CA Toulouse, 30 juin 2026, RG 24/01718

30/06/2026

ARRÊT N°232/2026

N° RG 24/01718 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QHMU

PB/KM

Décision déférée du 22 Décembre 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 23/00543)

[U]

[I], [G], [D] [F]

C/

S.C.I. [W]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [I], [G], [D] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Odile DUBURQUE de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.C.I. [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-charles CHAMPOL de la SELARL CABINET CHAMPOL CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 28 juin 2021, la Société civile immobilière (SCI) [W] a donné à bail à Mme [I] [F] par l'intermédiaire de son mandataire l'Agence conseil, une maison à usage d'habitation de 82 m² situé [Adresse 3] à Saint-Genies-Bellevue (31180), pour un loyer mensuel de 818 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [W] a adressé un commandement de payer la somme de 2 594,09 euros à Mme [I] [F] le 6 juillet 2022.

Par acte du 27 octobre 2022, la SCI [W] a fait assigner Mme [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, aux fins d'obtenir :

- la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à Mme [I] [F],

- l'expulsion de Mme [I] [F] avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier,

- la condamnation de Mme [I] [F] au paiement :

' de la somme de 3 292 euros au titre de l'arriéré des loyers impayés au 1er septembre 2022,

' d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges de la résiliation judiciaire et jusqu'à libération des lieux,

' de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais de commandement.

-:-:-:-

Par jugement du 22 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, a :

- constaté que Mme [I] [F] a quitté les lieux le 31 janvier 2023,

- débouté en conséquence la SCI [W] de ses demandes de résiliation, d'expulsion, et d'indemnité d'occupation qui sont devenues sans objet,

- condamné Mme [I] [F] à payer à la SCI [W] la somme de 5 028 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés jusqu'à son départ le 31 janvier 2023,

- débouté Mme [I] [F] de sa demande au titre du préjudice de jouissance lié à l'indécence du logement,

- condamné la SCI [W] à payer à Mme [I] [F] les sommes de :

' 300 euros au titre du préjudice de jouissance faute de délivrance d'une cuisine équipée lors de l'entrée dans les lieux,

' 200 euros au titre de la pose de la cuisine,

' 260 euros au titre des charges indûment perçues,

- ordonné la compensation judiciaire entre ces créances réciproques,

- en conséquence, condamné Mme [I] [F] à payer à la SCI [W] la somme de 4 268 euros,

- débouté Mme [I] [F] de sa demande de délais de paiement,

- condamné Mme [I] [F] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

-:-:-:-

Par déclaration du 21 mai 2024, Mme [I] [F] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- condamné Mme [I] [F] à payer à la SCI [W] la somme de 5 028 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés jusqu'à son départ le 31 janvier 2023,

- débouté Mme [I] [F] de sa demande de voir condamner la SCI [W] à lui verser la somme de 7 651 euros en réparation du préjudice de jouissance au titre de l'indécence du logement,

- condamné la SCI [W] à payer à Mme [F] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour la pose de la cuisine,

- condamné la SCI [W] à payer à Mme [F] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance faute de délivrance d'une cuisine équipée lors de l'entrée dans les lieux,

- condamné Mme [F] à payer à la SCI [W] la somme de 4 268 euros au titre de la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

- débouté Mme [I] [F] de sa demande de délais de paiement,

- condamné Mme [I] [F] au paiement des entiers dépens,

- débouté Mme [I] [F] de sa demande de voir condamner la SCI [W] à lui verser la somme de 1 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par avis du 7 juin 2024, les parties ont été avisées de la désignation d'un conseiller de la mise en état.

Par dernières conclusions d'incident du 16 janvier 2025, la SCI [W] a notamment demandé au conseiller de la mise en état de prononcer la radiation du rôle de l'appel de Mme [I] [F].

Par ordonnance du 10 mars 2023, le conseiller chargé de la mise en état a :

- dit n'y avoir lieu à radiation de l'affaire,

- rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens de l'incident à la charge de la SCI [W],

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 17 juin 2025 à 9h00 en vue de la fixation des dates de plaidoirie et de clôture.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mai 2025, Mme [I] [F], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1153, 1719 et 1720 du code civil, du décret du 30 janvier 2022 n°2002-120 et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes et à tout le moins mal fondées,

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Toulouse du 22 décembre 2023 en ce qu'il a :

' condamné Mme [I] [F] à payer à la SCI [W] la somme de 5 028 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés jusqu'à son départ le 31 janvier 2023,

' débouté Mme [I] [F] de sa demande de voir condamner la SCI [W] à lui verser la somme de 7 651 euros en réparation du préjudice de jouissance au titre de l'indécence du logement,

' condamné la SCI [W] à payer à Mme [F] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour la pose de la cuisine,

' condamné la SCI [W] à payer à Mme [F] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance faute de délivrance d'une cuisine équipée lors de l'entrée dans les lieux,

' condamné Mme [F] à payer à la SCI [W] la somme de 4 268 euros au titre de la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

' débouté Mme [I] [F] de sa demande de délai de paiement,

' condamné Mme [I] [F] au paiement des entiers dépens,

débouté Mme [I] [F] de sa demande de voir condamner la SCI [W] à lui verser la somme de 1 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le confirmer pour le surplus,

En conséquence,

Statuant à nouveau,

- juger Mme [I] [F] débitrice envers la SCI [W] de la somme de 4 908 euros au titre des loyers impayés,

- condamner la SCI [W] à rembourser à [I] [F] la somme de 260 euros au titre des charges payées indûment,

- condamner la SCI [W] à verser à Mme [I] [F] des dommages et intérêts d'un montant de 900 euros en réparation du préjudice de jouissance subi faute de délivrance de la cuisine équipée lors de l'entrée dans les lieux,

- condamner la SCI [W] à verser à Mme [I] [F] des dommages et intérêts d'un montant de 1 000 euros pour la pose de la cuisine,

- condamner la SCI [W] à verser à Mme [I] [F] des dommages et intérêts d'un montant de 7 651 euros en réparation du préjudice de jouissance subi faute de délivrance d'un logement décent,

- ordonner la compensation entre les créances respectives de Mme [I] [F] et de la SCI [W],

- condamner la SCI [W] à payer à Mme [I] [F] la somme de 4 903 euros,

S'il n'était pas fait droit intégralement aux demandes reconventionnelles de Mme [F] et qu'une créance venait à subsister au profit de la SCI [W],

- octroyer à Mme [I] [F] de larges délais de paiement pour s'en acquitter,

- condamner la SCI [W] à verser à Mme [I] [F] la somme de 1 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

- condamner la SCI [W] à verser à Mme [I] [F] la somme de 2 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

- condamner la SCI [W] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 mars 2025, la SCI [W], intimée et portant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 514 et suivants du code de procédure civile, de :

- infirmer le jugement rendu par le juge de la protection et des contentieux le 22 décembre 2023 en ce qu'il a :

' condamné la SCI [W] à payer à Mme [F] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour la pose de la cuisine,

' condamné la SCI [W] à payer à Mme [F] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance faute de délivrance d'une cuisine équipée lors de l'entrée dans les lieux,

' condamné Mme [F] à payer à la SCI [W] la somme de 4 268 euros au titre de la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

- confirmer le jugement pour le surplus,

En conséquence et,

Statuant à nouveau,

- débouter Madame [F] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions et plus particulièrement :

- débouter Mme [F] de sa demande tendant à voir condamner la SCI [W] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la pose de la cuisine,

- débouter Mme [F] de sa demande tendant à voir condamner la SCI [W] à lui verser la somme de 900 euros en réparation du préjudice de jouissance subi faute de délivrance de la cuisine équipée lors de l'entrée dans les lieux,

- débouter Mme [F] de sa demande tendant à voir condamner la SCI [W] à lui rembourser la somme de 260 euros au titre des charges,

- débouter Mme [F] de sa demande de compensation de créances réciproque,

À titre subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- condamné la SCI [W] à payer à Mme [F] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour la pose de la cuisine,

- condamné la SCI [W] à payer à Mme [F] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance faute de délivrance d'une cuisine équipée lors de l'entrée dans les lieux,

- condamné Mme [F] à payer à la SCI [W] la somme de 4 268 euros au titre de la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

En tout état de cause,

- condamner Mme [F] [I] à payer à la SCI [W] une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [F] [I] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'arriéré locatif

L'appelante fait valoir qu'elle a payé des provisions sur charges alors que le bailleur n'a jamais transmis annuellement, comme il le devait, aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les justificatifs de charges de sorte que faute de démontrer une créance de ce chef, le paiement d'une provision était indu.

Elle indique que le jugement a, à bon droit, retenu un indu de provision sur charges de 260 euros, pour la période antérieure à août 2022.

Elle ajoute que le premier juge n'en a toutefois pas tiré toutes les conséquences en condamnant l'appelante à verser une somme de 5028 euros, pour la période d'août 2022 à janvier 2023, en incluant à tort 120 euros de provision pour charges.

L'intimée à titre principal fait valoir que la locataire ne lui a jamais demandé les justificatifs de charges, considérant que la provision versée couvrait les charges effectives, notamment la taxe sur les ordures ménagères.

Au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, (...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Au visa de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

C'est donc au bailleur de justifier des charges dont il sollicite le paiement.

En l'espèce, il est constant que la bailleresse n'a jamais effectué de régularisation annuelle des charges et, comme l'a, à bon droit, relevé le premier juge n'a fourni et ne fournit encore aucun justificatif des charges exposées pour le logement pris à bail.

Le contrat de bail (pièce n°10 de l'appelante) stipulait un montant mensuel de provision pour charges de 20 euros, avec une prise d'effet au 1er juillet 2021, la locataire quittant les lieux le 31 janvier 2023, soit une durée d'occupation de 17 mois.

Dès lors que le bailleresse n'a effectué aucune régularisation et qu'elle n'est pas en mesure de justifier des charges payées, elle est débitrice de la somme de 17 X 20 euros, soit 340 euros, montant des provisions versées.

Le jugement sera donc confirmé, comme demandé par l'appelante, en ce qu'il a condamné la bailleresse à payer la somme de 260 euros de ce chef, et infirmé en ce qu'il a condamné la locataire à payer la somme de 5028 euros au titre des loyers et charges impayés à la sortie du logement, devant être déduite un indu de charges supplémentaire de 340-260 euros, soit 80 euros, de l'arriéré locatif de 5028 euros.

La locataire sera en conséquence condamnée, par voie d'infirmation, à payer la somme de 4948 euros au titre de l'arriéré locatif.

Sur le défaut de délivrance de la cuisine équipée lors de l'entrée dans les lieux

L'appelante locataire fait valoir que la maison lui a été livrée alors que la pose de la cuisine n'avait pas encore été effectuée, qu'elle a dû s'équiper d'un réchaud pendant six mois pour y pallier, que le préjudice de jouissance a été insuffisamment apprécié par le premier juge.

La bailleresse intimée fait valoir que le préjudice de jouissance est inexistant alors que l'appelante était conductrice de travaux dans la société en charge de la construction de la maison, qu'elle avait pour projet d'installer dans le logement pris à bail une cuisine choisie par ses soins.

Au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l'espèce, le bail mentionnait que la maison louée (p.2) était de type 4 'avec 3 chambres (...) en duplex avec cuisine aménagée et équipée'.

Il est constant que la cuisine a été aménagée 6 mois après la prise de possession des lieux par la locataire.

Comme relevé par le premier juge, aucune pièce ne démontre la volonté de la locataire d'installer elle-même une cuisine de son choix.

Il s'ensuit que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un logement conforme aux stipulations contractuelles.

L'installation d'une cuisine comprenant plaque de cuisson et four étant essentielle à un bien à usage d'habitation et étant prévue contractuellement, le préjudice de jouissance sera, par voie d'infirmation, arbitré à la somme de 15 % du montant hors charges du loyer, sur six mois, soit 6 X 0,15 X 798 = 718,2 euros.

Sur l'indemnisation de la pose de la cuisine par la locataire

La locataire appelante fait valoir qu'elle a posé elle-même la cuisine livrée par la bailleresse, qu'aux termes du devis produit par un cuisiniste, la main-d'oeuvre d'une telle pose par un professionnel est estimée à 1116 euros TTC de sorte qu'elle est fondée à solliciter une somme de 1000 euros en indemnisation de ce chef.

La bailleresse intimée expose qu'aucune pièce n'établit le temps passé à la pose de la cuisine et que l'indemnisation ne peut suivre le coût de pose de la cuisine par un professionnel.

Le bail ne comportait aucune clause de travaux à la charge de la locataire mais il est constant que la cuisine a été posée par la locataire, avec le matériel livré par la SCI, nécessairement avec l'accord de celle-ci.

Il s'en déduit qu'un contrat de services a été conclu entre les parties et la SCI ne soutient pas que la pose de la cuisine était effectuée à titre gratuit par la locataire.

Dès lors que la pose de la cuisine incombait à la bailleresse, laquelle a manqué à son obligation de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles, la locataire est fondée à solliciter indemnisation de ce chef.

Le devis produit, émanant de la société MP Bat, mentionne un coût de main-d'oeuvre HT pour le montant de la cuisine de 930 euros (pièce n°12).

La SCI ne produit aucune pièce contraire quant au coût d'une telle main d'oeuvre.

Par voie d'infirmation, la cour condamnera l'intimée à verser la somme de 930 euros au titre de la pose de la cuisine par la locataire.

Sur l'indécence du logement

L'appelante fait valoir que le logement loué ne satisfaisait pas aux critères de décence visés à l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, notamment en l'absence de garde-corps aux escaliers menant au duplex, de VMC, d'absence de chauffage d'une des chambres.

Elle ajoute qu'elle a bien adressé un courriel au gérant de la SCI le 5 août 2021 pour lui signaler les désordres et qu'elle avait proposé des dates d'intervention à la bailleresse pour réparations.

L'intimée expose que le logement, neuf, avait été mis à disposition de l'appelante, salariée du gérant de l'intimée, qu'elle n'a été informée des doléances de l'appelante que par un courrier de la mairie du 29 octobre 2021, auquel elle a répondu, et expose que malgré courrier recommandé et tentative de prise de contact avec la locataire pour convenir d'un rendez-vous pour réparations, celle-ci n'a pas donné suite.

Au visa de l'article 1231 du Code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.

Il n'est pas établi que le courriel du 5 août 2021 émanant de la locataire a bien été reçu par le représentant de la SCI.

La SCI bailleresse a néanmoins été informée par courrier de mise en demeure de la mairie de [Etablissement 1] du 22 septembre 2021 de désordres constatés par le maire dans le logement loué (pièce n°13 de l'appelante), notamment d'infiltrations d'eau, d'absence de garde-corps, d'une VMC et de chauffage dans une des chambres.

La SCI a répondu le 29 octobre 2021 qu'elle n'avait pas été informée de la plupart des désordres et que la locataire ne répondait à aucune sollicitation pour permettre l'accès à la maison.

Par courrier adressé à la locataire le 29 octobre 2021, il a été sollicité une prise de rendez-vous pour réparation des désordres signalés.

Par courrier du conseil de la SCI adressé au conseil de la locataire le 28 janvier 2022, la SCI a réitéré sa proposition de convenir d'un rendez-vous de travaux.

Par courrier du conseil de la locataire du 15 février 2022, il a été indiqué que celle-ci était favorable à une prise de rendez-vous pour intervention.

Suite aux courriers des conseils des deux parties, une date d'intervention a été proposée pour le 7 juillet 2022, qui a été refusée par l'appelante laquelle a indiqué par courriel à son conseil vouloir 'une surveillance', évoquant le passage avant travaux d'un maître d'oeuvre (pièce n°16).

Il n'est produit aucun courrier adressé à la SCI ou à son conseil établissant qu'une autre date d'intervention a été proposée à ces derniers, les échanges de courriels produits entre l'appelante et son conseil sur d'éventuelles dates d'intervention ne valant pas proposition faite à la SCI.

Il ne peut être reproché à la SCI de ne pas avoir remédié aux désordres alors que la date proposée à cet effet a été refusée par la locataire laquelle ne démontre pas avoir proposé d'autres dates.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande en dommages et intérêts au titre de l'indécence du logement.

Le jugement sera de même confirmé en ce qu'il a ordonné compensation des sommes dues par chacune des parties, les comptes s'établissant comme suit :

Arriéré locatif à la charge de l'appelante déduction faite des provisions pour charges non justifiées : 4948 euros,

à déduire :

-718,20 euros au titre du défaut de délivrance de la cuisine équipée lors de l'entrée dans les lieux,

-930 euros au titre de la pose de la cuisine par la locataire,

Solde à la charge de l'appelante : 3299,80 euros.

Sur les délais de paiement

Comme relevé à bon droit par le premier juge, la locataire est en arriéré de paiement depuis septembre 2022 et n'a versé aucune somme depuis cette date.

Elle justifie d'un reste à vivre de 435,81 euros pour notamment se nourrir de sorte qu'elle n'apparaît pas en capacité de régler sa dette de 3299,80 euros par des mensualités compatibles avec le délai de 24 mois visé à l'article 1343-5 du Code civil.

Le jugement sera, au visa de l'article 1343-5 du Code civil, confirmé en ce qu'il a écarté la demande de délai de paiement.

Sur les demandes annexes

Partie partiellement perdante, la SCI Lukkaan supportera les dépens d'appel.

Il n'apparaît inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles d'appel, ceux de première instance ayant été justement appréciés.

PAR CES MOTIFS,