CA Versailles, 16 juin 2026, RG 24/07763

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JUIN 2026

N° RG 24/07763 - N° Portalis DBV3-V-B7I-W5N4

AFFAIRE :

[B] [P]

C/

S.C.I. LONDON [Localité 1] INVESTMENTS [Localité 2] INVESTMENTS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Montmorency

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-001417

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16/06/2026

à :

Me Joseph SOUDRI

Me Aliénor DE BROISSIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTE

Madame [B] [P]

née le 16/01/1948 à [Localité 3]

nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Joseph SOUDRI de la SELARL CABINET SOUDRI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 19 - N° du dossier E0007SXG

---

INTIMEE

S.C.I. LONDON [Localité 1] INVESTMENTS [Localité 2] INVESTMENTS, société civile immobilière, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°490 713 450

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 1380

Plaidant : Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2006 à effet au 15 octobre 2006, la SCI [Localité 2] Investments a donné à bail à Mme [B] [P] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Soisy-sous-Montmorency (95230), moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 euros, outre une provision sur charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2021, la société [Localité 2] Investments a fait délivrer un congé à sa locataire justifié par la volonté de Mme [A] [M], sa gérante, de reprendre le logement à son bénéfice.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la société [Localité 2] Investments a fait assigner Mme [P] en vue notamment de voir valider le congé.

Par jugement contradictoire du 29 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

- dit valable et régulier le congé aux fins de reprise signifié par acte d'huissier le 12 avril 2021 par la société [Localité 2] Investments à Mme [P] portant sur l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4],

- constaté l'expiration au 14 octobre 2021 à minuit du bail signé entre la société [Localité 2] Investments et Mme [P] portant sur le bien immobilier précité,

- dit que Mme [P] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] et ce, depuis le 14 octobre 2021,

- condamné Mme [P] à payer à la société [Localité 2] Investments une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer mensuel et des charges, jusqu'à sa complète libération des lieux par remise des clefs à la bailleresse,

- ordonné à Mme [P] de libérer les lieux et de restituer les clés,

- dit qu'à défaut pour Mme [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société [Localité 2] Investments pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- débouté la société [Localité 2] Investments de sa demande d'astreinte,

- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [P] aux dépens, qui ne comprennent pas le coût du congé pour reprise et du procès-verbal de constat du 17 mai 2024, mais comprendront le coût de l'assignation du 7 décembre 2023,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2024, Mme [P] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 12 juin 2025, le conseiller de la cour d'appel de Versailles, statuant en matière de référé à ce déléguée par ordonnance de monsieur le premier président de ladite cour, a :

- déclaré irrecevable la demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement rendu le 29 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency,

- condamné Mme [P] aux dépens de la présente instance,

- rejeté la demande de la société [Localité 2] Investments formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] a restitué les lieux.

Par ordonnance d'incident du 22 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a notamment :

- donné acte à la société [Localité 2] Investments de ce qu'elle se désiste de sa demande de radiation, Mme [P] ayant quitté les lieux,

- vu l'article 700 du code de procédure civile, débouté la société [Localité 2] Investments de sa demande en paiement,

- condamné la société [Localité 2] Investments aux dépens de l'incident.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, Mme [P], appelante, demande à la cour de :

- infirmer la décision entreprise,

- constater qu'elle est une personne âgée de plus de 65 ans et dont les revenus sont inférieurs au minimum légal,

- débouter la société [Localité 2] Investments de ses demandes de validation de congé et d'expulsion,

- annuler le congé délivré le 12 avril 2021,

- débouter la société [Localité 2] Investments de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société [Localité 2] Investments au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la Selarl Cabinet Soudri.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la société [Localité 2] Investments, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

- la recevoir en sa constitution d'intimée, ses conclusions d'intimée et son appel incident et la dire bien fondée,

- confirmer le jugement du 29 octobre 2024 du tribunal de proximité de Montmorency dont appel en ce qu'il a :

- dit valable et régulier le congé aux fins de reprise signifié par acte d'huissier en date du 12 avril 2021 à Mme [P] portant sur l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4],

- constaté l'expiration au 14 octobre 2021 à minuit du bail signé entre elle et Mme [P] portant sur le bien immobilier précité,

- dit que Mme [P] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] et ce, depuis le 14 octobre 2021,

- condamné Mme [P] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer mensuel et des charges, jusqu'à sa complète libération des lieux par remise des clefs à la bailleresse,

- ordonné à Mme [P] de libérer les lieux et de restituer les clés,

- dit qu'à défaut pour Mme [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, elle pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [P] aux dépens, qui ne comprennent pas le coût du congé pour reprise et du procès-verbal de constat du 17 mai 2024, mais comprendront le coût de l'assignation du 7 décembre 2023,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

En conséquence,

- débouter Mme [P] de l'intégralité de ses demandes,

A titre d'appel incident,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- dit qu'il n'y a lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

- condamner Mme [P] au paiement de la somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles engagés par elle au titre de l'article 700 du code de procédure civile en 1ère instance,

En tout état de cause :

- condamner Mme [P] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés elle en appel,

- condamner Mme [P] aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 mars 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

Le premier juge a prononcé la validité du congé qu'il a déclaré régulier tant en la forme qu'au fond.

Poursuivant l'infirmation du jugement, Mme [P] fait valoir que le congé n'est pas régulier aux motifs que :

- Mme [M] ne justifie pas être titulaire d'un droit de reprise au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il n'est pas établi que la bailleresse est une société familiale,

- la reprise pour habiter doit reposer sur un motif légitime et sérieux et le juge a le pouvoir d'en contrôler la réalité y compris a priori et de vérifier si le congé n'est pas frauduleux ; qu'en l'espèce, elle soutient que la société [Localité 2] Investments ne justifie pas de la nécessité de la reprise de cet appartement par Mme [M] dans la mesure où il n'est pas établi qu'elle ne pourrait plus vivre dans sa maison en raison de son état de santé et que son changement de résidence ne réglerait pas ses problèmes de mobilité alors que l'appartement est au 5ème étage et que l'ascenseur est parfois en panne ; qu'elle est propriétaire d'une maison qui possède un grand salon qu'elle pourrait parfaitement aménager en chambre à coucher et qu'elle pourrait installer un monte-escalier ; que si ses problèmes de santé liés à son âge, son arthrose concerne ses mains; qu'un transport sur les lieux ou par le biais d'une expertise permettrait de voir si l'habitation actuelle de Mme [M] lui est définitivement impossible ; que le fait d'avoir attendu deux ans entre le congé et l'assignation démontre qu'il n'est pas impératif pour elle de reprendre son appartement alors que de son côté, au regard de son âge, de son état de santé déficient et de ses revenus, elle aura les plus grandes difficultés à se reloger,

- le droit au logement est un droit fondamental,

- la bailleresse ne peut lui donner congé compte tenu de son âge et de ses revenus en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, relevant que la société [Localité 2] Investments lui a d'ailleurs présenté des offres de relogement qui ne pouvaient pas lui convenir.

La société [Localité 2] Investments, qui poursuit la confirmation du jugement, soutient que le congé est valable notamment en ce que :

- elle est une société familiale constituée entre Mme [M] et son fils,

- Mme [M] est, en qualité d'associée de la SCI, une bailleresse protégée en ce qu'elle avait 73 ans au moment de la délivrance du congé,

- il a été justifié d'un motif réel et sérieux lié à l'état de santé de Mme [M],

- Mme [P] n'a pas la qualité de locataire protégée ; que si elle est âgée de plus de 65 ans, ses revenus sont supérieurs au montant fixé par l'arrêté du 24 décembre 2020 applicable, les deux conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étant cumulatives ; qu'elle n'avait aucune obligation de lui présenter des offres de relogement mais qu'elle l'a fait par sympathie pour l'aider dans ses recherches,

- Mme [M] est dans l'impossibilité de rester vivre dans sa maison en raison de son état de santé ; que celui-ci s'est dégradé depuis le début de l'année 2020 et qu'elle a de grandes difficultés à se mouvoir ; que la chambre et les pièces d'eau de sa maison étant situés à l'étage, elle ne peut plus y vivre, raison pour laquelle elle doit vivre désormais dans un appartement situé dans un immeuble avec ascenseur ; qu'en raison du refus de Mme [P] de quitter les lieux, Mme [M] a tenté de trouver des solutions pour aménager sa maison, qui se sont avérées soit insuffisantes soit trop onéreuses comme un monte-escalier.

Sur ce,

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour du congé dispose que :

I.- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(...)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

(...)

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En application de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés.

En l'espèce, le bail, conclu à compter du 15 octobre 2006 pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, expirait donc le 14 octobre 2021 à minuit.

La société [Localité 2] Investments a fait délivrer le congé litigieux par acte d'huissier de justice délivré le 12 avril 2021 à effet au 14 octobre 2021, soit six mois au moins avant le terme du bail.

Ce congé mentionne qu'il s'agit d'un congé pour reprise des lieux afin de les faire habiter par Mme [M], née le 13 avril 1948, en sa qualité de gérante et associée de la société [Localité 2] Investments, SCI familiale. Il est indiqué qu'elle rencontre des problèmes de santé et souffre notamment d'arthrose l'empêchant de se déplacer librement dans son logement, les chambres et les pièces d'eau du pavillon qu'elle occupe étant situées à l'étage ; qu'elle a beaucoup de difficultés pour y accéder et qu'aucune réorganisation du logement n'est possible sans engager de nombreux frais et travaux.

Ce congé est donc régulier en la forme comme l'a justement retenu le premier juge, ce que les parties ne contestent pas.

Sur le bénéficiaire de la reprise

La société [Localité 2] Investments produit ses statuts (pièce 15) desquels il ressort qu'elle est composée de deux associés, Mme [M] et M. [V] [N], son fils, comme en atteste la copie du livret de famille (pièce 14).

La société [Localité 2] Investments justifie donc de sa qualité de société civile constituée entre parents au premier degré et que le congé a été délivré au profit de l'un de ses associés conformément aux dispositions de l'article 13 susvisé.

Sur la qualité de locataire protégé de Mme [M]

Au jour de la date d'échéance du contrat, soit le 14 octobre 2021, Mme [P], née le 16 janvier 1948, était donc âgée de 73 ans.

Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa de l'article 15 susvisé, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé (3e Civ., 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067), soit en l'espèce du 12 avril 2020 au 12 avril 2021.

Il ressort de son avis d'imposition 2021 sur les revenus 2020 que Mme [P] a perçu un revenu annuel de 25 015 euros au titre de pensions de retraite qui sont restées stables en 2021, année durant laquelle elle a perçu un revenu annuel de 25 099 euros.

Contrairement à ce que soutient Mme [P], pour bénéficier d'un relogement, ses ressources ne doivent pas être inférieures à une fois et demi le montant annuel du SMIC à la date de la notification du congé. Ses ressources doivent être inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixés par l'arrêté du 29 juillet 1987 en son annexe 1, soit la somme de 24 116 euros pour une personne seule en Ile-de-France selon l'arrêté du 24 décembre 2020 applicable pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022.

Dans ces conditions, la société [Localité 2] Investments n'était donc pas tenue de proposer à Mme [P] un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Ce moyen inopérant est donc rejeté.

Sur le caractère réel et sérieux du congé

Pour démontrer sa volonté de reprendre le logement donné à bail pour y vivre, la société [Localité 2] Investments produit des certificats médicaux démontrant que Mme [M], âgée de 73 ans à la date d'échéance du bail, rencontre des problèmes de santé nécessitant de vivre dans un logement adapté, sans escalier.

Il est suffisamment justifié, par l'acte de vente et un procès-verbal de commissaire de justice du 17 mai 2024 que dans la maison que Mme [M] occupe actuellement, la chambre et les pièces d'eau sont situées à l'étage et non au rez-de-chaussée, sans qu'il y ait lieu d'ordonner des investigations complémentaires.

Il apparaît ainsi que la volonté légitime de Mme [M] de vivre dans un logement adapté à son état de santé est démontré, sans qu'il puisse lui être reproché de ne pas avoir aménagé son logement actuel pour l'adapter à sa situation, ce qui aurait généré, au surplus, d'importantes dépenses, étant relevé que la cour n'a pas à apprécier l'opportunité du motif du congé mais uniquement sa réalité.

Au vu de ces éléments, il apparaît donc que le caractère réel et sérieux de l'intention de Mme [M] de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale au jour de la délivrance du congé est établi, sans que le fait que la société [Localité 2] Investments ait engagé la présente procédure seulement en 2023 permette d'établir le contraire.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré valide le congé délivré par la société [Localité 2] Investments à Mme [P] et ordonné son expulsion des lieux et en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux, étant relevé que Mme [P] ne fait valoir aucun autre moyen au soutien de sa demande d'infirmation du jugement.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Mme [P], qui succombe, est condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant confirmées. Elle est en conséquence déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Mme [P] est par ailleurs condamnée à payer à la société [Localité 2] Investments la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives à l'article 700 du code de procédure civile étant infirmées.

PAR CES MOTIFS