TJ 56260, 23 juin 2026, RG 26/00021

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AUDIENCE DU 23 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 26/00021 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E6AT

MINUTE N° 26/29

JUGE DE L'EXÉCUTION

Rendu le VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Par Olivia REMOND, Juge du Tribunal judiciaire de VANNES, Juge chargée de l'exécution,

Assistée de Emmanuelle BEDOUET, Greffière,

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [J] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES
(bénéficie de l’aide juridictionnelle totale par décision du 03/12/2025 rendue par le bureau d’aide juridictionelle du tribunal judiciaire de Vannes, référencée C-56260-2025-002144)

ET

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. LISSADEN DEUX
immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n° 794 462 549
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par M. [M] [C], gérant, comparant en personne
assisté de M. [H] [C], son fils, selon pouvoir régulier

DÉBATS : L'affaire a été plaidée le 09 Juin 2026, et mise en délibéré pour jugement rendu le 23 Juin 2026.

Le 17 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de LORIENT a condamné Madame [F] à régler à la société LISSADEN DEUX la somme de 1.640,46 euros au titre d’une dette locative, et fixé une indemnité d’occupation d’un montant de 820,23 euros, outre 600 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Ce jugement a été signifié le 22 janvier 2025.

Le 10 octobre 2025, la SCI LISSADEN DEUX a fait délivrer un commandement aux fins de saisie-vente à Madame [J] [F] pour la somme de 2.711,84 €, dont 1.640,46 € au principal pour la dette locative.

Le 13 octobre 2025, la SCI LISSADEN DEUX a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de Madame [F] au sein de la banque LCL, la somme de 760 euros étant ainsi appréhendée.

Cette saisie a été dénoncée à Madame [F] le 21 octobre 2025.

Madame [F] a déposé une demande d’aide juridictionnelle le 20 novembre 2025 et une décision d’octroi a été obtenue le 3 décembre 2025.

Suivant exploit en date du 17 décembre 2025, Madame [F] a fait assigner la SCI LISSADEN DEUX devant le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Vannes aux fins notamment d’obtenir la mainlevée de la saisie.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, le temps pour elles de se mettre en état, l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 juin 2026 puis mise en délibéré au 23 juin suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mainlevée de la saisie-attribution

Madame [F] soutient que la mesure d’exécution forcée diligentée à son encontre n’est pas fondée, faute pour le bailleur d’avoir pratiqué une compensation avec le dépôt de garantie dont la restitution n’est jamais intervenue.

En défense, la SCI estime que des dégradations ont eu lieu dans les lieux et qu’aucune restitution ni compensation n’a donc à être opérée.

L’article L.211-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose :
« Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail et par le présent code. »

En l’espèce, le titre exécutoire sur lequel se fonde la SCI est le jugement du Tribunal judiciaire de Lorient du 17 octobre 2024. Aucune contestation n’est d’ailleurs soulevée à cet égard.

En revanche, Madame [F] rappelle d’une part, qu'il appartient au juge de l'exécution de se placer, pour faire les comptes entre les parties et trancher la demande de mainlevée, au jour où il statue et d’autre part, qu’il doit également vérifier le montant de la créance dont le recouvrement est poursuivi et de trancher la contestation relative à l'exception de compensation.
Or, Madame [F] souligne que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire sous deux mois à compter de la restitution des clés et qu’à défaut, ce dernier a droit à une majoration de 10% du loyer mensuel et qu’en l’espèce, alors qu’elle a restitué les clés le 29 septembre 2024, elle n’a jamais récupéré son dépôt de garantie et elle considère donc que la majoration s’est appliquée de plein droit à compter de décembre 2024, ce qui fait qu’au final, entre le dépôt de garantie lui-même et les majorations, la dette locative dont elle est redevable serait éteinte par compensation.

En réplique, la SCI ne conteste pas la non restitution des 750 euros versés à titre de garantie mais considère qu’il n’y a pas lieu à restitution puisque des dégradations sont intervenues dans le bien objet du bail, ce que conteste la demanderesse dans la mesure où l’état des lieux a été établi de manière tardive et non contradictoire, ne lui étant dès lors pas opposable.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [F] a remis les clés le 29 septembre 2024.

Le Tribunal de Lorient du 17 octobre 2024 n’a pas été saisi d’éventuelles dégradations locatives mais le jugement a mentionné que le dépôt de garantie devait être restitué, sous réserve de la déduction des sommes dues au titre des loyers, charges et éventuelles réparations locatives.

Un commissaire de justice s’est rendu dans le bien anciennement loué par Madame [F] le 18 octobre 2024.

Madame [F] a été contactée par mail pour établir l’état des lieux de sortie le 4 octobre 2024 puis avisée d’un rendez vous fixé le 18 octobre.

Elle n’a certes pas été convoquée dans les formes prévues par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (LRAR 7 jours avant).

Toutefois, elle ne justifie pas avoir communiqué une adresse postale au bailleur, ni avoir effectué un suivi de courrier. De la même manière, la date de départ ne semble pas avoir été convenue d’un commun accord entre les parties, le bailleur étant simplement informé par mail du jour même de la remise des clés dans une boite aux lettres. Enfin, elle ne conteste pas que l’adresse mail à laquelle elle a été contactée est bien la sienne.

A cet égard, il convient de relever que faute pour Madame [F] d’avoir communiqué son adresse pour la restitution éventuelle du dépôt de garantie, elle ne saurait se prévaloir de la majoration de 10% qu’elle invoque.

Par ailleurs, il résulte du mail par elle adressé au propriétaire que le lave vaisselle a été restitué non fonctionnel et elle ne conteste pas davantage avoir exercé une activité professionnelle d’élevage d’animaux dans les lieux loués, pourtant destinés au seul usage d’habitation, ainsi que cela lui a d’ailleurs été rappelé par son bailleur. Or certains des désordres constatés sont directement imputables à la présence d’animaux (griffures sur la porte, poignée de fenêtre « mordillée » … ) et ne peuvent être mis sur le compte du délai de réalisation dudit état des lieux, tandis que, pour rappel, s’applique la présomption en bon état des lieux à l’entrée du locataire posée par l’article 1731 du Code civil, en l’absence de preuve contraire, aucun élément n'étant versé par les parties à cet égard.

Ainsi, au titre des frais de remise en état des lieux, il est justifié de l’entretien de la pompe à chaleur ainsi que de l’assainissement (qui incombent au preneur selon le bail), outre le lave vaisselle, ce qui, avec la moitié du constat de commissaire de justice valant état des lieux de sortie, porte déjà le montant dû à la somme de 694,29 euros (242,65 + 248 + 30 + 347,28/2), sachant que ni les griffures sur la porte, ni la poignée de fenêtre abimée, ni le nettoyage des lieux (odeur de chien persistante) n’ont été chiffrés. Il s’en suit que les réparations locatives peuvent être considérées comme absorbant l’intégralité du dépôt de garantie dont la restitution est demandée par Madame [F] et s’il n’appartient pas au Juge de l’exécution de statuer précisément sur le montant des réparations locatives, voire de délivrer un titre exécutoire à cet égard, force est de constater qu’en tout état de cause, il résulte de ce qui précède qu’aucune compensation entre la dette locative et le dépôt de garantie ne saurait être opérée. Madame [F] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant du calcul des intérêts, il apparait qu’effectivement, des erreurs ont été commises s’agissant du taux d’intérêts applicable, puisque le taux du 1er semestre 2025 est bien de 7,21% et non de 8,16% et le taux majoré pour le second semestre de 11,65% et non 13,16%.

Aussi les intérêts doivent-ils être calculés comme suit :
- Sur la somme de 1.640,46 €
Du 17/10/2024 au 31/12/2024 (76 jours) : 1.640,46 × 8,16 % × 76 / 365 = 27,88 €
Du 01/01/2025 au 26/08/2025 (238 jours) : 1.640,46 × 7,21 % × 238 / 365 = 77,28 €
Du 27/08/2025 au 10/10/2025 (45 jours) : 1.640,46 × 11,65 % × 45 / 365 = 23,57 €
Soit un total de 128,73 € (27,88 € + 77,28 € + 23,57 €)

- Sur la somme de 600 €
Du 17/10/2024 au 31/12/2024 (76 jours) : 600 × 8,16 % × 76 / 365 = 10,19 €
Du 01/01/2025 au 26/08/2025 (238 jours) : 600 × 7,21 % × 238 / 365 = 28,22 €
Du 27/08/2025 au 10/10/2025 (45 jours) 600 × 11,65 % × 45 / 365 = 8,62 €
Soit un total de 47,03 € (10,19 € + 28,22 € + 8,62 €)

Donc un total général de 175,76 € (128,73 + 47,03) au lieu des 192,71€ réclamés par le commissaire de justice.

Pour autant, il est constant que l’erreur sur le montant des sommes réclamées ne constitue pas un motif de nullité d’une saisie mais justifie simplement son cantonnement à une somme moindre, sachant en tout état de cause que la saisie n’ayant permis d’appréhender que la somme de 760 euros, aucune mainlevée partielle ne peut ici intervenir.

En conséquence de tout ce qui précède, Madame [F] sera déboutée de ses demandes de nullité comme de mainlevée.

La saisie s’avérant fondée, il ne saurait être fait droit à la demande indemnitaire présente en demande pour abus de saisie, aucune faute n’étant démontrée de la part de la SCI.

Enfin, si Madame [F] sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter du solde de sa dette, elle ne justifie nullement de sa situation financière et même si l’octroi de l’aide juridictionnelle laisse à penser qu’elle dispose effectivement de ressources modestes, dès lors que l’absence d’élément précis ne permet pas d’envisager un échelonnement et qu’un report d’exigibilité n’apparait pas opportun sans avoir de perspective sur un possible retour à meilleure fortune, sa demande ne saurait aboutir, sachant que le prêt familial dont elle fait état, à le supposer établi, peut sûrement plus facilement être aménagé dans son remboursement que la dette locative et n’est en tous cas pas prioritaire s’agissant d’une dette postérieure à celle de loyer.

Succombant, Madame [F] supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamnée à régler à la SCI LISSANDEN DEUX une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, qu’il est cependant équitable de limiter à la somme de 500 euros.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifier d’y déroger en l’espèce.

PAR CES MOTIFS