TJ 68224, 3 juill. 2026, RG 25/02157

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02157 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JNR2
Section 1
MH
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 juillet 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [F] [S] [V]
né le 23 Janvier 1953 en TUNISIE,
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître François WELSCH de la SELARL SELARL WELSCH-VITOUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71 substitué par Me Maeva VITOUX, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [E] [I]
née le 23 Octobre 1974 à [Localité 1] (HAUT RHIN),
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président
Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2024, à effet du 1er avril 2024, M. [F] [V] représenté par la société NEXITY LAMY a donné à bail à Mme [E] [I], pour une durée de trois ans, un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 700 €, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 80 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 780 € par mois, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 700 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, M. [F] [V] a fait signifier à Mme [E] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement, pour un montant de 4216 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d'impayés de loyers de Mme [E] [I] par voie électronique avec avis de réception du 20 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne en date du 28 juillet 2025, M. [F] [V] a fait assigner Mme [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 25 mars 2024, faute pour Mme [E] [I] de s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de six semaines ;
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ;
Et en conséquence,
- ordonner l’expulsion de Mme [E] [I] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du jugement intervenir ;
- condamner Mme [E] [I] à lui payer les sommes suivantes :
- 6022,27 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de juillet 2025 avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 28 juillet 2025;
- une indemnité d’occupation d’un montant de 850 euros par mois, à compter du mois d’août 2025 jusqu’à sa libération effective des lieux ;
- 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens ;
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 28 juillet 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 06 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue.

A l’audience, M. [F] [V] n’a pas comparu personnellement. Il a été représenté par Conseil, Me WELSCH. Il indique que Mme [E] [I] a quitté le logement le 30 décembre 2025, produit les dix premières pages de l’état des lieux de sortie et abandonne sa demande en expulsion. Il maintient sa demande de condamnation de Mme [E] [I] en paiement de l’arriéré locatif et actualise le montant de la créance à la somme de 6856,19 euros. Il verse aux débats un décompte actualisé au 05 mars 2026.

Mme [E] [I], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026 avancé au 03 juillet 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu' il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [V] a comparu à l’audience représenté par Me WELSCH. Mme [E] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter bien que régulièrement citée à l’audience conformément aux dispositions du code de procédure civile, par assignation délivrée à personne. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 28 juillet 2025, l'article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. (…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été réalisée le 20 février 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 28 juillet 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 28 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 6 mars 2026.

L’action est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, M. [F] [V] indique que sa locataire a quitté le logement le 30 décembre 2025 et produit les dix premières pages de l’état de lieux de sortie.

Il abandonne oralement sa demande en expulsion sous astreinte à l’audience.

Toutefois, compte tenu de l’absence de Mme [E] [I] à l’audience pour confirmer son départ du logement ainsi que de la production d’une partie seulement de l’état des lieux de sortie ne comprenant pas les signatures des parties, il sera statué sur la demande en résiliation du contrat de bail qui, bien que connexe à la demande en expulsion, n’a pas été expressément abandonnée à l’audience.

Il ressort ainsi des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 25 mars 2024 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par M. [F] [V] représenté par la société NEXITY LAMY « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et de ses charges (…) Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. s’il s’y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé (...). »

Par ailleurs, M. [F] [V] a fait signifier à Mme [E] [I] un commandement de payer la somme de 4216 € euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, rappelle les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et renseigne l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).

Il a été signifié à Mme [E] [I] le 20 février 2025 de sorte que l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme [E] [I] ne justifie pas s’être acquittée de cette dette au 4 avril 2025, soit à l’expiration du délai de six semaines courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 20 février 2025.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de M. [F] [V] à compter du 4 avril 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Mme [E] [I] occupe le bien de M. [F] [V] sans droit ni titre depuis le 4 avril 2025, date à laquelle le contrat de bail conclu le 25 mars 2024 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner Mme [E] [I] à payer à M. [F] [V] une indemnité d’occupation d’un montant de 792,71 euros (712,71 € de loyer + 80 € de charges) par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 04 avril 2025. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 05 mars 2026.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [V] ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [F] [V] verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail conclu entre les parties le 25 mars 2024 ;
- le commandement de payer en date du 20 février 2025 réclamant la somme de 4216 euros;
- le décompte de la créance arrêtée au 5 mars 2026 pour un montant de 6 856,19 €.

Il résulte de ces éléments que Mme [E] [I] est, au 5 mars 2026 et après déduction des frais de poursuite d’un montant de 338,3 euros, redevable à l'égard M. [F] [V] d'une somme de 6517,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par Mme [E] [I], qui n’a pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

En outre, compte tenu de l’absence d’éléments de solvabilité, la mise en place des délais de paiement n’a pas pu être envisagée.

Par conséquent, Mme [E] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 6517,89 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [E] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [E] [I], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à M. [F] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS