576 euros (mois d'avril 2022 inclus),

' rejeté les demandes présentées par M. [K] [S] au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la consommation d'eau de M. [H] [Q],

' rejeté la demande de condamnation de M. [K] [S] à lui payer la somme de 2 000 euros présentée par M. [K] [S] au titre des réparations locatives,

' rejeté la demande de M. [K] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' dit que chaque partie conserve la charge des dépens qu'elle a exposés,

Et statuant à nouveau,

- débouter M. [Q] de toutes ses demandes,

- juger que selon accord des parties le bail litigieux a été résilié,

- juger que le bail s'est trouvé résilié deux mois après le commandement de payer soit le 5 juillet 2022 et à titre subsidiaire pour abus de jouissance et manquement à ses obligations,

- juger l'absence de tout préjudice de jouissance en faveur de M. [Q],

- condamner M. [Q] [H] à verser à M. [S] [K], et après compensation de la caution, les sommes de :

' 1 336 euros au titre de l'arriéré des loyers,

' 114,58 euros au titre des ordures ménagères,

' 80,79 euros au titre de l'eau,

' 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la remise en état du logement,

' 2 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

' 2 000 euros d'article 700 du code de procédure civile,

' les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

- déduire du montant des condamnations le montant de la caution, soit la somme de 350 euros,

- condamner M. [Q] [H] aux entiers dépens outre une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mars 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 16 mars 2026.

Par message du 29 mai 2026, les parties ont été informées de ce qu'en application des articles  16, 122, 125 et  564 du code de procédure civile, la cour soulevait d'office l'irrecevabilité de la demande en résiliation du bail formée par M. [Q].

Par message du 02 juin 2026 la cour a informé les parties du fait qu'elle soulevait d'office une omission de statuer affectant le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas été statué sur la demande indemnitaire formée par M. [Q] au titre d'un préjudice de jouissance.

Il a été donné aux parties un délai expirant au 10 juin 2026 pour produire une note en délibéré afin de faire valoir leurs observations. Le délibéré a été prorogé au 23 juin 2026.

M. [Q] a transmis une note en délibéré le 02 juin 2026 dans laquelle il fait valoir que  la demande en résiliation judiciaire du bail est dans le débat du fait du propriétaire intimé et sa propre demande tend à son prononcé aux torts exclusifs de ce dernier, qui ne l'avait pas formulée en première instance, de sorte que sa demande en résiliation n'est formulée que dans le but de faire écarter les prétentions adverses.

M. [S] a transmis une note en délibéré le 03 juin 2026 dans laquelle:

- il indique soulever lui-même l'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail formée par M. [Q] aux torts du bailleur, au motif qu'elle constitue une prétention nouvelle sur le fondement des textes mentionnés par la cour,

- il observe que le premier juge a examiné le préjudice de jouissance de M. [Q] dans la motivation du jugement, mais que rien n'est repris au dispositif sur ce point, sur lequel il précise avoir conclu au débouté des demandes de M. [Q].

1. Sur les demandes de résiliation du bail

1.1 Sur la demande en résiliation formée par le preneur

Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En l'espèce, il ressort des termes de l'assignation délivrée par M. [Q] le 16 janvier 2023 et du jugement entrepris que celui-ci a formé en première instance des demandes exclusivement à caractère indemnitaire et qu'il n'a pas demandé la résiliation du bail devant le premier juge.

Cette demande en résiliation du bail aux torts du bailleur ne saurait être analysée comme une demande tendant seulement au rejet des prétentions adverses qui tendent à la résiliation du contrat puisqu'elle tend elle-même à cette résiliation. Cette demande formée à hauteur d'appel ne tend pas aux mêmes fins que les demandes exclusivement indemnitaires initiales . Elle ne repose par ailleurs que sur des éléments déjà connus de M. [Q] et exploités dans ses écritures de première instance. Une telle demande est en conséquence irrecevable.

1.2 Sur les demandes en résiliation formées par le bailleur

La résiliation pour dette locative

Le premier juge a déclaré irrecevable la demande du bailleur en résiliation du bail fondée sur un impayé de loyers en l'absence de justification de la notification de l'assignation à la préfecture de l'Ariège en application des dispositions de l'article 24 III. de la loi du 06 juillet 1989 qui prescrit l'exécution de cette formalité au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande lorsqu'elle est fondée sur l'existence d'une dette locative. La cour ajoute que les dispositions du IV. de ce même articles imposent la même formalité au bailleur qui poursuit le prononcé de la résiliation du bail au motif de l'existence d'une dette locative. En l'absence de cette formalité, la demande en expulsion est irrecevable indépendamment de tout grief causé au locataire.

En l'espèce, M. [S] qui ne justifie pas en cause d'appel avoir procédé à cette notification, ne critique pas utilement le jugement entrepris en faisant valoir que l'absence de notification de l'assignation au préfet n'a causé aucun grief au locataire qui a quitté les lieux alors qu'à titre principal, il demande à la cour d'infirmer la décision et de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au motif d'une dette locative.

La décision entreprise doit dès lors être confirmée de ce chef.

La résiliation au motif d'un accord entre les parties

M. [S] tire de la demande en résiliation du bail formée par le locataire l'existence d'un accord des parties sur le fait que le bail a été résilié au 05 mai 2022.

La demande de résiliation du bail formée par le locataire a été déclarée irrecevable en cause d'appel, ce dont il découle qu'il ne peut en être tirée aucune conclusion juridique quant à l'issue du bail.

L'allégation par le bailleur d'un accord entre les parties ne repose sur aucun élément écrit, à défaut de transaction ou tout autre acte issu d'une mesure participative. Le fait que le locataire ne soit plus dans les lieux ne peut s'analyser en un accord entre les parties puisque celui-ci impute son départ à une faute du bailleur auquel il reproche d'avoir changé les serrures du logement et d'avoir organisé illicitement son expulsion.

Il s'ensuit que M. [S] doit être débouté de sa demande de voir juger que selon accord des parties le bail litigieux a été résilié.

La résiliation pour manquements du locataire aux obligations du bail

Il est constant qu'un contrat synallagmatique peut être résilié par le juge lorsque l'une des parties manque gravement à ses obligations. En droit du bail, une telle résiliation est possible notamment lorsque le locataire manque à son obligation de jouissance paisible du logement. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve des manquements qu'il allègue.

En l'espèce, à titre subsidiaire, le bailleur poursuit la résiliation du bail aux torts du locataire auquel il reproche de multiples abus de jouissance et manquement à ses obligations, à savoir retard et non-paiement des loyers et charges, manquement à son obligation d'user paisiblement des locaux (nuisances causées aux autres locataires en n'ayant pas évacué ses détritus), absence d'assurance, absence d'entretien du logement, dégradations de l'appartement.

M. [Q] soutient que les manquements qui lui sont imputés par M. [S] ne sont pas démontrés.

La cour rappelle que le retard et le non-paiement des loyers ne peuvent constituer des motifs valables de résiliation du bail en l'espèce, toute demande en résiliation reposant sur l'existence d'une dette étant irrecevable.

La preuve des manquements du locataire à son obligation de jouissance paisible allégués par le bailleur ne saurait résulter des attestations établies :

- pour l'une par l'une de ses locataires, Mme [I], qui indique avoir vu M. [Q] cracher par terre et écraser sa cigarette sur la rambarde,

- pour l'autre par Mme [O], dont les liens avec M. [S] sont ignorés, qui décrit un climat de confrontation entre le bailleur et le locataire qu'elle impute à ce dernier, ainsi que la présence de détritus lorsque celui-ci a quitté le logement, cette affirmation n'étant corroborée par aucun élément extrinsèque ni constat objectif.

Il n'est produit aucun état des lieux de sortie qui viendrait étayer l'affirmation selon laquelle le preneur aurait manqué à son obligation d'entretien du logement ou y aurait commis des dégradations.

La résiliation ne peut donc intervenir au motif d'un manquement du locataire à ses obligations de jouissance ou d'entretien.

Selon l'article 7 g) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail au motif du non-respect par le locataire de son obligation d'assurance lorsqu'il a fait délivrer un commandement laissant au locataire un délai d'un mois pour justifier d'une assurance.

Il est constant que le défaut d'assurance locative constitue un manquement grave du locataire à l'une de ses obligations essentielles qui justifie à lui seul le prononcé de la résiliation du bail.

Cette demande, même reposant sur un fondement distinct, n'est pas nouvelle en cause d'appel dès lors que le bailleur a sollicité à titre reconventionnel en première instance la résiliation du bail.

En l'espèce, le commandement de payer les loyers délivré le 05 mai 2022 comportait également une demande faite au locataire de justifier auprès du bailleur de la souscription d'une assurance. M. [Q] ne justifie pas avoir satisfait à cette demande et ne produit aucune attestation d'assurance, ce qui caractérise de sa part un manquement à une obligation essentielle en sa qualité de locataire.

En conséquence, la cour ajoutant à la décision entreprise, la résiliation du bail sera prononcée pour ce motif.

2. Sur les demandes de M. [Q]

2.1 La facture du 28 août 2021

Le premier juge a condamné M. [S] à payer à M. [Q] la somme de 39 euros au titre d'une facture du 28 août 2021 au vu d'un acte sous seing privé du 02 septembre 2021 opérant une compensation partielle entre cette facture et le montant du loyer de septembre 2021 et le dépôt de garantie dus par le locataire.

Pour conclure à l'infirmation de la décision entreprise et solliciter le paiement de la somme de 370 euros sur cette facture, M. [Q] soutient que le premier juge s'est à tort fondé sur l'accord initial du 02 septembre 2021 alors qu'il démontre par la production de quittances du 03 septembre 2021 qu'il a réglé le premier mois de loyer et le dépôt de garantie, que M. [S] a réglé une partie seulement de la facture du 28 août 2021 et lui a remis à titre de reconnaissance de dette une quittance du 06 septembre 2021.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, M. [S] expose que conformément au contrat signé entre eux, M. [Q] devait effectuer des travaux en échange d'un mois de loyer et du dépôt de garantie. Il estime que l'appelant est malvenu de réclamer le paiement d'une facture de travaux précédée d'un devis établis au nom du précédent locataire alors que la réalité des travaux n'est pas établie. Le bailleur conteste la valeur probante du document présenté comme une reconnaissance de dette par le locataire, précisant que ce dernier ayant prétendu avoir égaré la quittance de septembre 2021, il lui en a remis deux pour ce mois, sans que l'existence de deux quittances pour le même mois démontre l'existence de deux paiements.

Sur ce,

Il est constant que celui qui se prétend créancier doit rapporter la preuve de l'existence et du montant de la créance dont il revendique le paiement.

En l'espèce, M. [Q] verse aux débats un devis du 22 juillet 2021 et une facture du 28 août 2021 supportant le tampon de l'entreprise '[Q] Multiservices', d'un montant de 781,40 euros et concernant la dépose et la pose d'un WC, d'un meuble évier, de parquet et d'une barre de seuil dans l'appartement appartenant à M. [S], sur lesquels il est précisé que le locataire est M. [J] [C]. Il produit l'original d'un document dont M. [S] produit la copie à l'identique, daté du 02 septembre 2021 dans lequel il est indiqué 'Je soussigné M [Q] atteste que la facture du montant des travaux couvre le montant du loyer de septembre 2021 ainsi que la caution de l'appartement, M. [S] me devant sur cette facture encore 39 €. À compter du 1er octobre, (septembre étant soldé), les loyers devront être payés comme il est indiqué sur le bail.'

Cette mention est suivie d'une signature que M. [Q] présente comme la sienne et d'une mention 'Visa M. [S]' elle-même suivie d'une signature que ce dernier ne dénie pas.

Il ressort sans équivoque de cette pièce que les parties ont entendu opérer une compensation entre le montant de la facture dû par le bailleur au locataire et les dettes de celui-ci au titre du loyer du mois de septembre 2021 et du dépôt de garantie.

Pour prétendre qu'il lui resterait dû 370 euros, M. [Q] verse aux débats les copies :

- d'une quittance de loyer datée du 03 septembre 2021 d'un montant de 400 euros incluant 20 euros pour les charges et 30 euros pour un 'local', sur laquelle il est indiqué que cette somme vient en paiement 'd'un loyer' sans plus de précision,

- d'une quittance datée du 06 septembre 2021 d'un montant de 370 euros dont 20 euros de charges, sur laquelle il est indiqué que cette somme vient en paiement 'd'un loyer' sans plus de précision,

- d'une quittance de 'caution' d'un montant de 370 euros.

Sur la page sur laquelle est photocopiée cette dernière quittance, il est indiqué 'Trop perçu Mr [S] 370E00 récupération de la somme sur janvier - février - mars'. L'auteur de cette mention, à laquelle il n'est adjoint aucune signature, est inconnu et bien que la quittance de loyer du 06 septembre 2021 n'indique pas qu'elle remplace celle du 03 septembre 2021, aucune de ces deux quittances ne mentionne qu'elle viendrait remettre en cause l'accord scellé dans le document du 02 septembre 2021.

Il s'ensuit que M. [Q] ne démontrant pas d'accord contraire aux engagements réciproques des parties, la décision doit être confirmée en ce qu'elle a condamné M. [S] à lui payer la somme de 39 euros.

2.2 Le trouble de jouissance

Dans les motifs du jugement entrepris, le premier juge, après avoir rappelé les obligations du bailleur en matière de délivrance du logement et de jouissance paisible du locataire a examiné les pièces produites par le locataire (un courrier de la CAF du 26 juillet 2021, un rapport de visite de [G] et des photographies non datées). Il a ensuite considéré que faute pour M. [Q] de justifier du bien fondé et du quantum des dommages et intérêts sollicités au titre d'un préjudice de jouissance alors qu'il a quitté les lieux en mai 2022, il convenait de condamner M. [S] au paiement d'une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi.

M. [Q] sollicite la condamnation de M. [S] à lui payer la somme de 576 euros en réparation de son préjudice de jouissance en faisant valoir que le tribunal de proximité a retenu la réalité de son préjudice et lui a alloué la somme de 200 euros. Il expose s'être plaint de désordres dans son logement dès le mois de janvier 2022 et avoir été contraint de le quitter en mai 2022 après plusieurs vaines relances au bailleur. Il indique que son mobilier a été endommagé par la moisissure et l'humidité.

Il soutient que le rapport établi par [G] ainsi que les photographies qu'il produit constituent des preuves de l'état dégradé du logement qui lui était loué, lequel est incompatible avec son état de santé, ajoutant que M. [S] ne conteste pas la présence excessive de moisissures.

L'appelant conteste que la présence de son chien puisse expliquer la présence de moisissures. Il souligne que l'appartement n'était pas doté d'une VMC, que la moisissure constatée n'était pas limitée à la salle de bains qui n'était pas concernée par les travaux que M. [S] lui a commandés dont le caractère esthétique n'était pas de nature à remédier à une présence excessive de moisissure à laquelle il est étranger. Il chiffre son préjudice au reste à charge de loyer durant 4 mois.

M. [S] considère que M. [Q] n'a souffert d'aucun préjudice de jouissance durant l'occupation du logement. Il fait valoir que le courrier de la CAF sur lequel le premier juge a fondé les motifs de sa décision concerne le précédent logement occupé par l'appelant et que le rapport de [G] qui n'est ni un rapport d'expert ni une évaluation de la conformité du logement aux normes techniques en vigueur n'a pas été établi de façon contradictoire et a tout au plus la valeur d'un constat. Il admet la présence de moisissures en indiquant que la cause n'en est pas clairement déterminée et qu'elle est discutable, ajoutant que le bailleur n'a pas l'obligation d'installer une VMC.

M. [S] soutient qu'après la réalisation de travaux dans la salle de bains confiés à M. [Q] suite à un dégât des eaux qui n'avaient pas seulement une vocation esthétique, le logement était censé être en parfait état environ en octobre 2021, mais qu'il a découvert a posteriori que la prestation n'avait pas été effectuée, M. [Q] s'étant contenté de poser un morceau de bois autour des WC en masquant l'humidité. Il ajoute qu'il ne peut être exclu une mauvaise utilisation du logement par le locataire et notamment un défaut d'aération de sa part, nécessaire en présence d'un animal de compagnie. Il précise être propriétaire de l'entier immeuble et qu'aucun autre locataire ne s'est plaint d'humidité.

Sur ce,

Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement [...],

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués [...].

Les critères de la décence auxquels doit satisfaire tout logement donné à bail sont déterminés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l'article 2 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : [...]

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements [...]

Il découle de ces dispositions une obligation de résultat du bailleur qui est tenu de mettre à la disposition du locataire, même sans demande particulière de sa part, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il revient au locataire qui se prévaut de l'indécence du logement pour demander réparation d'un trouble de jouissance de rapporter la preuve de l'indécence et de ce qu'elle est à l'origine du trouble allégué. S'agissant de la preuve de faits, elle peut être rapportée par tout moyen.

La cour observe que le premier juge, malgré les motifs de sa décision, n'a pas statué sur cette prétention de M. [Q] dans le dispositif du jugement entrepris. Il convient dès lors de rectifier d'office cette omission.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats un courrier que la CAF de l'Ariège a adressé à M. [Q] le 26 juillet 2021 pour lui indiquer que le diagnostic effectué dans son logement a conclu à une non-conformité au regard des critères de décence, que le propriétaire disposait d'un délai de 18 mois pour effectuer des travaux de mise en conformité et que celui-ci s'était vu notifier une décision de conservation des allocations logement valant demande de mise en conformité. M. [S] observe de façon fondée que ce courrier, qui est antérieur à la conclusion du bail qu'il a consenti à M. [Q], concerne un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], qui ne concerne pas le bien loué. Il ne peut dès lors être tiré de ce courrier aucun manquement de M. [S] à son obligation de délivrance sus-visée.

L'association [G], mandatée par la CAF de l'Ariège après un signalement effectué par M. [Q], a établi un rapport de visite du logement litigieux le 11 février 2022 dans lequel il est constaté la présence d'humidité et de moisissures sur les parois qui est estimée contraire au règlement sanitaire départemental, ainsi que l'absence de VMC et la présence d'une hotte aspirante non raccordée. Le bailleur ne démontre pas avoir chargé le locataire de travaux autres que la dépose d'un WC et de parquet.

Il n'est cependant pas fait mention dans le rapport de [G] d'un phénomène généralisé de moisissures, les photographies de mauvaise qualité annexées au rapport ne permettent pas de constater l'ampleur des moisissures ni leur siège précis et les photographies non horodatées produites par l'appelant ne sauraient constituer des preuves de l'état allégué de l'appartement.

Il est établi que ce rapport a été adressé au maire de la commune de [Localité 5] le 11 mars 2022 par l'association [G]. Le locataire ne produit néanmoins aucun élément qui démontrerait que la mairie ou la [Etablissement 1] dans leurs attributions de lutte contre l'indécence locative y auraient donné une suite défavorable au bailleur.

Dans ces conditions, par voie de réparation d'une omission de statuer, M. [Q] sera débouté de sa demande à ce titre.

2.3 La reprise du logement et l'atteinte à la vie privée

Pour rejeter la demande en paiement formée par M. [Q] au titre d'une expulsion sans droit ni titre effectuée par le bailleur, le premier juge a retenu qu'il ressortait de ses déclarations auprès de la gendarmerie qu'il avait trouvé un nouveau logement à [Localité 6] en juillet 2022 et quitté les lieux loué après avoir payé le loyer jusqu'en mai 2022 et que bien que la fin du bail n'ait pas été matérialisée par un congé ou une décision de justice, M. [Q] ne démontrait pas l'expulsion 'sauvage' alléguée.

Pour conclure à l'infirmation de la décision entreprise, M. [Q] expose qu'aucune des parties au bail n'a matérialisé un congé, qu'aucune résiliation amiable n'est intervenue, qu'il n'a lui-même pas restitué les clés du logement dont il affirme être parti de façon momentanée pour s'installer dans un logement temporaire à [Localité 6], en laissant des meubles dans l'appartement de M. [S], afin de laisser les travaux s'effectuer, mais que le bailleur a procédé à une résiliation abusive du bail et à une 'expulsion sauvage' qu'il reproche au premier juge de ne pas avoir retenue. Il soutient que lorsqu'il a souhaité se rendre dans le logement loué, il n'a pu y accéder en raison du changement du barillet de la serrure du fait du bailleur et ce au mépris des dispositions légales d'ordre public, le bailleur n'ayant pas recouru à la procédure de reprise du logement de l'article 14-1 de la loi du 06 juillet 1989. Il fait valoir que cette expulsion abusive qui a porté atteinte à sa vie privée lui ouvre un droit à indemnisation dès lors qu'il a été contraint de retrouver un logement pérenne, ce qui n'était pas aisé dans sa situation

M. [S] fait valoir que M. [Q] ne rapporte pas la preuve de ses allégations et que comme il l'a lui-même indiqué dans sa plainte, il a quitté le logement en mai 2022 pour s'établir à [Localité 6], ce qu'il a signalé à la CAF, laquelle a cessé le versement de l'allocation logement pour la transférer au nouveau bailleur. Il ajoute que deux témoins l'ont vu déménager, qu'il n'est pas démontré que des travaux étaient nécessaires et que même dans une telle hypothèse, les travaux ne justifiaient pas le départ du locataire. Le bailleur estime que le locataire a quitté le logement sans respecter les formes légales et souligne qu'il ne demande pas sa réintégration. Il indique que l'ouverture du logement s'est faite dans l'urgence, en raison d'une forte odeur nauséabonde et cadavérique qui en émanait constituant un cas de force majeure et précise n'être entré dans le logement qu'après le départ du locataire.

Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des éléments ci-avant qu'aucune des parties n'a pris l'initiative de formaliser la résiliation du bail selon l'une des procédures prévues par la loi ni n'a saisi une juridiction à cette fin et elles sont l'une comme l'autre dans l'incapacité de se prévaloir d'une résiliation fautive de la part de l'autre partie au bail.

Dans son procès-verbal d'audition du 17 septembre 2022 devant les militaires de la COB [Localité 5] auprès desquels il a déposé plainte, M. [Q] a fourni des éléments identiques à ceux mentionnés dans ses écritures selon lesquels, ayant connu des problèmes de moisissure dans le logement, et après avoir engagé une procédure auprès du service d'hygiène qui a selon lui condamné son 'propriétaire à faire des travaux', au mois de juillet 2022, il a 'trouvé un appartement à [Localité 6] en attendant' que le propriétaire effectue ces travaux.

Or, outre le fait que les services chargés du contrôle de l'hygiène des logements ne sont pas habilités à condamner un bailleur à effectuer des travaux, il ne ressort du rapport établi par [G] aucune préconisation ou recommandation de travaux. Il n'est pas non plus démontré que M. [S] se serait engagé à faire réaliser quelque travaux que ce soit, ni même que M. [Q] l'aurait sollicité à cette fin. Par ailleurs, il est établi par les pièces des deux parties concernant le versement de l'allocation logement que M. [S] l'a perçue jusqu'en mai 2022 inclus et le locataire n'établit pas de versements postérieurs. Au contraire, il ressort d'un courrier de la CAF à M. [S] en date du 22 août 2022 que le locataire lui a signalé son départ du logement, raison pour laquelle elle a cessé de verser l'allocation logement à ce bailleur.

Mme [I], également locataire dans l'immeuble atteste dans les formes prévues par la loi avoir vu M. [Q] déménager au printemps avec toutes ses affaires, puis ne plus l'avoir revu par la suite. Enfin, M. [Q] qui ne produit pas le contrat de location de son logement à [Localité 6] ne démontre pas qu'il aurait porté sur un logement à usage précaire ou été conclu pour une durée limitée.

Dans sa plainte, M. [Q] a précisé ne pas pouvoir rentrer dans son logement depuis début septembre 2022, précisant que renseignement pris auprès du tribunal de Foix et de la gendarmerie de Saint-Girons, il n'existait aucun dossier d'expulsion. Il indiquait 'Je pense donc que M. [S] a changé le barillet de lui-même'. Cette affirmation, même faite devant les militaires de la gendarmerie ne suffit pas à démontrer le changement du barillet qui n'est objectivée par aucun élément extrinsèque de type constat de commissaire de justice. La cour note que les suites de cette plainte sont inconnues.

M. [Q] ne verse aux débats aucun élément démontrant qu'il aurait entendu se rendre dans le logement en septembre 2022 alors qu'il était déjà locataire d'un autre appartement, ni qu'il aurait sollicité de M. [S] qu'il le laisse y pénétrer à cette époque. Il n'a pas fait constater qu'il aurait été empêché par le bailleur d'entrer dans le logement, ni le changement de serrure. Le bailleur admet seulement être entré dans le logement à une date indéterminée ce qui est n'établit pas qu'il a procédé à une expulsion.

Il s'ensuit que M. [Q] ne démontrant pas la réalité d'une expulsion illicite, c'est à bon droit que le premier juge l'a débouté de sa demande indemnitaire à ce titre. La décision entreprise sera en conséquence confirmée de ce chef.

2.4 La restitution des meubles

M. [Q] prétend que n'ayant pas délivré congé, il est évident qu'il n'envisageait pas de quitter le logement dans lequel il avait laissé ses gros meubles dont il sollicite la restitution sous astreinte.

M. [S] soutient qu'aucun meuble ni affaire personnelle ne restait dans l'appartement parfaitement vide à l'exception de détritus, soulignant que comme en première instance, M. [Q] ne fournit pas la liste de ses affaires.

Sur ce,

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, pour débouter M. [Q] de sa demande de restitution de meubles sous astreinte, le premier juge a par des motifs pertinents que la cour adopte retenu qu'il ne justifie pas qu'il se serait trouvé dans l'impossibilité de récupérer des meubles qu'il aurait laissés dans les lieux loués et dont il n'établit toujours pas la liste.

La décision entreprise sera dès lors confirmée de ce chef.

3. Sur les demandes indemnitaires de M. [S]

3.1 La dette locative

Le premier juge a condamné M. [Q] au paiement de la somme de 576 euros, en retenant que M. [S] ne justifiait pas du bien fondé de la réclamation des loyers pour les mois de mai et juin 2022 en ne produisant pas un constat d'huissier établissant une occupation des lieux par M. [Q] ou d'une décision judiciaire constatant une telle occupation. Le premier juge a également retenu que M. [Q] ne justifiait pas du paiement du loyer pour les mois de janvier à avril 2022.

Les demandes du bailleur au titre des ordures ménagères et de la consommation d'eau du locataire ont également été rejetées, à défaut pour celui-ci de justifier de la quote-part de TOM et d'un relevé de compteur.

Au soutien de son appel incident, M. [S] expose que M. [Q] reste redevable du reste à charge de loyers après déduction de l'allocation logement versée par la CAF pour les mois de janvier à avril inclus, puis de la totalité du loyer pour les mois de mai et juin 2022, l'allocation logement n'étant plus versée. Il sollicite en conséquence le paiement de la somme de 1 336 euros, en soulignant que le dépôt de garantie n'est pas destiné à suppléer le paiement des loyers.

Concernant les charges, il expose que l'immeuble comprend 4 appartements, ce qui justifie la quote-part de TOM et qu'il produit les factures d'eau en précisant qu'il existe des défalqueurs et que M. [Q] ne peut utilement soutenir ne pas avoir consommé d'eau durant 8 mois d'occupation.

M. [Q] soutient que c'est à bon droit que le premier juge a retenu une dette locative de 576 euros et qu'il n'occupait plus les lieux en mai et juin 2022. Concernant les charges, il fait valoir que le décompte du bailleur ne prend pas en considération les provisions sur charges qu'il a versées, que celui-ci n'a pas respecté son obligation d'information pour l'année 2021 et que les factures d'eau ne permettent pas d'établir qu'il s'agit du logement qu'il a occupé.

Sur ce,

Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...]

Les loyers

Il découle de ces dispositions que le locataire reste tenu du paiement des loyers et charges tant que le bail n'est pas régulièrement résilié. Au cas d'espèce et conformément à la loi, le bail prévoit au point I. alinéa 2 de l'article 'Conditions de forme et de délai' un délai de préavis de trois mois, éventuellement réduit à un mois dans diverses hypothèses limitativement énumérées.

Il appartient au bailleur d'établir le montant de la dette, tandis que le locataire doit démontrer qu'il s'en est libéré.

En l'espèce, il est constant qu'aucune des parties n'a mis fin au bail selon l'un des modes prévus par la loi et qu'en particulier, le locataire a quitté les lieux pour s'établir à [Localité 6] sans donner un préavis au bailleur, lequel sollicite le paiement du reliquat de loyers impayés entre janvier et juin 2022 inclus. M. [Q] ne saurait utilement prétendre que les loyers des mois de mai et juin 2022 ne sont pas dus, dès lors qu'il a déclaré devant les militaires de la gendarmerie lors de son dépôt de plainte qu'il était parti pour [Localité 6] en juillet 2022. Le calcul de la dette repose sur la prise en compte du montant des loyers hors provision sur charges (380 euros) et des sommes versées par la CAF au titre des allocations logement (256 euros).

La annotations manuscrites figurant sur le décompte de prestations de la CAF produit par M. [Q] suggèrent que cet organisme versait les allocations logement avec un mois de décalage par rapport au mois d'occupation du logement, ce qui est erroné. Ainsi, en janvier 2022, la CAF a versé 512 euros au titre des mois de novembre et décembre et une autre somme de 256 euros dont en l'absence de précision, il doit être considéré qu'elle concerne le mois de janvier comme retenu par le bailleur dans son décompte.

Le décompte de la CAF produit par l'appelant indique expressément que l'allocation logement a été versée à M. [S] pour les mois de janvier à mai, de sorte que celui-ci prétend de façon erronée ne pas en avoir bénéficié au mois de mai, pour lequel il a reçu un rappel en juin selon le décompte CAF du locataire.

Ainsi, M. [Q] reste devoir à M. [S] le reliquat de loyer s'élevant à 124 euros pour les mois de janvier à mai, soit une somme totale de 620 euros (124 X 5).

Pour le mois de juin, il ressort de ce décompte que la somme de 256 euros a été versée au titre de l'allocation logement, sans qu'il soit fait mention de ce que le paiement a été fait à M. [S]. Aucun versement n'apparaît sur les relevés CAF du bailleur pour ce mois qui reste en conséquence intégralement dû (380 euros). M. [Q] ne démontre pas que sur cette période, il aurait versé des sommes non prises en compte par le bailleur, notamment au titre des provisions sur charges.

La dette de loyers s'élève donc à 1 000 euros (620 + 380).

Les charges

Il est constant qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve des charges qu'il entend récupérer sur le locataire.

M. [S] a opéré une répartition par quarts de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2021 et 2022, proratisée par rapport au temps d'occupation du locataire et pour lesquelles il produit les avis de taxes foncières. Il ne produit cependant aucun élément relatif à la surface de chacun de ces appartements qui constitue la clé de répartition des charges, de sorte qu'il ne justifie pas du bien fondé d'une répartition égalitaire de la taxe foncière entre les locataires.

Par ailleurs, M. [S] affirme sans le démontrer qu'il existe des défalqueurs dans l'immeuble et il n'explicite pas le calcul par lequel sur la base de factures d'eau d'un montant total de 692,54 euros pour une durée de 8 mois et demi il parvient à une imputation de 80,79 euros pour M. [Q].

C'est dès lors à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes présentées par M. [K] [S] au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la consommation d'eau de M. [H] [Q] et la décision sera confirmée de ce chef.

Le bail est désormais résilié et le locataire ayant quitté les lieux, il convient de solder les comptes entre les parties en déduisant le montant du dépôt de garantie qui selon la quittance du 03 septembre 2021 s'élève à 350 euros comme le fait valoir le bailleur.

Il résulte des éléments qui précèdent que par infirmation de la décision entreprise, M. [Q] doit être condamné à payer à M. [S] la somme de 650 euros (1 000 - 350) au titre des loyers impayés des mois de janvier à juin 2022 inclus.

3.2 La remise en état du logement

Pour rejeter la demande formée par M. [S] au titre de réparations, locatives, le premier juge a considéré que le bailleur, en produisant seulement deux attestations de Mmes [I] et [O], ne rapportait pas la preuve des dégradations alléguées que M. [Q] conteste en concluant à la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Il n'a pas été fait d'état des lieux de sortie, y compris en recourant à la procédure spécialement prévue à l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 et M. [S] ne critique pas utilement le jugement entrepris ni ne démontre le bien fondé de sa demande en produisant les mêmes attestations qu'en première instance et diverses factures d'achat de matériaux.

Il s'ensuit que c'est à bon droit que la demande a été rejetée par le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.

3.3 Le préjudice moral

Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En l'espèce, M. [S] n'a formulé en première instance aucune demande d'indemnisation d'un préjudice moral. C'est donc de façon fondée que M. [Q] conclut à son irrecevabilité en cause d'appel.

4. Sur les mesures accessoires

Partie perdant le procès en appel, M. [Q] en supportera les dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle.

Il n'est pas inéquitable de laisser à M. [S] la charge des frais qu'il a exposés en appel et il sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS