CA Versailles, 23 juin 2026, RG 25/03614

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-2

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 23 JUIN 2026

N° RG 25/03614 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XHZW

AFFAIRE :

S.A. ERIGERE

C/

[Q] [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Montmorency

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 112500208

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 23/06/2026

à :

Me Emilie VAN HEULE

avocate au barreau de VAL D'OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTE

Société IMMOBILIERE 3F, SA [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 552 141 533, venant aux droits de la société ERIGERE

prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 N° du dossier E000A7ZB

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INTIMEE

Madame [Q] [O]

née le 12 mars 1962 à [Localité 3] (Seychelles)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Défaillante, déclaration d'appel signifiée à personne physique par commissaire de justice

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire ,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 11 juillet 2022, la SA [Adresse 5] a donné à bail à Mme [Q] [O] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6], à [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, la société HLM Erigere a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juin 2024.

Par notification électronique du 26 juin 2024, la société [Adresse 5] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 25 août 2024, la commission de surendettement des particuliers du Val d'Oise a déclaré recevable la situation de Mme [O].

Selon décision du 15 octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Val d'Oise a décidé de mesures imposées au vu de la situation de surendettement de Mme [O], prévoyant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec un effacement total de la créance de la société [Adresse 5] à la date du 15 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 décembre 2024, la société HLM Erigere a fait délivrer assignation à Mme [Q] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation ou, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail,

- ordonner l'expulsion de Mme [Q] [O] avec suppression du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse,

- condamner Mme [Q] [O] au paiement de la somme actualisée à l'audience de 9 053,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,

- condamner Mme [Q] [O] au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement contradictoire du 15 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

- déclaré la société [Adresse 5] recevable en sa demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

- rejeté la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 juillet 2022 entre la société HLM Erigere et Mme [O] et portant sur l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] - à [Localité 6],

- rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 11 juillet 2022 entre la société [Adresse 5] et Mme [O] portant sur l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 7] [Localité 7] [Adresse 8] [Localité 8] [Adresse 9] [Localité 9],

- rejeté en conséquence la demande d'expulsion et la demande de condamnation à une indemnité d'occupation,

- condamné Mme [Q] [O] à payer à la société HLM Erigere la somme de 8 712,71 euros selon décompte arrêté au 7 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2024 sur la somme de 5 039,55 euros, de l'assignation du 24 décembre 2024 sur la somme de 8 442,04 euros et du présent jugement sur le surplus,

- autorisé Mme [Q] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts,

- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

- débouté la société [Adresse 5] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [Q] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

- prononcé l'exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe le 10 juin 2025, la société HLM Erigere a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026, la société Immobilière 3F venant aux droits de la société Erigère, appelante, demande à la cour de :

- la déclarer recevable et fondée en son appel,

- d'infirmer le jugement rendu le 15 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en ce qu'il a :

* rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 11 juillet 2022 entre la société [Adresse 5] et Mme [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 10] [Localité 10],

* rejeté en conséquence la demande d'expulsion et la demande de condamnation à une indemnité d'occupation,

* condamné Mme [Q] [O] à payer à la société HLM Erigere la somme de 8 712,71 euros selon décompte arrêté au 7 mars 2025, incluant février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 039,55 euros à compter du commandement de payer du 25 juin 2024, sur la somme de 8 442,04 euros à compter du 24 décembre 2024, date de l'assignation et sur le surplus à compter du présent jugement,

*autorisé Mme [Q] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

* précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

* débouté la société [Adresse 5] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

- prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail en date du 11 juillet 2022 portant sur le logement et l'emplacement de parking sis [Adresse 3] à [Localité 10] pour défaut de paiement du loyer et des charges,

- ordonner en conséquence l'expulsion sans délai de Mme [Q] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec parking sis [Adresse 3] à [Localité 10], si besoin est avec le concours de la force publique,

- condamner Mme [Q] [O] à lui payer la somme de 1 471,80 euros représentant l'arriéré locatif arrêté au mois de février 2026 inclus,

- condamner Mme [Q] [O] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer contractuellement dû en vertu des contrats de bail résiliés du 11 juillet 2022, majorée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de mars 2026 et jusqu'à libération effective des lieux,

subsidiairement, et compte tenu du plan d'apurement intervenu,

- suspendre les effets de la résiliation et autoriser Mme [O] à s'acquitter de la dette par mensualités de 50 euros en sus du loyer courant,

au cas de non respect dudit échéancier,

- juger que la résiliation reprendra son plein effet,

- ordonner l'expulsion de Mme [O] et la condamner à lui payer la somme de 1 471,80 euros au titre de l'arriéré arrêté au mois de février 2026 inclus, outre une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges contractuellement dûs en vertu des contrats résiliés à compter du mois de mars 2026 et jusqu'à libération effective des lieux,

en tout état de cause:

- condamner Mme [Q] [O] au paiement d'une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner Mme [Q] [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

Mme [O] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 août 2025, la déclaration d'appel lui a été signifiée à personne. Par acte de commissaire de justice délivré le

3 avril 2025, les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées à personne.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 avril 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'

La cour prend acte que la société Immobilière 3F vient aux droits de la société Erigère à la suite d'une fusion-absorption à effet au 1er octobre 2025.

Sur l'appel de la société Immobilière 3F venant aux droits de la société Erigère.

- sur la demande de résiliation du bail et sur les demandes subséquentes.

La société Immobilière 3F poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à la résiliation du bail consenti le 11 juillet 2022 à Mme [Q] [O].

Elle expose que si c'est juste titre que le premier juge a refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire, compte tenu de la recevabilité du dossier de surendettement intervenue le 20 août 2024, soit dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer délivré le 25 juin 2024, c'est à tort qu'il a rejeté sa demande tendant à la résiliation du bail au motif que la commission de surendettement a imposé un rétablissement personnel et qu'il a en conséquence considéré, après avoir constaté que la locataire avait rencontré des difficultés administratives, lors de son passage à la retraite, que le manquement contractuel à l'obligation de paiement du loyer n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Elle invoque une jurisprudence de la Cour de cassation aux termes de laquelle 'l'effacement d'une dette locative n'équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire dont les loyers sont impayés. Le juge, saisi d'une demande de résiliation du bail, a la faculté de le prononcer malgré l'effacement de la dette' (Cass. 2éme civ,10 janvier 2019).

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil que le locataire est tenu d'une obligation essentielle consistant à au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat qui résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Il relève du pouvoir souverain du juge d'apprécier si les manquements contractuels sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, la dette s'élevait à la somme de 8 712,71 euros à la date du jugement, selon décompte arrêté au mois de février 2025 inclus et n'a cessé de croître et s'établit, suivant décompte arrêté au 29 juillet 2025, à la somme de 10 036,22 euros, terme de juillet 2025 inclus.

Par jugement du 10 novembre 2025, le juge du surendettement du tribunal de Pontoise a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [Q] [O] et en dépit de l'effacement de la dette régularisé le 5 décembre 2025 sur le compte de la locataire, il est constant que celle-ci a immédiatement reconstitué une dette, les prélèvements revenant impayés.

La société Immobilière 3F établit par la production des décomptes de la locataire que les prélèvements automatiques sont rejetés depuis octobre 2023, et les versements effectués ne couvrent pas les échéances courantes. Elle souligne également que Mme [Q] [O], locataire depuis 2016 d'un autre appartement dans son parc immobilier, ne réglait pas davantage son loyer de sorte que le tribunal d'instance de Montmorencey a, par jugement rendu le 8 novembre 2018, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en a suspendu les effets en accordant des délais de paiement qui n'ont pas été respectés, de sorte que la locataire a fait l'objet d'une mesure d'expulsion dudit logement, le montant de la dette de ce précédent logement s'établissant à la somme de 12 833,96 euros.

La cour observe que le manquement de la locataire à l'obligation contractuelle de payer ses loyers est ancien et récurrent et qu'il n'est, à l'évidence, pas lié aux problèmes administratifs ponctuels liés à son départ à la retraite.

Ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire, étant souligné à cet égard que, si la dette de Mme [Q] [O] a été effacée, il n'en demeure pas moins que le manquement contractuel est bien effectif et caractérisé.

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté la société Immobilière 3F de sa demande tendant à la résiliation du bail.

Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [Q] [O] selon les modalités précisées au dispositif, étant précisé toutefois qu'aucun motif n'est allégué de nature à justifier la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

- sur la demande en paiement.

La société Immobilière 3F produit un décompte actualisé de la lecture duquel il ressort que la dette locative s'élève à la somme de 1 471,80 euros, terme de février 2026 inclus.

Il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation formée par la société Immobilière 3F en la fixant à une somme égale au montant du loyer, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et de condamner Mme [Q] [O] à son paiement à compter de mars 2026 jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion.

La disposition du jugement déféré ayant accordé des délais de paiement à Mme [O] ne pourra qu'être confirmée, la bailleresse, après avoir sollicité l'infirmation de ce chef du jugement, n'ayant élevé aucune prétention à ce titre dans son ' statuant à nouveau'.

Sur les mesures accessoires.

Mme [Q] [O] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [Q] [O] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS