CA Versailles, 3 juin 2026, RG 25/01560

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 03 JUIN 2026

N° RG 25/01560 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XCAI

AFFAIRE :

SDC CENTRE COMMERCIAL MANTES 2

C/

SCI S.A.

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Décembre 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 23/06233

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Agathe MONCHAUX- FIORAMONTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE COMMERCIAL MANTES 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, ayant son siège social au [Adresse 1], à [Localité 2], prise en la personne de son Président, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

APPELANT

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SCI S.A., DA signifiée le 12/06/2025 à personne morale

[Adresse 4]

[Localité 4]

Défaillante

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

La SCI S.A. est propriétaire des lots n° 273 (local commercial n°10), 305 et 306 (réserves commerciales), outre 53 tantièmes des parties communes du Centre Commercial Mantes 2, sis [Adresse 5], Mantes la Jolie (78200), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

Après plusieurs rappels relatifs aux arriérés de charges de copropriété et une sommation de payer signifiée le 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires, par exploit du 31 octobre 2023, a assigné la SCI S.A. devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de la voir condamner, au principal, à :

' Payer la somme de 32 870,65 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 octobre 2023,

' Payer la somme de 651,65 euros au titre des frais de recouvrement,

' Payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire en date du 19 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

- Déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes,

- Condamné la SCI S.A. à payer au syndicat des copropriétaires :

' 9 888,88 euros au titre des charges de copropriété échues au 19 octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre inclus,

' 651,65 euros au titre des frais de recouvrement,

' 1 000 euros au titre des dommages-intérêts,

' 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration en date du 5 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 4 juin 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

- Réformer le jugement en ce qu'il :

' a Condamné la SCI S.A. à lui payer la somme de 9 888,88 euros au titre des charges de

copropriété échues au 19 octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre inclus,

' l'a Débouté du surplus de ses demandes.

- Confirmer le jugement pour le surplus

Statuant de nouveau :

- Condamner la SCI S.A. à lui payer la somme de 33 126,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 octobre 2023,

Y ajoutant :

- Condamner la SCI S.A. aux entiers dépens,

- Condamner la SCI S.A. à lui payer la somme de 1 800 euros en application des dispositions

de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI S.A., qui s'est vue signifier à personne la déclaration d'appel avec les conclusions d'appelant le 12 juin 2025, n'a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l'absence de la SCI S.A., il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.

En application de l'article 954 al. 2 et 3 du même code, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien des prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion' et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande tendant au paiement de la somme de 33 126,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 octobre 2023

En droit

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.

En l'espèce

A l'appui de sa demande tendant au paiement de la somme de 33 126,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI S.A.,

- le décompte des sommes dues par la SCI S.A. en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 19 octobre 2023,

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2023 inclus, portant approbation des comptes pour les exercices 2015 à 2023 inclus, et approuvant les budgets prévisionnels des exercices 2016 à 2024 inclus,

- les appels de fonds du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2023,

- des extraits des grands livres des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 indiquant la répartition individuelle des charges concernant la SCI S.A. pour chaque exercice et couvrant la période allant du 1er janvier 2016 au 1er avril 2021, 2ème appel de charges inclus.

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions au titre des exercices 2016, 2017 et 2018, le Tribunal a retenu qu'il manquait les décomptes de répartition de charges et les appels de fonds relatifs à cette période.

Toutefois, d'une part, la Cour de cassation juge que pour obtenir la condamnation d'un copropriétaire au paiement des charges, il n'est pas nécessaire de produire les appels de fonds (Cass 3ème civ 8 mars 2018 n°17-15.959).

D'autre part, dans la mesure où l'appelant produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de ces trois exercices, ainsi que les extraits des grands livres des exercices 2016, 2017 et 2018 indiquant la répartition individuelle des charges concernant la SCI S.A. pour chacun de ces exercices, il convient de prendre en compte les arriérés de charges afférents à cette période 2016-2018 en tant qu'ils sont suffisamment justifiés par les pièces présentées à la Cour.

S'agissant de l'exercice 2016 il y a lieu d'écarter :

le report à nouveau, débiteur, à hauteur de 14 049,92 euros, qui n'est pas justifié au vu des pièces produites, ainsi que les frais de recouvrement intitulés 'Procédure impayés charges' pour un total de 99,79 euros.

Le solde du compte pour l'exercice 2016 est ainsi débiteur à hauteur de 5 044,63 euros.

S'agissant de l'exercice 2017, le solde du compte est débiteur à hauteur de 3 742,97 euros.

S'agissant de l'exercice 2018, le solde du compte est débiteur à hauteur de 1 378,73 euros.

S'agissant de l'exercice 2019, le solde du compte est créditeur à hauteur de 1 378,73 euros, contrairement à ce qu'à retenu le Tribunal qui n'a pas pris en compte le règlement de ce montant, inscrit à la date du 1er janvier 2019.

S'agissant de l'exercice 2020, le solde du compte est débiteur à hauteur de 103,80 euros, ainsi que l'a justement calculé le Tribunal.

S'agissant de l'exercice 2021 : les éléments chiffrés en pièce 17 ne rendent compte que de la période allant du 1er janvier au 1er avril, 2ème appel trimestriel inclus ; ils sont complétés par les éléments chiffrés des appels des 3ème et 4ème trimestres 2021 (pièces 18 et 19), et les extraits de compte présentés avec lesdits appels de fonds, où n'apparaît aucun règlement, et enfin avec la pièce n°23 présentant la répartition individuelle de la régularisation des charges 2021, qui s'élève à -95,78 euros.

Compte tenu de tous ces éléments, le solde du compte est débiteur à hauteur de 2 715,47 euros au titre de l'exercice 2021, contrairement à ce qu'à retenu le Tribunal qui n'a pas pris en compte la répartition individuelle de la régularisation des charges 2021.

S'agissant de l'exercice 2022, le solde du compte est débiteur à hauteur de 3 515,57 euros, ainsi que l'a justement calculé le Tribunal.

S'agissant de l'exercice 2023, le solde du compte est débiteur à hauteur de 2 102,29 euros, ainsi que l'a justement calculé le Tribunal.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance certaine et liquide, au titre de la période allant du 1er janvier 2016 au 19 octobre 2023, 4ème appel trimestriel inclus, à hauteur de 17 224,73 euros.

Le jugement sera réformé et la SCI S.A. sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 224,73 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété actualisé au 19 octobre 2023, 4ème appel trimestriel inclus.

Sur les frais de recouvrement

L'appelant n'a formulé aucune prétention sur ce point.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI S.A., partie perdante, doit être condamnée aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS