CA Toulouse, 9 juill. 2025, RG 23/01899

09/07/2025

ARRÊT N° 25/ 279

N° RG 23/01899

N° Portalis DBVI-V-B7H-PO7P

NA - SC

Décision déférée du 26 Janvier 2023

TJ de TOULOUSE - 17/04463

P. GAUMET

INFIRMATION

ADD EXPERTISE

RENVOI MEE DU 15.01.2026

Grosse délivrée

le 09/07/2025

à

Me Gilles SOREL

Me Mathieu SPINAZZE

Me Jean-Damien CAZANAVE

Me Vincent PARERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [Q] [S] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par Me Laura SOULIER de la SCP RSG AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

INTIMES

Monsieur [N] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2] - MARTINIQUE

Sans avocat constitué

Madame [T] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2] - MARTINIQUE

Sans avocat constitué

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] A [Localité 3], représenté par son syndic en exercice CABINET CLAUDE SANCHEZ

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI ARROGNAN

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-Damien CAZANAVE de l'AARPI R.C.C. ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. CABINET CLAUDE SANCHEZ

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 05 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats C. IZARD

ARRET :

- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

- signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Suivant acte déposé le 27 juillet 1971 au rang des minutes de Me [W], notaire à [Localité 4] (31), était constitué le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], figurant au cadastre de cette commune sous la section AB n° [Cadastre 1].

Selon l'acte descriptif de division, le rez-de-chaussée de l'immeuble comporte quatre lots :

- le lot n°1, décrit comme un local à usage de bureaux, comprenant un hall d'entrée, quatre bureaux, un vestiaire, un lavabo et un water-closet, une terrasse derrière de 2,5 m sur 5,70 m et les 43/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes de l'immeuble,

- 3 box pour automobiles constituant respectivement les lots n°2, 3 et 4, auxquels sont rattachés pour chacun les 3/1000ème de la propriété du sol et des parties communes de l'immeuble.

Par acte authentique du 4 mars 1998, passé en l'étude de Me [J], notaire associé à [Localité 3], le règlement de copropriété a été modifié, augmentant d' 1/1000ème la part du lot n°1 dans la copropriété.

Par acte authentique du 31 octobre 2008, la société civile immobilière (Sci) Arrognan a acquis de M. [N] [L] et Mme [T] [X] les lots n°1 et n°4.

Le lot n° 1 est décrit à l'acte de vente comme consistant en 'un local à usage de bureaux, comprenant : un hall d'entrée, quatre bureaux, un vestiaire, un lavabo et un water-closet, ledit local comportant une installation de chauffage central individuel.

Et les quarante-quatre/millièmes (44/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes de l'immeuble'.

Par acte authentique reçu par Me [I], notaire à [Localité 3], le 24 juin 2011, M. [Y] [F] et Mme [Q] [S] épouse [F] ont acquis les lots n° 2, 19 et 23 définis à l'état descriptif de division respectivement comme étant :

- lot 2 : un box pour automobile situé au rez-de-chaussée portant le n°1 du plan du rez-de-chaussée,

- lot 19 : un cellier situé au sous-sol portant le n° 9 du plan du sous-sol,

- lot 23 : au deuxième étage à gauche un appartement à usage d'habitation.

L'exemplaire du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui leur a été remis ne comportait en annexe aucun plan des emplacements de parking situés dans la cour intérieure de l'immeuble.

Par acte du 25 août 2016, M. et Mme [F] ont revendu leur appartement (lot 23) ainsi que le cellier qui lui était affecté (lot 19).

En revanche, ils n'ont pas revendu le lot n° 2.

Par acte d'huissier du 27 septembre 2017, M. [Y] [F] et Mme [Q] [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, sur le fondement des dispositions de l'article 14 de loi du 10 juillet 1965, pour obtenir sa condamnation à effectuer à ses frais les travaux pour la modification des parties communes afin de permettre la matérialisation des trois emplacements de parking visés à l'état descriptif de division.

Par acte du 13 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a appelé dans la cause la Sci Arrognan afin qu'elle soit condamnée à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Par actes du 14 mai 2020, la Sci Arrognan a appelé en cause ses vendeurs, M. [N] [L] et Mme [T] [X].

Par acte du 9 juillet 2020, M. et Mme [F] ont appelé dans la cause la société par actions simplifiée (Sas) Cabinet Claude Sanchez, syndic de l'immeuble.

Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- déclaré irrecevable l'action de M. [Y] [F] et Mme [Q] [S] épouse [F] contre la société Cabinet Claude Sanchez tendant au remboursement des taxes foncières et charges de copropriété,

- déclaré irrecevable l'action de M. [Y] [F] et Mme [Q] [S] épouse [F] contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], tendant à l'octroi de dommages et intérêts et au remboursement des taxes foncières et charges de copropriété,

- débouté M. [Y] [F] et Mme [Q] [S] épouse [F] de leur action en revendication exercée à l'encontre de la Sci Arrognan,

- rejeté la demande d'expertise judiciaire,

- condamné in solidum M. [Y] [F] et Mme [Q] [S] épouse [F] aux dépens,

- condamné in solidum M. [Y] [F] et Mme [Q] [S] épouse [F] à verser 2.000 euros à la Sci Arrognan sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [Y] [F] et Mme [Q] [S] épouse [F] à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [Y] [F] et Mme [Q] [S] épouse [F] à verser 2.000 euros à la société Cabinet Claude Sanchez sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 mai 2023, M. [Y] [F] et Mme [Q] [F] ont relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 mars 2025, M. [Y] [F] et Mme [Q] [F], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 2224, 1998 et 1240 du code civil et des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- déclarer M. et Mme [F] recevables et bien fondés en leur appel formé à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 26 janvier 2023,

Y faisant droit,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré M. et Mme [F] recevables en leur action à l'encontre de la Sci Arrognan,

- réformer le jugement en ce qu'il a :

* déclaré irrecevable l'action de M. et Mme [F] dirigée contre le cabinet Claude Sanchez tendant au remboursement des taxes foncières et charges de copropriété,

* déclaré irrecevable leur action dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] tendant à l'octroi de dommages-intérêts et au remboursement des taxes foncières et charges de copropriété,

* les a déboutés de leur action en revendication exercée à l'encontre de la Sci Arrognan,

* a rejeté la demande d'expertise judiciaire,

* les a condamnés aux dépens outre à payer 2.000 euros au titre de l'article 700 à la Sci Arrognan et la même somme au syndicat des copropriétaires ainsi qu'au cabinet Claude Sanchez,

Statuant à nouveau,

- si la cour l'estime nécessaire, ordonner avant dire droit une mesure d'expertise confiée à un expert-géomètre, l'expert devant recevoir pour mission de :

* se rendre sur les lieux ,

* prendre connaissance de l'état descriptif de division, des plans annexés au règlement de copropriété, et de manière générale de tous documents utiles;

* localiser les lots 1, 2, 3 et 4 en l'état du plan annexé au règlement de copropriété,

* décrire la situation actuelle,

* en déterminer l'origine et préciser si le lot 2 a été annexé au lot 1,

* préciser, en l'état de la configuration actuelle des lieux, le nombre d'emplacements de parking envisageable,

En tout état de cause,

- condamner la Sci Arrognan à leur restituer le lot 2 et à effectuer à cette fin tous les travaux nécessaires pour la remise en état dudit lot en conformité avec sa destination, sous une astreinte de 200 euros par mois courant deux mois après la signification du jugement à intervenir,

- déclarer le syndicat des copropriétaires responsable du préjudice de M. et Mme [F] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et du fait des fautes commises par le syndic dans l'exercice de ses fonctions sur le fondement de l'article 1998 du code civil,

- déclarer la société Cabinet Claude Sanchez responsable du préjudice subi par M. et Mme [F] sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Claude Sanchez à verser à M. et Mme [F] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et moral,

En toute hypothèse,

- condamner le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Claude Sanchez à payer à M. et Mme [F] le montant des charges de copropriété et des taxes foncières indûment payés depuis le mois d'août 2016, soit la somme de 727,53 euros pour mémoire nonobstant réactualisation jusqu'à complet paiement,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Cabinet Claude Sanchez et la Sci Arrognan au paiement d'une somme de 12.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Cabinet Claude Sanchez et la Sci Arrognan aux entiers dépens, en ce compris les dépens d'appel dont distraction,

- dire que M. et Mme [F] seront dispensés de toute participation au paiement desdites condamnation en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M.et Mme [F] indiquent avoir garé leur véhicule à l'emplacement qui leur avait été désigné par leur vendeur, et avoir appris en janvier 2016, alors qu'ils mettaient en vente leur appartement, qu'un autre copropriétaire, la SCI Arrognan, revendiquait la propriété de l'emplacement de parking qu'ils occupaient, de sorte qu'ils n'ont pu revendre le lot n°2 qu'ils ont conservé dans l'attente du règlement du litige. Ils soutiennent que leur action à l'encontre du syndicat des copropriétaires est recevable, dès lors que le point de départ du délai de prescription prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 doit se situer à la date où ils ont connu les faits leur permettant d'exercer leur droit. Ils indiquent qu'en l'espèce, la cause du dommage qu'ils subissent, soit l'annexion de leur lot n°2 par le lot n°1 de la SCI Arrognan, ne leur a été révélée qu'au cours de la procédure, et qu'ils ont toujours garé leur véhicule sans difficulté jusqu'en janvier 2016, quand l'existence et la localisation de leur parking ont été remises en cause. Ils soutiennent également que l'action à l'encontre du syndicat des copropriétaires n'est pas qu'une action personnelle mais recouvre également une action réelle soumise à une prescription trentenaire. Ils font valoir que la prescription de leur action à l'encontre du syndic court de même à compter du jour où ils ont connu les faits leur permettant de l'exercer, par application de l'article 2224 du code civil. Sur le fond, ils soutiennent que tant la terrasse du lot n°1 que leur lot n°2 ont été intégrés au bâti du lot n°1 dont est actuellement propriétaire la SCI Arrognan, en se prévalant notamment des conclusions et d'un plan produit par le syndicat des copropriétaires. Ils reprochent au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de ne pas 'avoir réagi' aux violations du règlement de copropriété imputables aux travaux réalisés par les anciens propriétaires du lot n°1, M.[L] et Mme [X], et, sur le fondement de l'article 1998 du code civil, de ne pas leur avoir révélé l'annexion du lot n°2 lors de la vente de ce lot, alors que le syndic aurait dû les en informer. Ils font grief au syndic, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de ne pas les avoir informés que le lot n°2 avait été annexé et n'existait matériellement plus, ni lors de la cession, ni après la vente. Ils invoquent un préjudice lié au paiement des taxes foncières et charges afférentes au lot n°2 depuis le 25 août 2016, et un préjudice financier et moral du fait de la perte de ce parking, d'une valeur de 20.000 euros.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2023, la Sci Arrognan, intimée, demande à la cour, au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544 et suivants du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile, de :

À titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 26 janvier 2023,

En conséquence,

- débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire des condamnations étaient prononcées à l'encontre de la Sci Arrognan,

- condamner M. [N] [L] et Mme [T] [X] à relever et garantir la Sci Arrognan de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. et Mme [F] :

* aux entiers dépens,

* à payer à la Sci Arrognan la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI Arrognan fait valoir qu'il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale qu'a minima depuis 2003 il n'existait plus de box au rez-de-chaussée, qu'un débat existait sur la matérialisation au sol des trois emplacements de parking, et que le syndicat des copropriétaires a refusé, en 2006 et 2007, de prendre en charge, pour un coût réparti en fonction des tantièmes généraux, les travaux préalables nécessaires à la définition des trois emplacements, supposant notamment un déplacement de poteaux. Elle conteste toute annexion du lot n° 2, en s'interrogeant dans cette hypothèse sur l'inaction du syndic ou de l'un quelconque des copropriétaires, et en indiquant 'qu'il n'est pas permis d'exclure que le problème puisse exister depuis l'origine', résultant d'une discordance entre le règlement de copropriété et la réalité.

Elle fait valoir en toute hypothèse que la difficulté préexistait à son acquisition intervenue en 2008, étant précisé que l'acte authentique de 2008 ne mentionne plus l'existence d'une terrasse dans son lot n°1. Elle invoque une prescription décennale largement acquise, même à retenir pour point de départ du délai l'acquisition de bonne foi intervenue par la SCI Arrognan en 2008.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la Sas Cabinet Claude Sanchez, intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 14 et 42, de :

À titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 26 janvier 2023,

Par conséquent,

- dire et juger que l'action de M. et Mme [F] est prescrite,

- débouter M. et Mme [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

À titre subsidiaire,

Si la cour estimait recevables les demandes formulées par M. et Mme [F],

- débouter M. et Mme [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires au regard de l'absence de faute,

En toute hypothèse,

- condamner solidairement M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Le syndicat des copropriétaires indique que le propriétaire du lot n°1 a réalisé, sans autorisation de la copropriété, des travaux consistant notamment dans la fermeture de la terrasse attenante à son local, qu'il en est vraisemblablement résulté une annexion du lot n°2 par le lot n°1, et que cette problématique a été évoquée en assemblée générale des copropriétaires dès le mois de février 2003. Il soutient que le point de départ de la prescription de l'action prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 se situe à la date de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action, et qu'en l'espèce le problème de la délimitation des différents emplacements de parking du rez-de-chaussée est apparu au moins depuis le mois de février 2003, la disposition des lieux rendant impossible le stationnement de trois véhicules (contrairement à ce que prévoit le règlement de copropriété), et supposant la réalisation de travaux d'aménagement. Le syndicat ajoute que M.et Mme [F] pouvaient se convaincre de la situation dès leur acquisition, et que l'action en responsabilité à l'encontre du syndic fondée sur un défaut d'information et de conseil étant prescrite, corrélativement, celle exercée à l'encontre de son mandant l'est aussi. Sur le fond, il fait valoir l'absence de vice de construction affectant les parties communes susceptible d'engager sa responsabilité. Il conteste d'autre part toute faute du syndic ou du syndicat des copropriétaires, en indiquant quant au devoir d'information du syndic que celui-ci ne peut s'immiscer dans la vente d'un lot, et en faisant valoir d'autre part qu'il n'est pas à l'origine d'une modification de la disposition des lieux et qu'il n'a pas à répondre de l'annexion, non autorisée par la copropriété, de l'emplacement de parking litigieux par l'un des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 novembre 2023, la Sas Cabinet Claude Sanchez, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 26 janvier 2023 en son intégralité,

Y ajoutant,

- condamner solidairement M. et Mme [F] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

La société Cabinet Claude Sanchez indique exercer le mandat de syndic de la copropriété depuis l'assemblée générale du 13 janvier 2009. Elle fait valoir que l'absence physique du box de parking était évidente lorsque M.et Mme [F] ont acquis le bien en 2011, et qu' une simple confrontation entre la configuration réelle des lieux et les mentions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, joints à leur acte de vente, permettait d'appréhender la difficulté, de sorte que l'action exercée à son encontre en 2020 est prescrite. Sur le fond, elle soutient qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation d'information lors de l'acquisition en 2011, alors que le syndic n'est pas partie à l'opération de vente, et que les informations contenues dans l'état daté qu'il doit adresser au notaire à l'occasion de la cession d'un lot sont strictement énumérées à l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Elle conteste enfin l'obligation de rembourser des taxes foncières ou charges payées depuis août 2016, alors notamment que le syndic est tenu d'appeler les charges au regard du règlement de copropriété et que M.et Mme [F] ont validé la gestion du syndic et les comptes de la copropriété.

M. [N] [L] et Mme [T] [X], intimés, n'ont pas constitué avocat, et ont reçu signification de la déclaration d'appel le 24 août 2023, selon les modalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 avril 2025. L'affaire a été examinée à l'audience du 5 mai 2025.

MOTIFS

M.et Mme [F] ont relevé appel du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables leur action à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son syndic, et en ce qu'il a rejeté leur action en revendication à l'encontre de la SCI Arrognan.

* Recevabilité de l'action dirigée contre le syndic

M.et Mme [F] font grief au syndic, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de ne pas les avoir informés que le lot n°2 avait été annexé et n'existait matériellement plus, ni lors de la cession, ni après la vente.

Il n'est pas contesté que cette action en responsabilité, exercée par assignation du 9 juillet 2020, est soumise à la prescription quinquennale prévue par l'article 2224 du code civil, qui dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.

Le tribunal a considéré que le point de départ de ce délai de prescription devait être fixé à la date à laquelle M.et Mme [F] ont acheté le bien immobilier, par acte du 24 juin 2011, dès lors que ceux-ci étaient à même, dès leur acquisition, de se rendre compte qu'il n'existait au rez-de-chaussée de l'immeuble aucun 'box pour automobile', comme indiqué par leur titre de propriété, mais seulement des emplacements de stationnement non matérialisés.

M.et Mme [F] font valoir cependant, sans être contredits par aucune des parties, qu'ils ont toujours garé leur véhicule sans difficulté, à l'emplacement qui leur avait été indiqué par leur vendeur, jusqu'en janvier 2016, quand l'existence et la localisation de leur parking ont été remises en cause. Ils précisent en effet que le nouveau locataire de la SCI Arrognan a souhaité bénéficier d'un emplacement de stationnement dans la cour, à la différence du précédent.

Si M.et Mme [F] étaient ainsi à même, dès leur acquisition en 2011, de savoir qu'ils ne disposaient pas d'un 'box', cloisonné et couvert, ils n'en bénéficiaient pas moins, jusqu'en janvier 2016, d'un emplacement de stationnement.

Le dommage qu'ils invoquent ne s'est donc manifesté qu'en 2016.

Par ailleurs, M.et Mme [F], qui ne demandaient initialement au syndicat des copropriétaires que la matérialisation des emplacements de stationnement, n'ont eu connaissance avec précision qu'en cours d'instance de la cause possible de leur préjudice, à savoir une éventuelle absorption de leur lot n°2 par le lot n°1 appartenant à la SCI Arrognan, dont il font grief au syndic de ne pas les avoir informés.

Ce n'est ainsi qu'au cours de l'instance, engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires par acte du 27 septembre 2017, que M.et Mme [F] ont connu les faits leur permettant d'exercer une action à l'encontre du syndic, au sens de l'article 2224 du code civil.

L'action de M.et Mme [F] à l'encontre de la société Cabinet Claude Sanchez est par conséquent recevable, quelle que soit par ailleurs son issue au fond, qui dépend notamment de celle de leur action principale désormais dirigée à l'encontre de la SCI Arrognan.

Le jugement est infirmé sur ce point.

* Recevabilité de l'action dirigée contre le syndicat des copropriétaires

M.et Mme [F] fondent leur action à l'encontre du syndicat des copropriétaires, engagée par acte d'huissier du 27 septembre 2017, tant sur l'article 1998 du code civil, en invoquant les obligations du mandant du fait de son mandataire, que sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en invoquant un dommage procédant des parties communes.

En ce qu'elle est fondée sur le droit commun, et notamment sur la responsabilité du syndicat du fait de son syndic, l'action de M.et Mme [F] est soumise à la prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil, qui n'a pu courir, comme indiqué ci-dessus, qu'en cours d'instance, lorsqu'ils ont connu la cause éventuelle du préjudice qu'ils invoquent: M.et Mme [F] recherchent en effet la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait du défaut d'information qu'ils imputent au syndic, et reprochent également au syndicat de ne pas avoir empêché les violations du règlement de copropriété ayant abouti à l'absorption de leur lot privatif par un autre lot privatif.

L'action exercée à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement du droit commun n'est donc pas prescrite.

En ce qu'elle serait fondée sur la responsabilité spéciale de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et à supposer que ce texte soit applicable en l'espèce, la prescription de l'action engagée par acte du 27 septembre 2017 serait celle prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Avant la modification de l'article 42 par la loi ELAN, les actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivaient par un délai de dix ans. La loi du 23 novembre 2018, substituant le délai de prescription quinquennale prévu par l'article 2224 du code civil au délai de prescription décennale, est entrée en vigueur le 25 novembre 2018, de sorte que le nouveau délai court à compter de cette date.

Avant la modification de l'article 42 par la loi du 23 novembre 2018, le texte ne précisait pas le point de départ de la pescription. Il était pourtant déjà admis, avant la loi ELAN, une appréciation subjective de ce point de départ: ainsi, il était jugé que le point de départ de la prescription décennale se situait au moment de la constatation du dommage, ou au jour où la cause des dommages était révélée au copropriétaire demandeur.

En l'espèce, comme indiqué plus haut, le dommage invoqué par M.et Mme [F] ne s'est manifesté pour eux qu'en janvier 2016, quand l'existence et la localisation de leur parking ont été remises en cause, et quand ils ont pris connaissance, dans le même temps, des résolutions soumises aux assemblées générales des copropriétaires des 24 février 2003, 4 mars 2004, 7 février 2005, 23 mai 2006 et 5 février 2007, portant sur la matérialisation des trois emplacements de stationnement du rez-de-chaussée. C'est ensuite dans le cadre de l'instance engagée qu'ils ont pu prendre conscience de la cause possible de leur dommage, soit l'hypothèse, retenue par le syndicat des copropriétaires, d'une absorption du lot n°2 leur appartenant par le lot n°1, à l'occasion de travaux effectués sur ce lot.

L'action fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n'est donc pas non plus prescrite.

Le jugement est infirmé sur ce point.

* Action en revendication dirigée à l'encontre de la SCI Arrognan

La recevabilité de l'action en revendication exercée par M.et Mme [F] à l'encontre de la SCI Arrognan n'est ni contestée ni contestable.

Sur le fond, le tribunal a rejeté l'action en revendication en considérant que la preuve de l'annexion du lot n°2 par le lot n°1 appartenant à la SCI Arrognan n'était pas rapportée, pas plus que celle de l'impossibilité de garer trois véhicules, et qu'une expertise ne pouvait être ordonnée pour suppléer la carence de M.et Mme [F] dans l'administration de la preuve.

A ce jour, M.et Mme [F] demeurent propriétaires d'un lot dont la matérialité et la localisation demeurent indéterminées, mais pour lequel ils règlent des charges et taxes foncières.

Il ne peut leur être imputée une carence dans l'administration de la preuve, alors qu'ils se prévalent de différents éléments au soutien de l'allégation d'une intégration de leur lot n°2 dans le lot n°1 appartenant désormais à la SCI Arrognan, à l'occasion de travaux réalisés sans autorisation par de précédents propriétaires du lot n°1.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires indique que le propriétaire du lot n°1 a réalisé, sans autorisation de la copropriété, des travaux consistant notamment dans la fermeture de la terrasse attenante à son local, et admet qu'il en est vraisemblablement résulté une annexion du lot n°2 par le lot n°1.

Telle est l'hypothèse émise par M.[G], directeur d'agence Century 21, dans un mail du 19 janvier 2016 dont le syndic a été destinataire.

De même, le conseil syndical, dans un courrier du 16 mars 2016 adressé au syndic, demandait à celui-ci de 'mettre en demeure M.[E] de vous fournir son acte de copropriété qui justifiera la superficie de son local, car nous pensons que celui-ci a été agrandi sans aucune autorisation'.

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit des plans figurant la 'situation des lots avant et après l'annexion du lot n°2 par le lot n°1".

La SCI Arrognan ne peut utilement invoquer la prescription acquisitive décennale, en arguant de sa bonne foi, alors que la prescription abrégée prévue par l'article 2272 suppose l'acquisition d'un immeuble par juste titre, et que le titre de la SCI Arrognan ne vise pas le lot de copropriété n°2 revendiqué par M.et Mme [F].

Ces éléments justifient l'organisation d'une expertise, avant dire droit au fond tant sur les demandes formées à l'encontre de la SCI Arrognan que sur celles présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic, sur lesquelles il ne peut être statué avant l'issue de l'action en revendication, dans la mesure notamment où M.et Mme [F] prétendent au paiement d'une indemnité représentative de la valeur de leur emplacement de stationnement.

* Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a mis à la charge de M.et Mme [F] les dépens de première instance outre des indemnités allouées à la SCI Arrognan, au syndicat des copropriétaires et à la société Cabinet Claude Sanchez au titre des frais irrépétibles.

Les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles sont réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS