TJ 68224, 3 juill. 2026, RG 25/02364

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02364 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JOVI
Section 1
MH
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 juillet 2026
PARTIE DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la SAS SASIK exerçant sous l’enseigne SYNCHRO dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant par son représentant légal

représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [D]
né le 16 Novembre 1992 à [Localité 4] (SERBIE),
demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président
Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2026 et signé par Charlotte SALM, Président, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [D] est propriétaire des lots n° 11, 25 et 30 d’un ensemble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 06 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à 68330 Huningue pris en la personne de son syndic la SAS SASIK exerçant sous l’enseigne SYNCHRO (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [H] [D] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 mars 2026.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires régulièrement représenté, a repris oralement les termes de son assignation et demandé au tribunal de condamner M. [H] [D] à lui payer les sommes de :
- 6434,23 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 06 août 2025 ;
- 716 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais de relance, mise en demeure, transmission à l’avocat et au commissaire de justice, outre intérêts légaux à compter du jugement ;
- 500 € au titre du préjudice moral ;
- 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- les entiers frais et dépens en ce compris les frais de signification par commissaire de justice de la sommation de payer ;
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [H] [D] n’a pas payé ses charges de copropriété depuis le 1er septembre 2022 sur les biens immobiliers dont il a la propriété au sein de la Résidence sise [Adresse 8] à [Localité 3] correspondant à un appartement de trois pièces (lot n°11), à un parking (lot n°30) ainsi qu’à une cave (lot n°25).

À l’appui de sa demande en dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires soutient que l’impayé provoque des difficultés de gestion puisque pour recouvrer les charges impayées, il doit exposer des frais de sommation et de transmission au commissaire de justice ainsi qu’à l’avocat. Il expose également que la résistance abusive et l’impayé génèrent un préjudice distinct qu’il convient de réparer.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assigné à étude, M. [H] [D] n’a pas comparu en personne et ne s’est pas fait représenter.

À l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 06 juillet 2026 avancé au 03 juillet 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu' il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a comparu à l’audience représenté par son Conseil. M. [H] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à l’audience conformément aux dispositions du code de procédure civile. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il en résulte que les charges communes générales doivent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot et que la contribution aux charges générales est obligatoire.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriétaire de M. [H] [D] par la production de l’extrait du registre du livre foncier de Mulhouse.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de l’existence de l’obligation de ceux-là de s’acquitter des charges communes.

Il résulte des dispositions de l’article 14-1 que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L’article 14-2 ajoute que le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

S’agissant des charges communes générales et du fonds travaux visées par les dispositions précitées, le caractère obligatoire de la contribution des copropriétaires ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en son quantum par la production du règlement de copropriété (règle de répartition) et surtout des procès verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice ainsi que les comptes prévisionnels des exercices sur la base desquels sont calculés les provisions de charges incombant aux copropriétaires.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse au débat :
⇒ le contrat de syndic n°2163 ;
⇒ un relevé de compte en date du 09 juillet 2025 pour une somme de 6434,23 € ;
⇒ douze appels de fonds depuis le 1er septembre 2022, en date des 30 mars 2023, 14 juin 2023, 28 septembre 2023, 03 janvier 2024, 05 avril 2024, 03 juillet 2024, 02 octobre 2024, 23 décembre 2024, 28 mars 2025 et 26 juin 2025 ;
⇒ le décompte annuel des charges pour l’exercice 2022/2023 édité le 17 septembre 2024 ;
⇒ le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 20 décembre 2022 ayant statué sur les budgets et fonds à appeler entre le 1er juillet 2022 et le 31 décembre 2023 (résolution n°21) et entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024 (résolution n°22) ;
⇒ le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 09 octobre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2023 (résolution n°4) et statué sur les budgets et fonds à appeler entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025 (résolution n°7).

Il convient d’ajouter qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 20 décembre 2022, les copropriétaires ont approuvé les résolutions n°23, 24 et 25 visant à la constitution d’un « fonds travaux » alimenté par une cotisation annuelle (résolution n°23) ainsi qu’à la réalisation de travaux divers.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [H] [D] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues.

Après déduction des frais de poursuite pour un montant de 766 €, M. [H] [D] est ainsi redevable au 09 juillet 2025 à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 3] d’une somme de 5668,23 €.

Il convient en conséquence de condamner M. [H] [D] au paiement de la somme de 5668,23 € au titre des charges dues à la date du 09 juillet 2025, provisions de charges pour la période courant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 incluses.

M. [H] [D] sera donc condamné à payer une somme de 5668,23 € en deniers et quittances, compte devant être fait des virements intervenus depuis le 09 juillet 2025.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 06 août 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en remboursement des frais de recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Par conséquent la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité en partie au visa de l’article 10-1.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l’espèce, il convient de retenir au vu des justificatifs produits, la mise en demeure du 25 mai 2023 (48€) dont il est justifié de l’envoi en recommandé ainsi que le coût.

Les relances concomitantes dont il n’est pas justifié de l’envoi, n’étaient pas nécessaires. Il n’y a pas lieu de les mettre à la charge du copropriétaire.

La formalité relative à la constitution d’une hypothèque, si elle est chiffrée dans le contrat de syndic à la somme de 199€ TTC, n’est mise en compte qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce qui en l’espèce, n’est pas démontré.

Les formalités d’envoi de dossier à l’avocat ne sont pas chiffrées par le contrat et ne sont dues qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce qui en l’espèce n’est ni expliqué, ni justifié.

M. [H] [D] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 3] une somme de 48 € au titre des frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d’une faute, autre que le simple défaut de paiement, qui permettrait de qualifier le comportement de M. [H] [D], d’abusif.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires qui procède par voie d’affirmations générales en référence à des jurisprudences de la cour d’appel de [Localité 5], ne caractérise pas, in concreto, son propre préjudice moral.

Cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [H] [D], qui supporte les dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS