CA Versailles, 30 juin 2026, RG 25/03968

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 30 JUIN 2026

N° RG 25/03968 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XI66

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [M] [J]

Monsieur [B] [F]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mai 2025 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-001438

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 30/06/2026

à :

Me Sammy JEANBART

avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

N°SIRET : 824 541 148

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Sammy JEANBART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 111

Plaidant : Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

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INTIMES

Madame [M] [J]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [B] [F]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillants, déclaration d'appel signifiée à étude de commissaire de justice

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 novembre 2021, la SCI [D] a donné à bail à Mme [M] [S] [J] et M. [B] [F] un appartement à usage d'habitation situé au 5ème étage du [Adresse 4] à Nanterre (92000), moyennant un loyer mensuel de 840 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

La SAS Action Logement s'est portée caution des locataires pour le paiement du loyer et des charges locatives dus au titre du contrat de bail par acte du 5 novembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Action Logement Services a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme de 1 688,60 euros visant la clause résolutoire le 4 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 8 décembre 2023, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [J] et M. [F] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

- être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [J] et M. [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 862,20 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 4 octobre 2023 sur la somme de 1 523,50 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,

- obtenir leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

- obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire du 12 mai 2025, Mme [J] et M. [F] n'ayant pas comparu, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

- déclaré l'action de la société Action Logement Services recevable,

- débouté la société Action Logement Services de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la société Action Logement Services aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 26 juin 2025, la société Action Logement Services a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, la société Action Logement Services, appelante, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable son action,

- l'infirmer en toutes ses autres dispositions, et en ce qu'il l'a :

- déboutée de l'ensemble de ses demandes,

- condamnée aux dépens,

- la déclarer bien fondée en son action,

- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

- ordonner l'expulsion de Mme [J] et M. [F] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner solidairement Mme [J] et M. [F] à lui payer la somme de 14 806,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 octobre 2023 sur la somme de 1 523,50 euros et pour le surplus à compter des présentes conclusions,

- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

- condamner solidairement Mme [J] et M. [F] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

- condamner solidairement Mme [J] et M. [F] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Mme [J] et M. [F] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Mme [J] et M. [F] n'ont pas constitué avocat. Par actes de commissaire de justice délivrés le 31 juillet 2025, la déclaration d'appel leur a été signifiée par dépôt à l'étude. Par actes de commissaire de justice délivrés le 21 octobre 2025, les conclusions de l'appelante ont été signifiées à tiers présent à domicile pour Mme [J], et à personne pour M. [F].

L'arrêt sera donc rendu par défaut en application de l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 avril 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile si, en appel, l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Par ailleurs, la cour doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé.

A titre liminaire, la cour relève que la recevabilité à agir de la société Action Logement Services, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, en résiliation du bail, en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation, a été reconnue par le premier juge, de même que la recevabilité de sa demande en résiliation du bail au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce chef du jugement, non critiqué, est dès lors irrévocable.

Par ailleurs, la cour constate que dans ses conclusions, la société Action Logement Services ne critique pas le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où elle reconnaît que ses causes ont été réglées dans le délai imparti. Il ne sera donc pas statué sur ce point.

Sur la demande de résiliation du bail

Le premier juge a débouté la société Action Logement Services de sa demande en résiliation du bail au motif que s'il n'était pas contestable qu'elle avait été amenée à régler des sommes dans le cadre du cautionnement, ce qui faisait suite à une défaillance des locataires, les manquements s'appréciaient au jour de la décision, ce qui supposait d'avoir un décompte complet émis par le bailleur afin de s'assurer que des paiements n'avaient pas été faits au propriétaire, co-contractant premier des locataires, lesquels pourraient venir diminuer la dette voir l'apurer.

Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, la société Action Logement Services demande à la cour de prononcer la résiliation du bail en raison du non-règlement des loyers par les locataires, ce qui constitue un manquement grave. Elle ajoute qu'un décompte locatif à jour est versé aux débats.

Sur ce,

En application de l'article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Dans le cadre de la résiliation d'un bail, il appartient au juge de vérifier si les manquements invoqués par le bailleur sont établis et s'ils sont suffisamment graves pour justifier la résiliation aux torts du locataire.

En l'espèce, il résulte du décompte locatif produit arrêté au 24 septembre 2025 (pièce 16) que les loyers et charges sont irrégulièrement payés par Mme [J] et M. [F] depuis le mois de novembre 2022, date à partir de laquelle le solde de leur compte locatif est devenu débiteur sans jamais être redevenu créditeur. Au surplus, il doit être relevé qu'après un paiement au mois d'août 2024, les locataires n'ont effectué aucun règlement.

Il est donc établi qu'en ne réglant pas régulièrement et complètement leurs loyers et les charges, et en s'abstenant de tout règlement pendant plus d'un an, Mme [J] et M. [F] ont commis un manquement grave et répété à leur obligation principale résultant du contrat de bail.

Par infirmation du jugement déféré, il convient en conséquence d'ordonner la résiliation du bail ainsi que l'expulsion des intimés à défaut de départ volontaire dans les lieux, selon les modalités prévues dans le dispositif de la décision.

Ils seront également condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

La clause de solidarité du bail ne prévoyant pas expressément la solidarité au titre des indemnités d'occupation, il convient de condamner les intimés in solidum au paiement de cette indemnité.

Sur la créance de la société Action Logement Services

Le premier juge a débouté la société Action Logement Services de sa demande au titre de l'arriéré locatif au motif qu'elle n'avait pas produit de décompte intégral émis par le bailleur.

Sur ce,

En application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'appelante verse aux débats, outre le contrat de bail, le mandat de gestion du bien confié à la société De Valliere Gestion, l'acte de cautionnement de la société Action Logement Services ainsi que les quittances subrogatives émises par l'appelante le 13 octobre 2023 et le 5 septembre 2025 reprenant les précédents règlements que la société Action Logements Services avait effectués au profit de la bailleresse, ainsi que l'historique du compte émanant de cette dernière et faisant apparaître une dette locative de 14 806,96 euros arrêtée au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Il en résulte que la société Action Logement Services a effectué des règlements d'un montant total de 15 468,26 euros, étant relevé que la bailleresse lui a déjà remboursé la somme de 661,30 euros.

Mme [J] et M. [F] seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité du bail, au paiement de la somme totale de 14 806,96 euros (15 468,26 - 661,30), arrêtée au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 octobre 2023 sur la somme de 1 523,50 euros, et de la signification des conclusions de l'appelante, soit le 21 octobre 2025, pour le surplus.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Mme [J] et M. [F], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées.

Mme [J] et M. [F] sont par ailleurs condamnés in solidum à payer à la société Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS