TJ 73011, 3 juill. 2026, RG 24/01418

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 03/07/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 24/01418

N° Portalis DB2O-W-B7I-CZFL
DEMANDEURS :

Monsieur [E] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Madame [Z] [M] [C] ép. [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Tout deux représentés par Me Nathalie VIARD, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substituée par Me Laura GROS, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

Syndicat de copropriétaires [Adresse 2]
représenté par son Syndic l’EURL AGENCE IMMOBILIERE DE HAUTE MAURIENNE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Valérie CLAPPIER, avocate au barreau de CHAMBERY substituée par Me Sarah PEREIRA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE.

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 22 Mai 2026
Délibéré annoncé au : 03 Juillet 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me VIARD et Me CLAPPIER
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [Z] [C] épouse [X] et M. [E] [X], ci-après désignés “les époux [X]”, sont propriétaires d’un appartement, un garage, un local à usage de réserve et un cellier (lots n°31, 6, 8 et 19) au sein de la copropriété [Adresse 2], située à [Localité 1].

Le 23 août 2024 l’assemblée générale de la copropriété [Localité 2] s’est tenue, au cours de laquelle ont notamment été votées l’approbation des comptes 2023/2024 (résolution n°3) et la réfection des sols de l’escalier du premier niveau et de la coursive du deuxième niveau (résolution n°10).

Par acte du 12 novembre 2024, les époux [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Agence Immobilière de Haute Maurienne, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre annuler les résolutions n°3 et 10 de l’assemblée générale du 23 août 2024.

La clôture a été ordonnée le 8 janvier 2026 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2026 et a été mise en délibéré au 3 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2026, les époux [X] demandent au tribunal de :
- annuler les résolutions n° 3 et 10 votées lors de l’assemblée générale du 23 août 2024,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,
- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à venir.

Au soutien de leurs demandes, les époux [X] se fondent sur les articles 42 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la résolution n°3, ils exposent qu’ils avaient sollicité l’exonération des charges de travaux relatifs au remplacement du sol dans le couloir et l’escalier du 1er étage, que leurs lots ne sont pas desservis par les escaliers et que la résolution a donc été adoptée en violation du règlement de copropriété. Concernant la résolution n°10, ils font valoir qu’ils ne sont pas non plus concernés par le paiement des charges relatives aux travaux votés dans cette résolution et qu’elle viole donc également le règlement de copropriété.

Ils ajoutent qu’une irrégularité antérieure ne saurait être couverte par une approbation des comptes, que les accès à leurs lots ne se font pas par les escaliers ou coursives, que leur terrasse n’est pas desservie par les parties communes et qu’ils n’utilisent que l’entrée du hall d’entrée. En outre, ils soutiennent que le règlement de copropriété ne nécessite aucune interprétation, que les charges relatives aux escaliers et aux coursives sont réparties selon les charges générales mais uniquement pour les lots desservis par eux, que le syndicat des copropriétaires a reconnu le principe qu’ils exposent quant aux charges générales spéciales et que la proposition émise par ce dernier était insuffisante à régler le litige.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- débouter les époux [X] de l’intégralité de leurs demandes,
- juger que les parties conserveront la charge de leurs frais et dépens.

Pour conclure au rejet des demandes, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les articles 10, 11, 12 et 25 e) de la loi du 10 juillet 1965. Il expose que les stipulations du règlement de copropriété sont sujettes à interprétation s’agissant des frais de réfection de la montée d’escalier, que les travaux d’entretien ou de réfection des escaliers constituent des charges générales, que les requérants sont propriétaires de lots desservis par la montée d’escalier et que seuls le garage et le local ne sont pas desservis par la montée d’escalier. Il ajoute qu’il a proposé de répartir les charges uniquement à l’égard du lot n°19 à usage de cellier, que l’action des requérants ne présente donc plus d’intérêt depuis et que les conséquences d’une annulation pourraient être préjudiciables aux copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. L’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 23 août 2024

Il convient de rappeler que les assemblées générales des copropriétaires sont autonomes les unes par rapport aux autres.

Aux termes de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1697, “les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires”. Ainsi, l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat (Cass. Civ. 3ème, 14/03/2019, n°17-26.190).

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 23 août 2024 la résolution n°3 a été adoptée, approuvant les comptes de l’exercice du 1er juin 2023 au 31 mai 2024 (pièce n°4, page 2, demandeurs). Or, eu égard à l’autonomie des assemblées générales, les époux [X] ne peuvent en solliciter l’annulation en invoquant l’irrégularité affectant une résolution adoptée lors d’une assemblée générale antérieure, cette dernière n’apparaissant d’ailleurs pas avoir fait l’objet d’une contestation en justice. De plus, puisque la résolution n°3 ne porte pas sur l’approbation de travaux et la répartition des charges en découlant, le moyen tenant à une irrégularité dans la répartition des charges ne saurait prospérer pour justifier l’annulation de ladite résolution.

Dès lors, les époux [X] ne justifient d’aucun motif d’annulation de la résolution n°3.

En conséquence, les époux [X] sont déboutés de leur demande d’annuler la résolution n°3 de l’assemblée générale du 23 août 2024.

II. L’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 23 août 2024

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule que constituent des parties communes spéciales “les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers” (pièce n°6, page 19, demandeurs). Il précise que les charges relatives à l’ascenseur et aux escaliers comprennent notamment “les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d’escalier et de leurs paliers [ainsi que] l’entretien, la réparation et, éventuellement, le remplacement des tapis d’escalier” et sont réparties “entre les lots desservis au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot” (même pièce, page 32). Ainsi, le règlement de copropriété est clair quant à la répartition des charges relatives aux escaliers et ne nécessite aucune interprétation.

Or, la résolution n°10 de l’assemblée générale du 23 août 2024 a notamment voté la réfection de l’escalier du premier niveau avec une répartition de cette dépense selon les charges communes générales. Cette résolution est donc contraire au règlement de copropriété puisque ces travaux doivent être imputés selon la clé de répartition relative aux charges communes spéciales, donc aux seuls propriétaires des lots desservis par les escaliers.

Au surplus, il convient d’observer que le syndicat des copropriétaires reconnaît que les lots n°6 et 8 des requérants, à savoir le garage et le local à usage de réserve, ne sont pas concernés par les charges relatives aux travaux litigieux. En outre, s’agissant de l’appartement de ceux-ci, il résulte du procès-verbal de constat produit par le syndicat des copropriétaires que les boîtes aux lettres se trouvent immédiatement après la porte d’accès principal, donc avant toute montée d’escaliers (pièce n°9 défendeur, pages 4 à 7). De plus, les photographies fournies par les époux [X] (pièce n°16 demandeurs) et celles versées aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce n°6, dernière photographie, défendeur) mettent en évidence que l’issue située au premier étage est dépourvue de toute poignée de porte et que seule la partie vitrée dispose d’un système d’ouverture. Il est donc manifeste qu’il ne s’agit pas d’une porte, de sorte que l’appartement des requérants ne dispose aucunement d’une issue de secours au sein de la montée d’escalier. Enfin, selon l’attestation de propriété des requérants et le procès-verbal de constat produit par le défendeur, les celliers de la copropriété, dont celui des requérants, sont au rez-de-chaussée, situés derrière une porte se trouvant dans un renfoncement séparé de l’escalier par une cloison (pièces n°1 demandeurs et n°9 défendeur, pages 9 à 15). Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments qu’aucun des lots appartenant aux époux [X] n’est desservi par une montée d’escalier commune, contrairement à ce qu’allègue le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la résolution n°10 de l’assemblée générale du 23 août 2024 est annulée.

III. Les demandes accessoires

• L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.”

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et n’apparaît pas incompatible avec la nature de la présente décision, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, est condamné aux entiers dépens de la présente instance.

• Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée aux dépens, est condamné à payer aux époux [X] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

∙ La dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont l'application est d'ordre public, les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :