TJ 30189, 30 juin 2026, RG 25/00114

Copie délivrée
à
la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES
la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 1]
**** Le 30 Juin 2026
Troisième Chambre Civile

N° RG 25/00114 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K2F3

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [T] [C] [M] [Z]
né le 04 Novembre 1961 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

M. [N] [W] [L]
né le 29 Juillet 1953 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Mme [X] [F] [R]
née le 23 Décembre 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

Syndicat de copropriétaires [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA OCCIMMO, SARL immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°347 898 307, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5] à [Localité 6]., dont le siège social est sis [Adresse 6] [Localité 7]
représentée par la SCP RAMAHANDRIARIVELO-DUBOIS-DEETJEN, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 28 Mai 2026 devant Chloé AGU, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffière présente lors des débats, et Nathalie LABADIE, Greffière présente lors de sa mise à disposition, et qu'il en a été délibéré.

N° RG 25/00114 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K2F3

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [Z] (lots 9 et 10), Monsieur [N] [L] (lot n°11) et Madame [X] [R] (lot n°13) sont copropriétaires au sein d’une [Adresse 4] sise [Localité 8].

Une assemblée générale a été convoquée le 28 avril 2023.

Le Tribunal judiciaire de NIMES, suivant jugement en date du 11 décembre 2024, a fait droit à la demande de Monsieur [Z], Monsieur [L] et Madame [R] et a annulé les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17 et 18.

Une nouvelle convocation avait été adressée par le syndic aux copropriétaires pour une assemblée générale en date du 18 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, Monsieur [T], [C], [M], [Z], Monsieur [N], [W], [L] et Madame [X], [F], [R] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux fins de :
*A TITRE PRINCIPAL
-ANNULER les résolutions n°1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 14 et 15 de l’assemblée générale en date du 18 octobre 2024.
-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de de la [Adresse 4] à payer à Monsieur [Z], Monsieur [L] et Madame [R] la somme de 3.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
-DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
*SUBSIDIAIREMENT
-CONDAMNER sous astreinte de 100 € par jour de retard, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à communiquer :
- La feuille de présence,
- Les mandats.
*A DEFAUT
-ANNULER les résolutions n°1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 14 et 15 de l’assemblée générale en date du 18 octobre 2024 pour défaut de production de la feuille de présence, défaut de pouvoirs réguliers des copropriétaires représentés et du copropriétaire ayant voté par correspondance.
-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de de la [Adresse 4] à payer à Monsieur [Z], Monsieur [L] et Madame [R] la somme de 3.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
-DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
*PLUS SUBSIDIAIREMENT
-ANNULER les résolutions n°1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 14 et 15 de l’assemblée générale en date du 18 octobre 2024.
-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de de la [Adresse 4] à payer à Monsieur [Z], Monsieur [L] et Madame [R] la somme de 3.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
-DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
*INFINIMEMENT SUBSIDIAIREMENT
-ANNULER les résolutions n°14 et 15 de l’assemblée générale du 18 octobre 2024.
-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de de la [Adresse 4] à payer à Monsieur [Z], Monsieur [L] et Madame [R] la somme de 3.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
-DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Ils exposent notamment que :
-Leur demande est recevable en ce qu’ils sont opposants et que l’assignation a été délivrée dans les deux mois suite à la notification de l’assemblée générale;
-Tenant l’annulation de la résolution n°5 par la décision judiciaire précédente, le mandat du Cabinet CITYA est nul de sorte que l’assemblée générale du 18 octobre 2024 a été convoquée par une personne dépourvue de qualité pour le faire;
-[Localité 9] des copropriétaires a l’obligation de délivrer à tout copropriétaire qui en fait la demande, copie de la feuille de présence et l’absence de feuille de présence est une cause de nullité de l’assemblée;
-A défaut pour le Syndicat des copropriétaires de produire la feuille de présence de l’assemblée générale, il conviendra de faire droit à la demande d’annulation des résolutions n°1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 14 et 15 de l’assemblée générale en date du 18 octobre 2024 ainsi qu’à la demande de Monsieur [Z] d’annulation des résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale en date du 18 octobre 2024;
-Il appartient au Syndicat des copropriétaires de justifier de la régularité des mandats;
-Lorsque des mandats sont irréguliers, l’assemblée est nulle dans son entier;
-Or, en l’espèce, le formulaire de vote joint à la convocation n’est absolument pas conforme aux dispositions précitées;
-Ainsi, les résolutions précitées sont nulles;
-Par ailleurs, l’article 17-1 A de la Loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont d’ordre public;
N° RG 25/00114 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K2F3

-La violation de ces textes emporte nullité du formulaire de vote par correspondance et par conséquent de la convocation à l’assemblée générale;
-Le formulaire de vote joint à la convocation n’est en l’espèce absolument pas conforme aux dispositions précitées et en conséquence les résolutions précitées sont nulles pour violation de l’article 17-1 A de la Loi du 10 juillet 1965;
- Surabondamment : sur la nullité des résolutions n°14 et 15, les demandes formées par Monsieur [E] (résolution n°14) et par la SAS SOLEYROLS (résolution n°15) l’ont été par mail et sans aucune précision;
-Ainsi, ces demandes ne sont conformes ni en la forme, ni sur le fond.
Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7],demande au tribunal, de :

-DIRE l’assemblée générale du 18 octobre 2024 régulière en son entièreté et en toutes ses résolutions et la DECLARER valable et opposable aux copropriétaires ;
-DEBOUTER Monsieur [T] [Z], Monsieur [N] [L] et Madame [X] [R] de l’intégralité de leurs moyens, demandes, fins et prétentions à quelque titre que ce soit ;
-CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [Z], Monsieur [N] [L] et Madame [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles engagés ;
-CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [Z], Monsieur [N] [L] et Madame [X] [R] aux entiers dépens ; par application de l’article 687 du Code de procédure civile ;
-ECARTER l’exécution provisoire de droit comme non compatible avec l’affaire sur les
demandes de Monsieur [T] [Z], Monsieur [N] [L] et Madame [X] [R] en application de l’article 514 – 1 du CPC.

Le défendeur expose notamment que :

-Une assemblée générale est valable et produit ses effets tant qu'elle n'a pas été annulée;
-L’assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat n’est pas expiré au moment de l’envoi des convocations est régulière et n’encourt pas la nullité;
-La date à prendre en compte pour constater l’expiration, ou non, du mandat du syndic lors de la convocation, étant celle de la lettre de convocation et non celle du jour de tenue de l’assemblée générale, ni celle du jour de réception de la convocation par les copropriétaires;
-En l’espèce, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 28/04/2023 n’a été prononcée que par jugement du 11/12/2024 de sorte que le syndic disposait d’un mandat régulier lors de la convocation pour l’assemblée du 18/10/2024;
-En l’espèce, le formulaire de vote par correspondance joint à la convocation est conforme à l’arrêté précité dès lors qu’il mentionne le nom de la copropriété, la date de l’assemblée générale, qu’il permet d’identifier les résolutions et d’indiquer les intentions de vote ;

-En tout état de cause, même à supposer que le formulaire ne satisfasse pas aux exigences formelles prévues par le texte, aucune disposition légale ou réglementaire ne prévoit que leur méconnaissance puisse entraîner la nullité de l’assemblée;
-Ce motif est donc inopérant pour fonder l’annulation de l’assemblée générale;
-Les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes sur ce point;
-les demandes des copropriétaires [E] et SAS SOLEYROLS ont été inscrites en application de l’article 10 du décret du 17/03/1967
-Si l’article 64 du décret du 17/03/1967 impose une notification par lettre recommandée, la jurisprudence précise que cette formalité n'est pas substantielle mais est simplement destinée à attester de la date de réception de la demande par le syndic;
-Le syndic pouvant donc, à sa discrétion, inscrire la demande à l'ordre du jour;
-C’est donc à bon droit en l’espèce que le syndic a décidé d’inscrire les demandes des copropriétaires à l’ordre du jour de l’assemblée dès lors qu’il est attesté de leur réception le 13/05/2024.

***

L’affaire a été clôturée au 28 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du 17 mars 2026.

L’affaire, plaidée à l’audience du 28 mai 2026 a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS
Sur la demande d’annulation des résolutions n°1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 14 et 15 de l’assemblée générale en date du 18 octobre 2024
Aux termes de l’article 7 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.
Il est constant en l’espèce que l’auteur de la convocation à l’assemblée générale est le Cabinet CITYA OCIMMO qui a reçu mandat à compter du 29 avril 2023 ppur une durée de 36 mois selon assemblée générale du 28 avril 2023.
Cependant, par jugement en date du 11 décembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires intervenue le 28 avril 2023 a été annulée par le Tribunal Judiciaire de Nîmes.
Or, l’effet rétroactif attaché à la nullité prononcée par ce jugement, entraîne nécessairement l’annulation de tous les actes effectués par le Cabinet CITYA postérieurement à l’assemblée générale en date du 28 avril 2023 annulée.
Il est en effet de jurisprudence constante qu’est nulle la convocation d'une assemblée générale faite par un syndic dont la désignation est annulée par la suite, cette annulation ayant un effet rétroactif.
Ainsi, il y a lieu d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires intervenue le 18 octobre 2024, pour défaut de régularité de la convocation sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens de nullité soulevés.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sera débouté de sa demande à ce titre et sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En vertu de ces dispositions le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce,le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sera condamné à verser la somme de 800 euros à chaque demandeur, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu par ailleurs de rejeter la demande à ce titre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
Il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la présente décision. Aucun motof ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS